（2017）辽01民终4460号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2018-07-12
案件名称
上诉人崔ＸＸ与上诉人远洋地产(辽宁）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
崔ＸＸ,远洋地产（辽宁）有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终4460号上诉人（原审被告）：崔ＸＸ，男，1988年3月26日出生，汉族，现住沈阳市沈北新区。委托诉讼代理人：程立，辽宁时进律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：远洋地产(辽宁）有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区。法定代表人：武文勇，该公司经理。委托诉讼代理人：金兆成，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人崔ＸＸ因与上诉人远洋地产(辽宁）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初8027号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月21日立案后，依法组成合议庭，开庭对本案进行了审理。上诉人崔ＸＸ及其委托诉讼代理人程立、上诉人远洋地产(辽宁）有限公司的委托诉讼代理人金兆成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崔ＸＸ上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判上诉人不需要承担违约责任；2.被上诉人承担全部诉讼费用。事实和理由：1.贷款能否获批是由银行机构审核，带有不确定性，被上诉人在单方提供格式条款中将这种第三方不确定性写入商品房买卖合同，这种约定系无效约定；2.上诉人有理由认为代办机构是被上诉人指定的，上诉人提供资料后贷款没有及时办下来的责任不应由上诉人承担；3.合同对于上诉人逾期付款和被上诉人逾期交房的违约条款约定显失公平；4.根据最高院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的第23条，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还给买受人。一审开庭时被上诉人没有证据证明系上诉人原因未能办理贷款，并且经过上诉人确认，银行贷款已经办理完毕，银行贷款审核办理的时限是随金融环境的影响，政策在不时变化的，是带有不确定性的，因而司法解释才规定在不能办理贷款时双方都无责的情况下合同不能履行时，合同双方是不需要承担违约责任的。现在合同可以继续履行，商品房买卖合同的当事人就更不应该因此承担任何违约责任。远洋地产(辽宁）有限公司辩称，应当明确一个基本的常识，买东西要付钱。本案当中上诉人向被上诉人购买房产，在合同当中约定了付款时间，以及付款方式，而关于选择何种付款方式是由上诉人单方决定的，上诉人选择支付一份首付之后剩余选择贷款支付。而上诉人在办理实际贷款过程当中，无论是何种原因导致银行未批准其贷款，最终导致的结果就是上诉人未向被上诉人支付购房款，在此种情况下无论是何种原因未付购房款，即按照合同约定是构成违约的，被上诉人依据合同约定请求解除合同支付违约金是具有合同依据的。并且双方在签订补充协议过程中，已经明确注明上诉人已经对合同的全部条款充分的阅读并理解其含义，上述合同条款并非构成格式条款。综上，上诉人主张不应承担违约责任没有合同及法律依据，请求二审法院驳回其上诉。远洋地产(辽宁）有限公司向一审法院起诉请求：1、请求判令解除原、被告双方于2014年10月15日所签订的《商品房买卖合同》；2、请求判令被告支付原告违约金395113.2元；3、请求判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》注销登记手续；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年10月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定被告购买原告开发建设的位于沈阳市于洪区宁江街15—1号361商品房一套，房屋总价款为1975566元。截至2014年11月3日，被告共支付原告购房款595566元，被告应当于2014年11月15日前支付余款1380000元，但截至原告起诉之日，被告并未履行付款义务。一审法院认定事实：2014年10月15日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及补充协议一份，约定被告购买原告开发的沈阳市于洪区宁江街15-1号361商品房，房屋总价款为1975566元。被告应于2014年10月15日前支付595566元，余款于2014年11月15日前付清全部房款。逾期超过60日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的10%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同应继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期付款万分之三的违约金。合同签订后，截至2014年11月3日，被告支付原告购房款595566元，2016年11月22日被告通过贷款向原告支付1380000元。一审法院认为，本案有两个争议焦点，一是双方的合同是否应予解除，二是被告是否构成违约。原、被告之间的合同是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，合法有效。被告于2016年11月22日向原告支付1380000元购房款，原告接收且未提出异议，系双方继续履行合同的意思表示，现原告请求解除合同于法无据。双方签订的合同对原、被告具有约束力，被告应按约定履行付款义务，被告现未能提供证据证明系原告原因未能办理贷款，故应承担逾期付款的违约责任。按照合同法及相关解释规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法过分高于造成的损失。逾期付款损失，为中国人民银行同期同类人民币贷款利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。双方约定的日万分之三违约金过高，应予以调整，结合合同约定的违约金及欠款时间和原因，违约金计算标准调整为：按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍计算[基准利率×（1+30%）×（1+30%）]。综上所述，一审法院对解除《商品房买卖合同》并办理注销登记手续的诉讼请求不予支持；被告应支付2014年11月15日至2016年11月21日间的逾期付款违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、被告崔ＸＸ于本判决发生法律效力之日起15日内给付原告远洋地产(辽宁）有限公司1380000元的逾期付款违约金：从2014年11月15日按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.69倍计算至2016年11月21日止；二、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7226.7元，由原告远洋地产(辽宁）有限公司负担4226.7元、被告崔ＸＸ负担3000元。本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，2014年10月28日上诉人经由被上诉人的售楼员引领，将办理贷款所需手续提交至名为沈阳铃兰房产咨询有限公司的代办机构办理贷款，上述代办机构设置于被上诉人的售楼处内。上述代办机构出具的收款收据上注明收款事由为代办房产证。又查明，在上诉人未办理成功贷款期间，被上诉人曾于2015年9月15日向上诉人邮寄《违约催款通知函》，要求上诉人务必于2015年9月25日之前交付138万元。庭审中，上诉人自认邮寄地址及联系电话为上诉人的父亲。再查明，被上诉人曾于2016年3月11日向上诉人邮寄催款律师函，庭审中，上诉人自认邮寄地址及联系电话为上诉人的父亲。再查明，上诉人最近五年内没有连续逾期，征信记录良好。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，为合法有效，双方均应依协议履行合同义务。根据合同约定，上诉人应于2014年10月15日前支付595566元，余款于2014年11月15日前付清全部房款。故上诉人未按合同约定支付购房款已构成违约，应承担违约责任。关于违约责任承担及违约金计算的问题，第一，违约金的计算期间。根据合同约定，首付款支付完毕后，上诉人应于一个月后支付剩余购房款，即被上诉人给予上诉人一个月办理贷款的期限，上诉人于2014年10月28日向代办公司提交办理贷款所需手续，鉴于该代办公司设置在被上诉人售楼处内，且交纳的费用载明为代办房产证，因此上诉人有理由相信被上诉人和代办公司会协助其办理贷款直至房屋所有权登记，而且上诉人征信记录良好，自身具备办理贷款条件，故第一次贷款未获批准导致上诉人未能履行付款义务不可归责于上诉人。对于上诉人而言，应自2014年11月15日起给予其一个月的期限第二次办理贷款，即2014年11月15日至2014年12月15日期间，上诉人不应承担逾期付款的违约责任。上诉人应承担自2014年12月15日至2016年11月21日期间的逾期付款违约责任。第二，违约金的计算标准。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定：“逾期超过60日后的，出卖人有权解除合同。…买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同应继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期付款万分之三的违约金。”本案中，上诉人逾期付款超过60日，故应根据合同约定，其应支付从2014年12月15日至2016年11月21日期间，按日支付逾期应付款1,380,000的万分之三的违约金292,698元（1380000×3/10000×707）。关于上诉人主张“未能办理贷款的原因不可归责于上诉人，因此其不应承担违约责任”的问题，第一，足额按期支付房款乃房屋买卖合同中买受人的重要义务，对此出卖人仅有配合义务，买受人办理贷款不成，不意味着其可以从合同约束中解脱出来、免去继续支付购房款的义务，而不需承担违约责任；第二，买受人足额支付房款系出卖人的最大利益期待，当事人约定以贷款形式支付房款，出卖人仅有向银行提供该资料等配合义务，出卖人作为守约方，其收取房款的期待权不因贷款未获批而消灭;第三，上诉人近五年征信记录良好，在其明知应于2014年11月15日应支付剩余购房款，而代办机构未能于2014年11月15日如期办理贷款的情况下，仍未积极自行办理贷款履行付款义务，并最终于2016年11月22日通过贷款向被上诉人支付购房尾款，其行为已构成违约，故对于上诉人的该抗辩，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初8027号民事判决第二项；二、变更沈阳市于洪区人民法院（2016）辽0114民初8027号民事判决第一项为：“上诉人崔ＸＸ于本判决发生法律效力之日起15日内给付被上诉人远洋地产(辽宁）有限公司逾期付款违约金292,698元；三、驳回双方的其他诉讼请求。一审案件受理费7226.7元，由远洋地产(辽宁）有限公司负担4226.7元，崔ＸＸ负担3000元；二审案件受理费3000元，由崔ＸＸ负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 卓审 判 员 王 虹审 判 员 单 立二〇一七年五月四日法官助理 蔡 韵书 记 员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 更多数据：