（2016）鲁0213民初3040号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-10-20
案件名称
青岛宝龙资产管理有限公司与于虹房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
青岛市李沧区人民法院
所属地区
青岛市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
青岛宝龙资产管理有限公司,于虹
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初3040号原告：青岛宝龙资产管理有限公司，住所地：青岛市李沧区九水路227号，统一社会信用代码：91370200329539407E。法定代表人：许××职务：董事长。委托诉讼代理人：包玺，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙通晓，山东康桥（青岛）律师事务所实习律师。被告：于虹，女，1967年8月26日出生，汉族，户籍所在地青岛市市南区。原告青岛宝龙资产管理有限公司与被告于虹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人包玺到庭参加诉讼，被告于虹经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的宝龙城市广场商铺租赁合同已经解除；2、被告向原告支付租金47906.32元及利息；3、被告向原告支付违约金23953.16元；4、被告向原告补交新增租金优惠期租金50396.50元；5、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2014年11月25日，青岛宝龙房地产发展有限公司(以下简称“宝龙地产公司”)与被告签订宝龙城市广场商铺租赁合同，约定将位于青岛市李沧区九水路227号李沧宝龙城市广场MALL区第二层2059号商铺(以下简称“涉案商铺”)租赁给被告使用。2015年11月16日，原、被告和宝龙地产公司签订租赁合同主体变更协议，约定宝龙地产公司的权利义务由原告行使。原告按照合同约定向被告交付了房屋，被告仅交纳房租至2016年2月底，之后的房租虽经原告多次催要，被告均拒绝支付。原告按照合同约定向被告邮寄了解除通知。被告未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、房地产登记信息查询件1宗，证明原告是涉案青岛市李沧区九水路227号宝龙城市广场的所有权人。2、宝龙城市广场商铺租赁合同、租赁场所交付确认书、补充协议、租赁合同主体变更协议，证明2014年11月25日，宝龙地产公司与被告签订了宝龙城市广场商铺租赁合同约定被告承租涉案商铺(面积暂计118.58㎡)，租期2年。2015年11月10日原、被告签订补充协议，约定被告在付清租赁年度内所有费用的前提下原告给被告5个月的新增租金优惠期。新增租金优惠期届满后，被告应当按照合同约定交纳租金。2015年11月16日宝龙地产公司与原、被告签订租赁合同主体变更协议，约定宝龙地产公司将其全部权利义务转让给原告。3、催告函复印件及快递原件各1份，证明2016年6月13原告通过邮寄方式向被告催要租金。4、解除通知书复印件1份及快递原件2份，证明2016年6月17日，原告向被告发送解除通知书。原告主张被告在没有与原告办理交接手续的情况下就自行从涉案商铺中迁出了，并已将涉案商铺内的物品全都搬走了，至于被告什么时间迁出的，原告不清楚。原告自认其于2016年6月30日将涉案商铺上锁，涉案商铺一直处于空置状态，里面仅有被告遗留的空盒子。原告主张2016年6月17日其分别向被告公司和家庭住址邮寄了解除租赁合同的通知书，该通知于2016年6月18日被退回，根据商铺租赁合同第16.3条，视为送达，原告认为双方的商铺合同于2016年6月30日解除。原告自认被告已交纳租金至2016年2月底，2016年3月1日之后的租金未付，其主张被告应当支付自2016年3月1日至2016年6月30日的租金47906.32元。根据商铺租赁合同第4.7条，被告逾期交纳租金应当按照5‰/日支付违约金，但原告只按照中国人民银行同期贷款利率主张本金47906.32元自2016年7月1日起到判决生效之日止的利息。原告主张被告根本违约导致合同解除，根据合同第5.3条原告收取的被告履约保证金23953.16元，不应退还；根据合同第13.5条，被告还应当按照月租金的2倍(即23953.16元)向原告支付违约金。原告主张因被告违约导致合同解除，根据补充协议约定被告不享有5个月的新增租金优惠期，被告应当将该5个月的租金50396.50元支付给原告。原告提交的催告函和解除通知书虽系复印件但可与快递中的原件相印证且被告未提出相反意见，原告提交的其他证据均系原件且被告未提出相反意见，因此对于原告提交的证据本院予以确认。根据上述确认的证据，本院认定事实如下：涉案青岛市李沧区九水路227号宝龙城市广场的所有权人原是宝龙地产公司，于2015年10月12日变更为原告。2014年11月25日，宝龙地产公司与被告签订了宝龙城市广场商铺租赁合同约定被告承租涉案商铺(面积暂计118.58㎡)，租期2年，第1年租金为85元/㎡/月(10079.30元/月)，第2年租金为101元/㎡/月(11976.58元/月)。合同第4.3.3条规定被告应于每个自然季度的末月的25日前向原告支付下一个自然季度的租金。合同第4.7条约定若被告逾期支付租金应当按照未付款项的5‰/日支付违约金。合同第5.1条约定被告应向原告支付相当于第二个租赁年度的两个月的租金及两个月的综合物业服务费的款项共计人民币31542.28元作为履约保证金。合同第5.3条约定因被告违约导致原告提前解除本合同的，原告有权在提前解除合同时没收履约保证金。合同第13.3条约定被告逾期支付租金超过30天视为被告根本违约，原告有权解除合同。合同第16.3条约定相关通知或文件应当以书面形式按各方在合同中列的地址及联系人发送给对方，若以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12时视为已经送达。被告在商铺租赁合同中留的通讯地址为青岛市市南区四川路5号3号楼79户。原告自认收取被告履约保证金23953.16元。2015年11月16日宝龙地产公司与原、被告签订租赁合同主体变更协议，约定宝龙地产公司将其全部权利义务转让给原告。2015年11月10日原、被告签订补充协议，约定在满足被告于2015年11月30日前一次性支付第一个租赁年度自2015年6月3日起到2015年12月2日期间的租金10079.30元并付清租赁年度内所有费用前提下，原告给被告5个月的新增租金优惠期。若被告擅自提前终止本协议或原告因被告违约提前终止本协议，则视为被告自始不享有本协议约定的租金优惠期的租金优惠，被告应当按照租金优惠期所属相应租赁年度的正常租金标准向原告补交该等期间的所有租金。2016年6月13日案外人青岛李沧宝龙商业物业管理有限公司(以下简称“宝龙物业公司”)以特快专递形式向被告寄送催告函(加盖宝龙物业公司公章，寄送地址为：青岛市市南区四川路5号3号楼19户，收件人：于虹)，要求被告于2016年6月16日18时前按照商铺租赁合同约定支付租金和物业费。后该函因收件人迁移新址，原址查无此人而被退回。2016年6月17日，案外人宝龙物业公司以特快专递形式向被告寄送(寄送地址为：青岛市李沧区九水东路70号润仟祥贸易有限公司，收件人：于虹)催告函(加盖宝龙物业公司公章)要求被告于2016年6月16日18时前按照商铺租赁合同约定支付租金和物业费，解除租赁合同的通知书(加盖原告和宝龙物业公司公章)通知解除双方的商铺租赁合同。后该函因未送达而被退回。2016年6月17日，案外人宝龙物业公司以特快专递形式向被告寄送解除租赁合同的通知书(加盖原告和宝龙物业公司公章，寄送地址为：青岛市市南区四川路5号3号楼19户，收件人：于虹)，通知解除双方的商铺租赁合同。后该函因收件人迁移新址，原址查无此人而被退回。本院认为，商铺租赁合同合法有效，双方均应当按照该合同的约定行使权利履行义务。被告未按照该合同约定向原告交纳租金且在未与原告协商的情况下就自涉案房屋内迁出，其行为已构成根本违约。原告有权根据合同约定行使解除权。根据合同第16.3条约定2016年6月17日以特快专递形式寄送的通知于2016年6月18日中午12时视为已经送达，因此双方的租赁合同于2016年6月18日解除。被告自涉案商铺迁出并未与原告交接。原告自认其于2016年6月30日将涉案商铺上锁。被告应当向原告支付2016年6月30日之前的租金。原告主张2016年3月1日至2016年6月30日的租金47906.32元合法有据，本院予以支持。根据合同约定，被告应于每个自然季度的末月的25日前向原告支付下一个自然季度的租金。被告未按照合同约定的期限支付租金，应当向原告支付违约金。原告因合同约定的违约金数额过高，主动要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付本金47906.32元自2016年7月1日起到判决生效之日止的利息。原告的利息主张较为合理，本院予以支持。被告根本违约导致合同解除，原告需要重新对外出租，重新对外出租需要时间，对于空租期间的损失被告应当赔偿给原告，考虑到涉案房屋的位置，本院酌情认定空租期限为4个月，因此对于原告主张被告应当按照月租金的2倍(即23953.16元)向原告支付违约金的诉讼请求，本院予以支持；履约保证金23953.16元可以折抵原告的损失，对于原告主张的履约保证金不应退还的意见，本院予以采纳。补充协议约定的新增租金优惠期已经于2015年12月2日届满。原告未举证证明在此期间被告有提前终止补充协议或者存在原告因被告违约而提前终止补充协议的情形，因此对于原告主张被告补交新增租金优惠期租金50396.50元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、原告青岛宝龙资产管理有限公司与被告于虹就青岛市李沧区九水路227号李沧宝龙城市广场MALL区第二层2059号商铺签订的宝龙城市广场商铺租赁合同，于2016年6月18日解除。二、被告于虹向原告青岛宝龙资产管理有限公司支付2016年3月1日至2016年6月30日的租金47906.32元并按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2016年7月1日起到判决生效之日止的利息，于本判决生效之日起10日内付清。三、被告于虹向原告青岛宝龙资产管理有限公司支付违约金23953.16元，于本判决生效之日起10日内付清。四、驳回原告青岛宝龙资产管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2745元，原告负担1149元，被告于虹负担1596元；公告费1200元，由被告于虹负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长 于永攀人民陪审员 高建英人民陪审员 刘风秋二〇一七年五月四日书 记 员 王婷婷 更多数据：搜索“”来源：