（2016）粤19民终8065号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2018-07-12

案件名称

中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司、刘崇仁合同纠纷二审民事裁定书

法院

广东省东莞市中级人民法院

所属地区

广东省东莞市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司,刘崇仁,东莞市丽景商贸有限公司,中国邮政集团公司,何汝波,东莞市金马文化传播有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省东莞市中级人民法院民事裁定书（2016）粤19民终8065号上诉人（原审被告）：中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司，营业场所：东莞市常平镇振兴路7号。负责人：邓奕琪。委托诉讼代理人：王文勇，广东赋诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘崇仁，男，汉族，1984年8月8日出生，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：周军富，广东展豪律师事务所律师。原审被告：东莞市丽景商贸有限公司，住所地：东莞市常平镇丽景花园H区2号楼办公楼1号。法定代表人：尹泽平，该公司总经理。委托诉讼代理人：ＸＸＸ，该公司员工。委托诉讼代理人：莫金安，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。原审被告：中国邮政集团公司，住所地：北京市西城区金融大街甲3号。法定代表人：李国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文勇，广东赋诚律师事务所律师。原审第三人：何汝波，男，汉族，1968年3月20日出生，住广东省东莞市，原审第三人：东莞市金马文化传播有限公司，住所地：东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座7号商铺。法定代表人：何汝波，该公司总经理。两原审第三人共同委托诉讼代理人：万统平，广东广信君达（东莞）律师事务所律师。上诉人中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司（以下简称邮政公司常平分公司）因与被上诉人刘崇仁、原审被告东莞市丽景商贸有限公司（以下简称丽景公司）、中国邮政集团公司（以下简称邮政公司）、原审第三人何汝波、东莞市金马文化传播有限公司（以下简称金马公司）合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月3日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理，上诉人邮政公司常平分公司、被上诉人刘崇仁、金马公司、何汝波、原审被告丽景公司、邮政公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邮政公司常平分公司上诉请求：（一）撤销原审判决，改判驳回刘崇仁返还房屋的请求，改判《邮政网点房屋租赁合同》对邮政公司常平分公司和刘崇仁具有约束力，并在判决生效后30天内邮政公司常平分公司依照该合同约定的租金标准向刘崇仁补交租金，计至判决生效当月。（二）本案诉讼费由刘崇仁承担。事实和理由：1、根据法律规定，买卖不破租赁是一般原则，例外情形是抵押权先于租赁权成立并登记，在后的抵押权不能对抗在先的租赁权。本案在先的抵押权人是上海浦东发展银行股份有限公司无锡分行（以下简称浦发银行无锡分行），刘崇仁虽是第二顺位抵押权人，但其抵押权设置在租赁权之后，不能对抗租赁权，刘崇仁应是买受人的身份。拍卖公告中对被拍卖财产存在租赁权负担进行了说明，且拍卖财产有租赁权时，拍卖价格必然会受影响，必然低于没有租赁权时的价格，刘崇仁明知该权利负担仍买受，视为其认可该权利负担，应受租赁合同约束。2、《中华人民共和国物权法》第二百二十九条是针对有租赁关系存在导致抵押权实现时无人购买或价款降低导致不足以清偿抵押权，而如果抵押财产足以清偿抵押权，表明租赁关系对抵押权实现没有损害，受让人仍应受租赁关系约束。3、原审法院对有抵押权的商铺酌定每月75元/平方米没有依据。没有任何鉴定报告显示案涉商铺的使用价格，双方也未达成一致意见，使用费价格仍应按照租赁合同约定的价格。刘崇仁辩称：（一）在先抵押权人浦发银行无锡分行通过诉讼方式实现了抵押权，刘崇仁作为受让人是不受原租赁关系约束。（二）刘崇仁提交了证据证明有抵押权的商铺的平均租金是每月103.7元/平方米。（三）丽景公司在出租给邮政公司常平分公司时已告知案涉商铺有抵押权，且房产证是作为租赁合同附件，邮政公司常平分公司是知道抵押权存在的，其仍签订租赁合同，后果应由其承担。（四）拍卖案涉商铺时，负责拍卖的法院工作人员告知刘崇仁租赁权不能对抗在先抵押权，刘崇仁才竞买的。何汝波、金马公司述称：刘崇仁是第二顺位抵押权人，其不能对抗在先租赁权，拍卖公告对案涉商铺租赁权负担做了说明但其仍竞买，视为其接受该租赁合同。其他意见与一审一致，同意邮政公司常平分公司的上诉。丽景公司述称：双方纠纷与其无关。邮政公司述称：与邮政公司常平分公司上诉意见一致。刘崇仁向原审法院起诉请求：1、邮政公司常平分公司将有抵押权的8间商铺交还给刘崇仁,并支付自2015年9月17日至起诉之日的商铺使用费960647.22元（93元/月/㎡×1721.59㎡×6个月），实际需支付至邮政公司常平分公司将案涉商铺交还之日止；2、变更未设立抵押权的8间商铺租金为93元/㎡，邮政公司常平分公司支付自2015年9月17日至起诉之日的商铺使用费905859.78元（93元/月/㎡×1820.17㎡×6个月），实际需支付至合同履行完毕之日止；3、邮政公司常平分公司、邮政公司、丽景公司共同承担全部诉讼费用。原审法院认定事实：2011年8月12日，丽景公司将位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座1、2、3、5、6、7、8、10号商铺设立抵押，《房地产他项权证》证号为2700136235，抵押人为丽景公司，第一顺序抵押权人为浦发银行无锡分行，抵押期间为2011年8月12日至2014年8月12日，抵押金额为30000000元。2012年11月8日，丽景公司将位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座商铺一、二楼，建筑面积3541.76㎡，统一出租给邮政公司常平分公司的前身即东莞市邮政局常平分局。丽景公司与邮政公司常平分公司双方约定：租赁期限为2012年11月10日至2032年11月9日，租金为35元/月/㎡（含税、含物业管理费价格），租金每3年递增8%；丽景公司保证拥有租赁物的所有权及其土地使用权的合法性，并提供相应有效的法律证明文件（见本合同附件一：房产证、土地使用权证）；邮政公司常平分公司不得将该租赁物业整体转租，经丽景公司书面同意，邮政公司常平分公司可以将该租赁物业部分面积转租/分租给第三方，如果转租使用不存在违反国家或地方法规情况，丽景公司应无条件同意邮政公司常平分公司转租给第三方，转租/分租取得的收益归邮政公司常平分公司所有；租赁期内丽景公司转让租赁物的，丽景公司应当提前三个月书面通知邮政公司常平分公司，邮政公司常平分公司在同等条件下享有优先购买权；在租赁期内该租赁物业所有权发生变动的，本合同在邮政公司常平分公司与新所有权人之间具有法律效力。2013年4月3日，邮政公司常平分公司与何汝波签订一份《房屋租赁合同》，将建筑面积3010.76㎡分租给何汝波，赁期限为2013年4月8日至2032年11月8日，租金为126000元/月（含税、含物业管理费价格），租金每3年递增8%；何汝波不得将租赁物业整体转租，经邮政公司常平分公司书面同意，何汝波可以将租赁物业部分面积转租/分租给第三方，如果转租使用不存在违反国家或地方法规情况，邮政公司常平分公司应无条件同意何汝波转租给第三方，转租/分租取得的收益归何汝波所有。2013年12月1日，邮政公司常平分公司与何汝波、金马公司签订了一份《房屋租赁合同补充协议》，三方同意将何汝波的权利义务概括转移给金马公司，由金马公司承接何汝波与邮政公司常平分公司之间的权利义务。2014年2月21日，丽景公司将位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座1、2、3、5、6、7、8、10号商铺第二次设立抵押，《房地产他项权证》证号为2700289923，抵押人为丽景公司，第二顺序抵押权人为刘崇仁，抵押期间为2014年2月21日至2015年2月20日，抵押金额为5000000元。后，刘崇仁于2014年6月向原审法院起诉丽景公司，案号为（2014）东三法常民一初字第1412号。刘崇仁胜诉后向原审法院申请强制执行，案号为（2015）东三法常执字第282号。2015年9月17日，刘崇仁以26103309元的价格通过司法拍卖程序购买了位于东莞市××××号商铺（房地产权证号为：粤房地证字第××号、Ｃ6××34号、Ｃ6××35号、Ｃ6××41号、Ｃ6××13号、Ｃ6××19号、Ｃ6××39号、Ｃ6××38号，粤房地权证莞字第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号、第××号）。《拍卖成交确认书》注明整体拍卖，过户风险及费用自行承担，有租约，其中8间商铺有抵押权。刘崇仁于2016年3月7日提起诉讼，请求：1、撤销丽景公司与邮政公司常平分公司签订的《邮政网点房屋租赁合同》；2、丽景公司、邮政公司常平分公司将案涉商铺（东莞市××××号商铺）交还给刘崇仁使用；3、2015年9月份起案涉商铺的租金由刘崇仁收取，直至案涉商铺交还给之日止，自2015年9月17日租金按照93元/月㎡计算，暂计至起诉之日为1866507元。第一次庭审时，刘崇仁临时变更了诉讼请求，原审法院给予各方当事人15天举证期限，并重新安排了庭审。庭审中，邮政公司常平分公司陈述其将建筑面积3010.76㎡商铺分租给何汝波及金马公司的事情没有书面征求丽景公司同意，但只要分租使用过程中不存在违反法律法规的情形，丽景公司应无条件同意邮政公司常平分公司分租；丽景公司表示清楚邮政公司常平分公司分租的事情，但代理人不清楚丽景公司是否同意分租。刘崇仁陈述案涉商铺周边的商铺租金已经涨至80元-120元/月/㎡不等，并提交了部分商铺的《房屋租赁合同》，其中约定的租金标准均为商铺一楼。丽景公司陈述签订租赁合同时已告知过邮政公司常平分公司案涉商铺中有8间存在抵押权的事实，邮政公司常平分公司对此是知悉的；邮政公司常平分公司确认其与丽景公司签订合同时有将房产证作为合同附件，但合同尚未找到，没有作为证据提交。另查明，2015年4月15日东莞市邮政局常平分局变更为中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司。丽景公司与邮政公司常平分公司签订的《邮政网点房屋租赁合同》中约定2015年9月17日至2015年11月9日的租金标准为35元/月/㎡，2015年11月10日至2018年11月9日的租金标准为37.80元/月/㎡；有抵押权商铺的建筑面积1721.59㎡，没有抵押权商铺的建筑面积为1820.17㎡。原审法院认为，合法的租赁关系应当受到法律的保护。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。邮政公司常平分公司、金马公司均存在分租行为，但丽景公司、邮政公司常平分公司均没有对分租行为提交证据证明其存在异议，因此原审法院认定分租行为有效。现金马公司已将承租的建筑面积3010.76㎡商铺除部分自用外其余部分分租给多名案外人，人数众多；案外人有无再次转租、分租不清楚，情况复杂；且上述司法解释规定的是“可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”而不是“应当通知次承租人作为第三人参加诉讼”；因此原审法院不宜再追加案外人为本案的第三人，案外人可根据需要进行协商或另行提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款规定，抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。2011年8月12日，丽景公司将位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座1、2、3、5、6、7、8、10号商铺设立抵押权，抵押人为丽景公司，第一顺序抵押权人为浦发银行无锡分行，相应的房地产权证上均会注明抵押事项。丽景公司与邮政公司常平分公司于2012年11月8日签订的《邮政网点房屋租赁合同》中第七条第（一）款第1项约定，丽景公司保证拥有租赁物的所有权及其土地使用权的合法性，并提供相应有效的法律证明文件（见本合同附件一：房产证、土地使用权证），邮政公司常平分公司理当会对案涉商铺的权属信息进行审核，应当注意到其中8间商铺存在抵押权。结合丽景公司在庭审中陈述已告知过邮政公司常平分公司案涉商铺中有8间存在抵押权的事实，原审法院认定邮政公司常平分公司在签订租赁合同前已经知悉案涉商铺中有8间存在抵押权；有抵押权这8间商铺的租赁权不得对抗登记在先的抵押权，租赁合同中关于有抵押权这8间商铺的内容对刘崇仁不具有约束力，刘崇仁有权要求返还并要求支付使用费。刘崇仁要求邮政公司常平分公司返还有抵押权这8间商铺并从2015年9月17日起支付使用费至实际返还之日止的诉讼请求，原审法院予以支持。商铺对外出租时，一楼的租金确实要比二楼高，刘崇仁提交的案外人签订的《房屋租赁合同》价格在80元-120元/月/㎡之间不等，但均是一楼的商铺租金价格，刘崇仁要求统一按照93元/月/㎡的标准计算有抵押权这8间商铺一、二楼1721.59㎡的使用费，标准过高，原审法院酌定为75元/月/㎡，每月使用费为129119.25元。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。邮政公司常平分公司承租的位于东莞市常平镇丽景花园绿湖居8-9座商铺一、二楼没有抵押权的商铺建筑面积1820.17㎡（3541.76㎡-1721.59㎡），不受所有权变动的影响，刘崇仁应继续履行丽景公司与邮政公司常平分公司于2012年11月8日签订的《邮政网点房屋租赁合同》，邮政公司常平分公司自2015年9月17日起按照合同约定的租金标准向刘崇仁按月支付租金，其中2015年9月17日至2015年11月9日的租金标准为35元/月/㎡，2015年11月10日至2018年11月9日的租金标准为37.80元/月/㎡。刘崇仁要求变更未设立抵押权的商铺租金为93元/㎡的诉讼请求，原审法院不予支持。邮政公司常平分公司是邮政公司下设的分公司，不具有独立的法人资格，不能独立承担的民事责任，由邮政公司承担补充清偿责任。刘崇仁起诉丽景公司没有法律依据，刘崇仁要求丽景公司承担法律责任的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，于2016年8月15日作出（2016）粤1973民初3332号民事判决：一、限邮政公司常平分公司于判决发生法律效力之日起60日内向刘崇仁返还位于东莞市常平镇××、××、××、××、××、××、××、××号商铺（房地产权证号分别为：粤房地证字第××号、Ｃ6××34号、Ｃ6××35号、Ｃ6××41号、Ｃ6××13号、Ｃ6××19号、Ｃ6××39号、Ｃ6××38号）；二、限邮政公司常平分公司于判决发生法律效力之日起60日内向刘崇仁支付上述商铺使用费（从2015年9月17日起按照129119.25元/月的标准计至实际返还商铺之日止）；三、限邮政公司常平分公司于判决发生法律效力之日起60日内向刘崇仁支付没有抵押权商铺的租金（没有抵押权商铺的建筑面积为1820.17㎡，2015年9月17日至2015年11月9日期间的租金标准为35元/月/㎡，2015年11月10日至2018年11月9日期间的租金标准为37.80元/月/㎡，之后的租金标准按照《邮政网点房屋租赁合同》的约定执行）；四、邮政公司对邮政公司常平分公司的上述债务承担补充清偿责任；五、驳回刘崇仁的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21598元，由刘崇仁负担7974元，邮政公司常平分公司、邮政公司负担13624元。本院二审期间，刘崇仁提交参与分配函、民事调解书、案涉有抵押权商铺出租合同及租金（一审已提交过）、面积说明（一审已提交过），拟证明浦发银行无锡分行作为案涉有抵押权的8间商铺的第一顺序抵押权人，其已通过诉讼方式实现了抵押权并优先受偿了拍卖款，该行行使抵押权对抗了邮政公司常平分公司的租赁权。邮政公司常平分公司、何汝波、金马公司主张浦发银行无锡分行只是参与分配，并未主动提出抵押权，是刘崇仁提出申请拍卖案涉商铺。丽景公司主张与其无关。另查明，2015年12月9日，原审法院出具（2014）东三法常执字第19号之三执行裁定书，裁定案涉商铺归买受人刘崇仁所有，原审法院并出具（2014）东三法常执字第19号《协助执行通知书》，请求东莞市房产管理局协助将案涉商铺过户到刘崇仁名下，注销案涉商铺第一顺位他项权（他项权人：浦发银行无锡分行）等。本院经审理查明，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案案涉房屋是在原审法院执行（2014）东三法常民一初字第1412号民事判决过程中进行拍卖，刘崇仁通过拍卖方式竞得了案涉房屋。原审法院亦出具执行裁定书确定案涉房屋归买受人刘崇仁所有。现刘崇仁以其为房屋所有权人的身份要求邮政公司常平分公司返还有抵押权的商铺和提高案涉全部商铺的租金。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十条“人民法院裁定拍卖成交或者流派的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行”的规定，刘崇仁请求移交拍卖物属于原审法院执行事项，刘崇仁应直接向原审法院执行局申请强制执行，无需再提起诉讼进行确认，对刘崇仁的起诉，本院予以驳回。综上所述，原审法院认定事实清楚，适用法律错误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2016）粤1973民初3332号民事判决。二、驳回刘崇仁的起诉。本案一审受理费21598元，退回给刘崇仁。二审受理费10845元，退回给中国邮政集团公司东莞市常平镇分公司。本裁定为终审裁定。审判长　杨　浩审判员　廖志明审判员　冯婉娥二〇一七年五月四日书记员　梁玮珊百度搜索“”