（2017）赣1023民初277号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-30
案件名称
孙建东、张蝶军等与江西润通置业有限公司债权转让合同纠纷一审民事判决书
法院
南丰县人民法院
所属地区
南丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙建东,张蝶军,江西润通置业有限公司
案由
债权转让合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十一条，第九十三条第一款；《中华人民共和国婚姻法（2001年）》：第十七条第一款
全文
江西省南丰县人民法院民 事 判 决 书（2017）赣1023民初277号原告：孙建东，男，汉族，浙江省嵊州市人，经常居住地浙江省嵊州市。原告：张蝶军，女，汉族，浙江省嵊州市人，经常居住浙江省嵊州市。委托诉讼代理人：孙建东，系张蝶军的丈夫，特别授权。被告：江西润通置业有限公司，住所地南丰县交通路有线电视台东侧（地税局隔壁）。法定代表人：封火孙，系公司经理。委托诉讼代理人：罗兴亮，江西恒澍律师事务所律师，特别授权。原告孙建东和张蝶军诉被告江西润通置业有限公司（以下简称“润通置业公司”）债权转让合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告孙建东及被告润通置业公司的委托诉讼代理人罗兴亮均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俩原告向本院提出以下诉讼请求：一、判令解除原、被告于2016年5月31日签订的19套住宅的《商品房买卖合同（预售）》（即南丰一品19幢1单元102、103、203、302、502、602、603、701、702、801、802、901、902、903、1001、1002、1003、1101、1102）。同时判令被告立即归还俩原告购房款959万元。诉讼过程中，经本院依法释明，俩原告增加一项诉讼请求，即终止履行2016年5月26日，孙建东等与润通置业公司签订的《协议书》中第二项第1小项。事实和理由：2016年5月31日，原、被告签订了24份《商品房买卖合同（预售）》，原告以1259万元债权抵偿购房款，购买被告24套住宅。合同签订后，被告并未按合同约定于2016年12月31日之前将房屋交付给原告。2017年1月份，原告数次与被告交涉，要求被告将该24套住宅交付给原告并承担相应的违约责任，但被告不予理睬。最后，原告通知被告解除24份《商品房买卖合同（预售）》，同时要求被告返还1259万元购房款。至本案诉讼前，被告只归还了原告300万元，其余959万元未归还原告，因此，原告诉至法院。被告润通置业公司辩称：1、原告在起诉状中所陈述的事实和理由基本属实；2、被告未在约定的时间交付商品房及办妥房屋产权凭证是事实，原告因此要求解除合同我公司也表示同意，但是解除合同不是这么简单，我公司要求原告方通过诉讼解决纠纷。经审理查明：被告润通置业公司成立于2011年1月19日，注册资金3505万元（原为3500万），类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发等。2012年7月25日，润通置业公司召开第二次股东大会并形成会议决议：一、张明贤拥有公司30%的股权折股金1050万元以及孙建东10%的股权折股金350万元均转让给应均良，转让后，应均良占公司股权70%。二、北京悟博信息咨询有限公司拥有公司5%的股权折股金175万元及张奇德25%的股权折股金875万元转让给应沛媛，转让后，应沛媛拥股权30%。此次股权变更情况于2012年8月6日在企业信息登记主管部门办理了投资人（股权）变更登记。变更后，润通置业公司的股东为应均良和应沛媛。2012年8月1日，以原告孙建东为甲方（出借人），应均良为乙方（借款人）签订了一份《还款协议》，协议的主要内容如下：一、经公司股东会讨论一致同意将甲方在润通置业公司的股权和借款全部转让给乙方。二、甲方转让给乙方的股权本金及借款本金及利息共计4266.38万元，从2012年8月1日开始起按4266.38万元为本金，按月息2.5%支付利息，每年度结算。三、乙方分期向甲方还款：第一期在2012年12月30日归还借款及利息1237.5万元；第二期在2013年5月30日归还借款及利息1375万元；第三期在2013年12月30日归还借款及利息1653.88万元。《还款协议》还约定了其他内容。《还款协议》除孙建东和应均良签名外，应沛媛、张明贤和润通置业公司为应均良的还款义务提供担保。2014年12月27日，应均良再次出具《还款承诺书》，承诺书的主要内容如下：根据2012年8月1日的《还款协议》，第一期应归还的本息，按月息2.5%计算利息，截止2014年12月31日，应还本息2091.375万元，应均良承诺于2015年1月15日前归还1000万元，余款在2015年4月30日前归还，利随本清，利息计算至还款日止。江西博沃置业有限公司和张明贤作为保证人在此份《还款承诺书》上签名，保证期限为2015年5月15日，保证责任为连带保证，保证范围为还款和利息及实现本债权而产生的一切费用。2015年12月25日，以原告孙建东为转让方（甲方），被告骆东伟为受让方（乙方）签订了一份《债权转让书》，该份《债权转让书》记载的主要内容如下：一、根据2012年8月1日孙建东与应均良签订的《还款协议》和2014年12月27日应均良出具的《还款承诺书》，张明贤已经作为担保人承担了保证责任，于2015年11月17日向孙建东归还了第一期和第二期借款（本息）还款义务3000万元。二、根据2012年8月1日孙建东与应均良签订的《还款协议》，应均良欠孙建东4266.38万元。现孙建东将上述债权中除张明贤已经归还3000万元(本息)以外的余额（包括本息）及第三期2013年12月30日应归还的借款及利息1653.88万元债权的权利及对应沛媛、润通置业公司的权利和《还款协议》中相应的权利全部转让给骆东伟所有。《债权转让书》还约定了其他事项。2015年12月26日，孙建东将债权转让事宜分别通知了应均良、应沛媛和润通置业公司。作为债权转让的对价，骆东伟和孙建东口头商定，由骆东伟将其在嵊州市正合置业有限公司香溪茗苑项目约和受让债权价值相等的股份转让给孙建东。2015年12月29日，骆东伟向嵊州市人民法院起诉应均良、应沛媛和润通置业公司，嵊州市人民法院以债权转让合同纠纷为案由受理此案。2016年4月11，骆东伟向受案法院申请财产保全，4月16日嵊州市人民法院作出（2015）绍嵊长商初字第262号之二民事裁定书，裁定查封润通置业公司开发建设的坐落江西省××交通北路××、××、××、××、××栋栋部分商品房（具体楼层详见民事裁定书）。2016年5月26日，以骆东伟为甲方、润通置业公司为乙方、孙建东为丙方签订了一份《协议书》，该份《协议书》的主要内容如下：一、乙方润通置业公司应履行2012年8月1日签订的《还款协议》及2015年12月25日签订的《债权转让书》约定的保证义务，并同意由乙方承担上述债务中第三期即在2013年12月30日应归还的借款及利息1653.88万元及其至2016年4月30日止的利息（按月息2%计算）之保证责任义务，共计人民币2518万元作结。二、上述2518万元按以下方式履行支付：1、其中1259万元以乙方所有的房产（即乙方开发建设的坐落在江西南丰县南丰一品的房产）按每平方米4750元作价1259万元抵偿给甲方所有（具体房产详见附件清单一），乙方应按甲方要求将抵偿债务的房产直接过户登记（指房管部门备案登记）到丙方孙建东名下。因过户产生的所有规费由甲、丙支付；2、其余1259万元以乙方所有的房产（即乙方开发建设的南丰一品的房产），住宅按每平方米4150元作价952.7238万元抵偿给甲方所有（具体房产详见附件清单二、三），店铺一层按每平方米15199.2元，二层按每平方米均价9119.52元，共作价295.2293万元抵偿给甲方（具体抵偿房产见附件清单四）。乙方应于2017年3月底将抵债房产办理产权证给甲方，如因乙方原因未办理，逾期每月支付利息20万元。《协议书》还约定了乙方赎回抵债房产的方法及在乙方将抵债房产登记过户给丙方名下之日起十个工作日内向嵊州市人民法院撤诉及解封房产的查封等内容。该份《协议书》签订时润通置业公司的股东为应均良（占0.5%股份）、林秀珍（占25.59%股份）、黄小良（占16.4999%股份）、刘清香（占16.3369%股份）、胡福全（占19.8999%股份）、曾学泉（21.1732%）。《协议书》上除有甲、乙、丙三方签名外，当时的股东代表胡福全、应均良、林秀珍（包志勇代签）均签字认可该《协议书》。庭审中，原、被告均陈述润通置业公司的其他股东均对此事知情并赞同。2017年4月18日，本院向林秀珍、包志勇、黄小良、胡福全、曾学泉、刘清香核实相关情况，核实结果与原、被告陈述相符。2016年5月28日，骆东伟向被告发出一份《告知函》，具体内容是指示润通置业公司将四批房产直接备案登记给孙建东，公司与孙建东夫妇签订商品房买卖合同。手续办妥后，公司对骆东伟所负2518万元的债务清偿完毕。2016年5月31日，以俩原告为买受人，被告为出卖人就《协议书》附件一即《南丰一品以房抵债清单一》记载的19栋24套商品房签订了24份《商品房买卖合同》，这24分合同约定的房屋每平方米单价均为4750元，交房日期为2016年12月31日，如出卖人在商品房交付之日起720日内未取得商品房的房屋所有权证，买受人有权解除合同。同日，这24份商品房买卖合同在南丰县房产管理局办理了合同备案登记。2016年6月29日，骆东伟向嵊州市人民法院撤诉，同日，嵊州市人民法院裁定准许骆东伟撤诉。同年6月3日，嵊州市人民法院作出（2015）绍嵊长商初字第262号之四民事裁定书，对该院保全的商品房解除查封。2017年2月10日，公司未按时交付24套抵债商品房，俩原告向被告润通公司发出《通知书》，通知的主要内容如下：一、立即解除2016年5月31日孙建东、张蝶军与润通置业公司签订的24份《商品房买卖合同（预售）》。二、润通置业公司应于收到通知书之日起五日内将相应部分1259万元欠款支付给孙建东。三、润通置业公司如能履行，孙建东将不追究公司的违约责任，否则将依法严格按照合同约定主张权利。润通置业公司收到通知后，同意解除《商品房买卖合同》，但是双方未能就归还1259万元借款之事达成协议，润通置业公司公向俩原告归还300万元，其余款项并未归还，故俩原告诉至法院。另查明：1、骆东伟和王亚来系夫妻关系，骆东伟和王亚来均表示，本次诉讼与他们夫妻没关系，在2016年5月26日签订以物抵债《协议书》时，骆东伟就和孙建东和润东置业公司达成协议，骆东伟将债权转让回给孙建东，所以以物抵债的房产也是登记给孙建东夫妇。2、骆东伟并未向孙建东支付受让债权的对价即未将嵊州市正合置业有限公司香溪茗苑项目约和受让债权价值相等的股份转让给孙建东。3、润通置业公司认可庭审中表示目前暂无法办理房屋产权登记，南丰县房产管理局也出具证明证实截止2017年4月18日，润通置业公司未向其提供办理房屋产权登记所需材料。以上事实，原、被告均不持异议，且有经庭审举证、质证和认证的骆东伟向嵊州市人民法院起诉的《民事诉状》、（2015）绍嵊长商初字第262号之二、之四、之五号《民事裁定书》、《还款协议》、《还款承诺书》、《债权转让书》、《债权转让通知书》三份、《协议书》及附件《南丰一品以房抵债清单》四份、《告知函》、《商品房买卖合同》十九份、落款时间为2017年2月10日《通知书》、《企业变更信息》、《企业信息》、《股东会决议》及孙建东的债权凭证复印件6份，结合原、被告的当庭陈述及本院为核实证据庭后向骆东伟夫妇和润通置业公司股东黄小良、胡福全、林秀珍、曾学泉制作的问话笔录、刘清香寄给本院的信函予以证实，足以确认。本院认为，俩原告虽然与被告签订了24份《商品房买卖合同》，但合同签订的目的实际上是为了清偿被告1259万元债务而签订的，属于以物抵债性质，因此本案的基础法律关系是债权转让合同关系。《中华人民共和国合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。”本案所涉及的债权经过数次转让，且均属于合法转让。第一次债权转让发生时间是2012年8月1日，应均良通过与孙建东签订《还款协议》，明确孙建东对润通置业公司享有的股权和债权由应均良受让，受让的对价是4266.38万元，润通置业公司、张明贤和应沛媛均认可此次债权转让并为这笔债务提供担保，此次股权、债权转让发生在有限责任公司股东内部，有表决权的股东应均良和应沛媛均赞同并提供担保，债权转让和股权转让均产生法律效力。第二次债权转让发生在担保人张明贤部分履行担保义务后，即在2015年12月25日，孙建东和骆东伟签订《债权转让书》将孙建东尚未受偿的债权转让给了骆东伟，此次债权转让孙建东分别向债务人和担保人送达了《债权转让通知书》，且并不违反《中华人民共和国合同法》关于债权转让的禁止性规定，债权转让合法有效，此时债权人变更为骆东伟。第三次不仅发生了债权转让而且债务人也发生了变更。2016年5月26日骆东伟、孙建东和润通置业公司签订了《协议书》，《协议书》虽然未明确表示将债权转让回给孙建东，但从《协议书》的内容及骆东伟发给润通置业公司的《告知函》及孙建东作为买受人与润东置业公司就以物抵债的四批商品房签订了《商品房买卖合同》的事实，可以推断骆东伟的真实意思表示是将债权转让回给孙建东。骆东伟在本院向其制作问话笔录时，也确认了这一意思表示，且表示其并未向孙建东支付受让债权的对价。润通置业公司在庭审中亦予以认可债权转让回给孙建东的事实。除债权人再次发生变化外，债务人在签订《协议书》时亦变更为润通置业公司，并在《协议书》中载明，润通置业公司为承担保证义务，经协商一致确认由润通置业公司负责清偿2518万元债务。在润通置业公司承受2518万元债务后，应均良对孙建东所负债务履行完毕，其他担保人亦得以免除担保责任。孙建东和骆东伟对债务人的变更表示同意，润通置业公司全体股东对此也知情并认同，因此，债权转让和债务转让均产生法律效力。合法的债务关系受法律保护，孙建东与润通置业公司之间签订的具有以物抵债内容的《协议书》系双方在债务已届清偿期后所达成的，是双方真实的意思表示，也不为现行法律明文禁止，且无证据显示其损害国家、集体和个人的利益，具有真实性和合法性。以物抵债所产生的法律后果是债权人受领他种给付以替代原定金钱给付，进而使原债权债务关系归于消灭，属于实践性法律行为，即只有物权转移给债权人后债务方得以消灭。本案中，原、被告签订的24份《商品房买卖合同》虽然依法成立并生效，但润通置业公司并未按协议约定时间向原告交付抵债的商品房，且截止2017年4月18日，涉案的南丰一品住宅小区19#楼仍未向丰县房产管理局提供办理房屋产权登记所需材料，故以物抵债的商品房的物权至法庭辩论终结时止并未转让给原告，虽然在后的《商品房买卖合同》约定，房屋交付后720日内出让方办妥产权登记，但被告当庭亦无法确定办妥产权登记的时间，亦负担不起高额违约金，双方均有终止以物抵债协议的合意，故对原告请求终止履行2016年5月26日，孙建东与润通置业公司签订的《协议书》中第二项第1小项的诉讼请求本院依法予以准许，被告仍需向原告清偿1259万元债务，因其已经清偿300万元，还需清959万元。由于《协议书》中与本案相关部分的以物抵债内容终止，且双方亦同意解除涉案的19份《商品房买卖合同》，故对原告的这一诉讼请求本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条第（七项）、第九十三条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条之规定判决如下：一、原告孙建东与被告江西润通置业有限公司于2016年5月26日签订的《协议书》中第二项第1小项中约定的有关江西润通置业有限公司所有的南丰一品的房产按每平方米4750元作价1259万元抵偿原告孙建东到期债权的协议自判决生效当日终止履行；二、自判决生效当日解除原告孙建东、张蝶军与被告江西润通置业有限公司于2016年5月31日签订的19份《商品房买卖合同（预售）》，具体商品房号为南丰一品19幢1单元102号、103号、203号、302号、502号、602号、603号、701号、702号、801号、802号、901号、902号、903号、1001号、1002号、1003号、1101号、1102号；三、被告江西润通置业有限公司自判决生效后十日内向告孙建东、张蝶军清偿959万元债务。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费79135元，由被告江西润通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审 判 长 赵 霞审 判 员 刘炳吉人民陪审员 王冬俐二〇一七年五月四日书 记 员 尹志芸