（2016）苏03民终7009号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-12
案件名称
王政与徐州润金房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王政,徐州润金房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终7009号上诉人(原审原告)：王政。委托诉讼代理人：张鑫燕，江苏茂通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：徐州润金房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市三环东路2号新七号展厅。法定代表人：王月平，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦建，江苏汇君律师事务所律师。上诉人王政因与被上诉人徐州润金房地产开发有限公司（以下简称润金公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院（2016）苏0303民初3625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年12月27日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人王政及其委托诉讼代理人张鑫燕，被上诉人润金公司的委托诉讼代理人秦建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人王政上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由如下：1、双方虽然签订了借据，但是被上诉人并未将所借款项实际交付给上诉人，实质上是被上诉人的营销手段通过垫付首付款取得银行贷款。借款合同属于实践性法律行为，未实际交付借款，借款行为并未生效。双方本质上还是商品房买卖合同确立的债权，不存在借款关系。2、借款关系不存在，借据所约定的违约责任当然无效，关于违约金、利息、滞纳金的约定也属于无效约定。3、双方签订的商品房买卖合同系真实有效，被上诉人违反约定逾期上房，应当承担违约责任。被上诉人润金公司答辩称：上诉人上诉理由不成立，上诉人截止到本案审理期间尚未交清房屋全款，依据双方签订的合同约定，被上诉人有权依据该事实解除与上诉人之间的合同。因此请求驳回上诉。王政向一审法院起诉请求：1、润金公司按照合同约定履行商品房交付的义务，并支付逾期交付的违约金173.69元（暂计算至起诉之日，实际计算至上房之日）；2、本案的诉讼费由润金公司承担。一审法院认定如下事实：王政于2014年3月26日向润金公司出具借据一份，载明：王政购买的润金城D6号楼2单元1503室，总价761596元，由于资金紧张，现向润金公司借款140000元，用于支付购房首付款。王政承诺于2015年12月31日前还清借款，如逾期不能还清，每日按借款额的万分之五支付润金公司滞纳金。若逾期2个月，王政愿意另外承担违约金100000元，并同意无条件退房并配合办理房屋注销手续，此房由开发公司自行处理。如房屋交接时还未还清，王政承诺不办理房屋交接手续，由此产生的房屋看管等费用，王政自愿全额承担。该借据上由王政签字并按捺指印。2014年4月1日，王政（××）与润金公司（××）签订商品房买卖合同（合同号：0424891），约定：王政应于2014年4月1日支付房款231596元，余款530000元于2014年4月21日前付清。王政按合同约定向润金公司交付购房首付款231596元，该笔购房首付款中包括向润金公司借款的140000元。一审法院认为：双方签订的借据及商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，对双方均有约束力。根据借据约定，王政承诺于2015年12月31日前还清借款，如逾期不能还清，每日按借款额的万分之五支付润金公司滞纳金。如房屋交接时还未还清，王政承诺不办理房屋交接手续。截至庭审之日2016年8月19日，王政仍未按借据约定履行还款义务，故润金公司未给王政办理房屋交接手续并未违反借据约定。综上，王政的诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。判决：驳回原告王政的诉讼请求。二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审认定事实和一审法院认定的事实相一致。本院认为，上诉人认为其与被上诉人之间的借款法律关系无效，所以借据约定的违约责任无效，关于逾期还款的违约金、利息及房屋交接时未还清界借款不予办理上房的约定也无效，被上诉人应当按照商品房买卖合同约定上房并承担逾期上房的违约责任。上诉人和被上诉人签订的借据实质是双方对于14万元房款支付期限的变更，系双方协商一致达成，不违反法律、法规强制性规定，合法有效。上诉人提出被上诉人的做法违反《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中对首套房贷款首付款比例的规定，该通知并非法律、法规强制性规定，而是管理性规定，并不导致双方就14万元房款履行期限、责任所订立的协议无效。而关于被上诉人在本案是否应履行交付房屋的义务以及是否支付逾期交付违约金的问题。2014年3月26日的“借据”中载明“如房屋交接时还未还清，本人承诺不办理房屋交接手续，由此产生的房屋看管等费用，我自愿全额承担”。双方在协议中明确约定了房屋交接手续办理需要以上诉人履行支付14万元房款相应的义务，但目前双方当事人对于逾期付款的违约金等问题存在分歧，上诉人尚未履行相关义务，上诉人在本案中也未对逾期付款的违约金的问题提出诉讼请求，故一审法院对于上诉人要求被上诉人履行交付商品房未予支持，并无不当。既然被上诉人不存在逾期交房的违约行为，上诉人主张的逾期交房违约金也不能成立，本院不予支持。综上，上诉人王政的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王政负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 陈 颖审判员 崔金城二〇一七年五月四日书记员 许 丽 百度搜索“”