（2016）云0111民初4511号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-10-01
案件名称
李云玲诉昆明兴杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
昆明市官渡区人民法院
所属地区
昆明市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李云玲,昆明兴杰房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第五十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0111民初4511号原告李云玲，女。原告委托代理人徐鸿，云南恒鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明兴杰房地产开发有限公司。住所云南省昆明市环城南路***号。被告委托代理人朱燕铭、林雨薇，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告李云玲诉被告昆明兴杰房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人徐鸿、被告委托代理人朱燕铭、林雨薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2007年2月8日，原告与被告签订《商品房购销合同》购买被告开发建设坐落于春城路与吴井路交汇口的兴杰现代城D-3商铺，合同总金额为786552元。合同约定乙方于交房时间2010年4月30日后180日办理房屋所有权证，但时至今日，原告仍未取得所购商铺的房屋所有权证。依照法律规定被告行为已经构成违约，应向原告支付违约金，违约金按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该违约金计算时间为2014年4月18日至2016年4月17日；两年共731天。按照贷款利率加收50%的标准执行罚息，则年罚息利率为5、184%×（1＋50%）=8.721%，日罚息为8.721%÷360（天）=0.024225%，合同总金额786552元×日罚息利率0.024225%×731天=139284元。现原告诉至法院，请求：1、判令被告立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房屋所有权证的违约金221946元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：目前没有办证条件，由于该小区其他业主违规搭建，导致被告无法办理产权证明，并非被告原因导致无法办证；对于违约金，无法办证并非基于被告原因，故被告不应承担违约金。原告向本院提交证据如下：1、商品房购销合同，2、身份证明，3、购房票据，上述证据共同欲证明双方合同成立，原告依约履行了付款义务，但被告一直未办证。被告对原告提交的证据质证认为：证据1真实性、合法性、关联性无异议；证据2无异议；证据3契税、配套费发票真实性、合法性、关联性无异议，维修基金发票与被告无关，不予质证；认购金发票1张、首付款发票2张真实性、合法性、关联性无异议。被告向本院提交证据如下：1、商品房购销合同；证明：原告与被告签订《商品房购销合同》；2、设计委托书；3、施工委托书；4、（2013）昆民一终字第500号民事判决书；5、（2013）昆民一终字第503号民事判决书，证明：已有生效判决书确认：由于兴杰现代城业主违反设计规划许可进行搭建，导致被告未能办理工程项目竣工规划核实，进而影响了办理房屋产权登记事宜。原告对被告提交的证据质证认为：证据1真实性、合法性、关联性认可，根据该合同约定的合同总价款我方已经全额支付；证据2、3真实性、合法性、关联性不认可，证据4、5真实性、合法性无异议，关联性不认可，上述证据涉及主体并非双方主体，与本案无任何关系。本院对上述证据认为：原告提交的证据1、2、3真实、合法，与本案关联，为有效证据，本院予以采信，被告提交的证据1至5真实、合法，与本案关联，为有效证据，本院予以采信。根据庭审，本院确认本案法律事实如下：原、被告双方于2007年2月8日签订《商品房购销合同》，合同约定原告购买被告开发的兴杰现代城D-3号房屋。合同总金额为786552元。对产权登记的约定：原告自愿委托被告代为办理产权证，并书面申请，双方在办理完房屋交接手续后90日内将办理产权证手续提交给房屋产权部门。未支付相关费用，被告可延期申办产权证.合同签订后，原告按时向被告付清购房款，被告向原告交付了房屋。部分业主于2012年向本院起诉要求被告办理产权证以及支付违约金，本院作出（2012）年官民二初字第318号民事判决书，驳回了部分业主要求支付违约金的诉请。其向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院经审理后作出（2013）昆民一终字第500号民事判决书。该判决书确认：昆明市规划局回函，兴杰现代城项目存在违反规划许可的建设行为尚未依法查处，至今还处于未验收状况，并不具备办理产权证的条件。昆明市规划局已认定兴杰现代城建设过程中，擅自将客厅中空封闭、导致建筑面积增加，其行为违反规划许可，导致未能办理工程项目竣工规划核实，进而影响了办理房屋产权登记事宜。昆明市中级人民法院判决驳回了部分业主的上诉。现原告诉至法院，主张上述诉请。本院认为，本案原、被告之间存在商品房买卖合同关系，双方就合同履行所产生争议的焦点在于“产权登记事宜”。现结合原告诉请做如下评述：（一）关于办理交易房屋产权登记有关问题。商品房销售交易中，房地产开发企业作为出卖人负有交付房屋并保证房屋所有权转移于买受人的合同义务。其中对于交易房屋所有权转移义务通常表述为办理产权证或产权登记，而其实质为不动产权属登记申请，即由出卖人和买受人共同向不动产登记机构作出将出卖人享有合法所有权的房屋及土地使用权转移登记至买受人名下的申请。从买卖合同角度而言，出卖人有保证取得交易房屋所有权（即基于合法建设行为取得所有权）、交易房屋所有权能依法转移（对基于合法建设不动产办理所有权初始登记和取得建设用地使用权），及作出房屋、土地权属转移登记申请的义务。而在实际办理交易房屋权属转移登记申请过程中，预售商品房交易惯常交易习惯为由买受人一方委托出卖人一并办理登记申请。本案中，原、被告在合同中对产权登记的约定为双方在办理完房屋交接手续后90日内将办理产权证手续提交给房屋产权部门，（2013）昆民一终字第500号民事判决书确认兴杰现代城项目存在违反规划许可的行为，至今还处于未验收状况，并不具备办理产权证的条件。故原告在不具备办证条件的前提下要求兴杰公司办理产权证的诉请，无法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失金额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。由于昆明市规划局已认定兴杰现代城建设过程中，部分业主擅自将客厅中空封闭、导致建筑面积增加，其行为违反规划许可，导致未能办理工程项目竣工规划核实，进而影响了办理房屋产权登记事宜。本案不属于上述法律规定的出卖人原因，故对于原告要求被告支付逾期办理房屋所有权证违约金的诉请，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法通则》第五十七条规定、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：驳回原告李云玲的诉讼请求。案件受理费3086元，由原告李云玲承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 张卢利人民陪审员 曾 熙人民陪审员 张宝宽二〇一七年五月四日书 记 员 李亚玲 来源：