（2017）新4002民初1968号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2018-05-08
案件名称
姚艳军、董文文与伊犁昊丰房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
伊宁市人民法院
所属地区
伊宁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
姚艳军,董文文,伊犁昊丰房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2017）新4002民初1968号原告：姚艳军，住新疆伊犁霍城县。原告：董文文（系姚艳军妻子），住新疆尼勒克县。委托代理人：孟旭东，新疆宇通律师事务所律师。被告：伊犁昊丰房地产开发有限责任公司，住所地新疆伊犁州伊宁市。法定代表人：贾新东，该公司总经理。委托代理人：田延荣，新疆盛业律师事务所律师。原告姚艳军、董文文诉被告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司（以下简称昊丰房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月30日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚艳军、董文文委托代理人孟旭东，被告昊丰房产公司委托代理人田延荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚艳军、董文文向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《COCO-乐购城商铺委托经营管理合同》；2、被告退还原告已支付的购房款268058元；3、被告赔偿原告经济损失29486.38元（自2016年1月1日计算至2017年4月30日）；4、被告按购买商铺总价款的9%/年向原告支付自2017年5月1日起至实际付清之日止的经济损失（2018年应按购买商铺总价款的10%计算，此后每年增加1%，以此类推）；5本案涉诉费用由被告承担。庭审中原告变更第3项诉讼请求为：被告赔偿原告经济损失8041元（自2017年1月1日计算至2017年4月30日）事实理由：2015年7月24日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《COCO-乐购城商铺委托经营管理合同》，双方约定原告购买被告位于昊丰大厦3栋-1层B-143号房，获得商铺所有权并将该商铺交由被告承包经营，被告向原告支付承包费，之后，原告一次性向被告支付购房款268058元，至原、被告双方约定的商品房交付日期，即2015年12月31日，被告告知原告该商品房现在还无法办理房屋产权登记，尚不具备交付条件，被告愿按照《COCO-乐购城商铺委托经营管理合同》的约定，向原告支付承包费，并继续协调办证事宜，但时至今日，原告既未按约收到2016年度承包租金，也未能办理产权证书，至此，原告才得知因被告向其出售的地下商铺只是一块以划线进行分割的区域，不具有构造上的独立性及利用上的独立性，所以实际上此类房屋根本不允许转让产权，现原告不能取得房屋产权登记，从根本上已无法实现合同目的，故原告有权解除合同并要求被告退还购房款，赔偿原告经济损失。被告昊丰房产公司辩称：不同意解除合同，要求继续履行，因为两份合同是双方在自愿的基础上签订的，在签订商品房买卖合同时，该楼已经封顶，原告对所购买的商铺的现状以及事实非常明确，未办理产权证是因为政府的行为，现在我公司正在与政府进行协商，根据合同约定，因政府行为导致办理手续延期的出卖方不承担违约责任，合同应继续履行，因此我方请求法庭驳回原告的诉讼请求，继续履行合同，对原告赔偿经济损失的请求，我方认为根据合同约定，我方没有违约，因此也不应该承担原告所主张的经济损失。本院经审理认定事实如下：2015年7月24日，两原告作为买受人与被告昊丰房产公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：两原告购买被告位于昊丰大厦3栋-1层B-143号商业房，总房款为268058元，原告采用一次性付款方式付款。被告应当在2015年12月31日前交付该商品房。如因不可抗力、政府行为以及供水、供电、供气等相关单位原因导致市政基面设施不能在约定的期限内达到交付条件，被告不应承担逾期交房违约责任。被告保证该商品房没有产权纠纷，因被告原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担相应责任。商品房交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，被告根据《中华人民共和国合同法》规定的责任，按逾期取得该商品房房屋所有权证书的月数，每月向买受人支付200元的违约金。当日，两原告作为甲方（出租方）与被告作为乙方（承租方）又签订一份《COCO-乐购城商铺委托经营管理合同》，合同约定：原告愿意将从被告处购买的昊丰大厦3栋-1层B-143号商铺全权交由被告承包经营，被告以被告名义从事该商铺经营管理的一切活动，并依约定支付原告租金。承包经营期限自2016年1月1日起至2020年12月31日止，期限为5年。承包经营期限内，除法律规定和本合同另有约定外，双方均不得提前解除本合同。本承包经营合同期限内，被告定期向原告支付承包费，具体标准如下：”承包期限的第一年（2016年1月1日至2016年12月31日），被告向原告支付租金，租金为原告购买商铺总价款的8%。承包期的第二年（2017年1月1日至2017年12月31日），被告向原告支付租金，租金为原告购买商铺总价款的9%。承包期第三年·····承包期的第五年（2020年1月1日至2020年12月31日），被告向原告支付租金，租金为原告购买商铺总价款的12%。”被告应于每年12月30日前向原告支付当年度承包租金。上述承包费由被告付至原告指定的银行账户：中国农业银行霍城县支行6228482978435436477。在合同履行期内，原告银行账户变更，应在变更之日以书面方式通知被告。否则，由此引起的承包费无法及时支付的责任归于原告，由原告承担由此造成的所有损失。如被告的支付行为早于原告的书面变更通知的，被告不承担责任。本合同一经签订，双方都必须全面履行，任何一方不得擅自变更或解除合同；确需变更和解除的，经双方协商一致，签订补充协议加以明确。合同签订后，原告分别于2015年7月18日、7月21日、7月24日付清被告房款共计268058元。2017年1月23日，原告姚艳军给被告出具收条载明：”今收到伊犁昊丰房地产开发有限责任公司COCO乐购城项目B区143号商铺2016年1月1日至2016年12月31日租金（总房款268058元的8%）21445元（人民币贰万壹仟肆佰肆拾伍元整）”，原告并在收条上备注”此收条以实际到帐为准，否则作废。”因原告至今未取得该商铺的房产证，并得知被告出售的地下负一层商铺根本就无法办理产权证，2017年3月30日，原告以无法实现合同目的为由诉至本院，2017年5月2日，被告在中国工商银行办理电子汇款支付了原告的2016年年度租金21445元。对于以上事实原、被告双方没有争议，本院予以确认。对原、被告有争议的事实：被告认为至今未办理产权证是因政府行为造成的，对此原告不予认可，原告认为被告出售的地下负一层商铺无独立产权，无法办理产权证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《COCO-乐购城商铺委托经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，本院予以确认。对于原告要求解除涉案合同、返还购房款268058元的诉讼请求，从《商品房买卖合同》的签订目的分析，原告购买商铺是要取得该商铺的所有权，但被告至今未能给原告办理产权证，不能实现原告的合同目的，依《中华人民共和国合同法》第九十四条合同的法定解除情形第（四）项”当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”当事人可以解除合同之规定，原告要求解除《商品房买卖合同》及返还购房款的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因《COCO-乐购城商铺委托经营管理合同》是《商品房买卖合同》的从合同，主合同被解除，从合同亦应当被解除。对于原告主张被告赔偿自2016年1月1日计算至2017年4月30日）经济损失29486.38元，庭审中原告明确主张的经济损失即是被告应当支付2016年1月1日至2017年4月30日的租金，因被告在2017年5月2日支付了原告2016年1月1日至2016年12月31日的租金21445元，原告庭审中变更该项请求要求原告支付2017年1月1日至2017年4月30日期间的租金为8041元（268058元×9%÷12月×4月），因该项请求符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张被告按购买商铺总价款的9%/年向原告支付自2017年5月1日起至实际付清之日止的经济损失（2018年应按购买商铺总价款的10%计算，此后每年增加1%，以此类推）的诉讼请求，现原告按《COCO-乐购城商铺委托经营管理合同》约定的支付租金的计算方式计算其经济损失，因原、被告之间的合同已被解除，且原告的经济损失未提供证据证实，本院不予支持。对于被告辩称，未办理产权证是因政府的行为所致，没有充分证据证实，本院不予采信。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告姚艳军、董文文与被告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及《COCO-乐购城商铺委托经营管理合同》；二、被告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内退还原告姚艳军、董文文房款268058元；三、被告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告姚艳军、董文文经济损失8041元；四、驳回原告姚艳军、董文文的其他诉讼请求。被告未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5764元，减半收取2882元，由原告姚艳军、董文文负担162元，由被告伊犁昊丰房地产开发有限责任公司负担2720元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 马 丽二〇一七年五月四日书记员 董玉娇 来自：