（2017）黔01民终1935号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2018-08-16
案件名称
贵州美树物业管理有限公司、晏雪芳物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
贵州美树物业管理有限公司,晏雪芳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)黔01民终1935号上诉人（原审原告）：贵州美树物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区大庆路美树阳光小区10号楼一层。法定代表人：李小玲,该公司总经理。委托诉讼代理人：范瑜，贵州跃华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王化洋,贵州跃华律师事务所律师。上诉人（原审被告）：晏雪芳,女,1972年1月24日出生,汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：晏如景（系晏雪芳胞弟），住湖南省南县大通湖区。上诉人贵州美树物业管理有限公司（以下简称美树公司）因与被上诉人晏雪芳物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初5848号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。美树公司上诉请求：1、依法撤销原判；2、改判支持美树公司对晏雪芳的一审全部诉讼请求；3、本案一审、二审诉讼费用由晏雪芳承担。事实和理由：1、部分业主房屋渗水是房屋质量问题，应当由房地产开发商负责维修，不属于美树公司的物业管理范围，且美树公司已积极与房地产开发商协调，尽到了管理职责；2、一审认定事实错误。一审未查清事实即认定上诉人管理的区域范围存在“脏乱差”现象，属于事实认定错误；3、一审判决适用自由裁量权，没有法律依据。美树公司与晏雪芳之间是合同关系，不应当适用自由裁量权，但一审却错误地适用自由裁量权认定晏雪芳只支付60%的物业服务费；4、美树公司在一审庭审过程中提交了《物业管理审计报告》、美树公司为小区提供物业管理服务所支出费用的凭证以及小区内部物业服务状况照片，以证明美树公司完整地履行了自己的义务，但一审判决对上述证据未予采信，也未进行释明；5、一审判决无法解决物管公司与业主之间的矛盾，美树公司无法负担物业服务成本，不利于今后美树公司继续为该小区提供物业管理服务。晏雪芳辩称，并非其故意不交纳物管费，而是因为美树公司没有做好本职工作，给晏雪芳及家人的生活造成严重影响。2015年3月10日被盗后，美树公司未予处理，美树公司服务不到位。美树公司向一审法院起诉请求：1、判令晏雪芳立即向美树公司支付2013年9月30日至2016年10月30日物业管理费6417.28元整；2、判令晏雪芳向美树公司支付违约金（按欠缴物业管理费金额的30%计算）；3、本案诉讼费由晏雪芳承担。一审法院认定事实：美树公司系具备收费资质的物业服务企业，为贵阳市南明区“美树阳光小区”提供物业管理服务，经物价部门核准，美树公司对“美树阳光小区”电梯住宅物业管理服务费标准为每平方米建筑面积1.2元。晏雪芳系该小区3栋3单元11楼4号房屋业主，房屋建筑面积为140.73平方米。自2013年9月起，晏雪芳一直未向美树公司交纳物业管理费，美树公司遂起诉。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。美树公司与晏雪芳签订《前期物业管理服务协议》，对晏雪芳居住的“美树阳光小区”提供相应的物业服务，晏雪芳作为业主，接受了相应的物业管理服务，则应当承担支付物业服务费的义务。美树公司按照相关部门核定的收费标准每平方米建筑面积1.2元向晏雪芳收取物业管理费，不违反法律规定，对美树公司要求晏雪芳支付欠缴38个月物业管理费共计应为6417.28元的请求，予以确认。因美树公司在开展物业管理服务过程中，小区存在车辆管理混乱、公共环境卫生差、安全保卫不严等现象，未按照《前期物业管理服务协议》全面履行服务义务，服务质量存在瑕疵，则晏雪芳缴纳的物业管理费应作相应减少，故对美树公司诉请的物业管理费，酌情按60%支持，即3850.37元，对美树公司主张的违约金，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决：一、晏雪芳于判决生效之日起三日内支付贵州美树物业管理有限公司物业服务费3850.37元；二、驳回贵州美树物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由晏雪芳承担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。但另案当事人向本院提交了5张美树阳光小区的环境照片及另案被上诉人家中的4张室内照片，欲证明美树公司未尽职管理美树阳光小区，该小区环境“脏乱差”，存在消防通道堵塞、治安无人管理、搭建违章建筑等严重安全隐患，另案当事人家外墙渗水未能彻底修复致家中墙壁发生损害、霉变等情况。经质证，美树公司认可照片的真实性，辩称仅从照片无法证明小区环境存在“脏乱差”的现象，美树公司已就房屋渗水问题多次和房开公司协商过，房开公司已经给部分业主家渗水墙面修复过几次，但部分房屋渗水问题仍不能彻底解决，房开公司表示愿意赔偿给业主；同时认可小区单元门锁有坏的情况，并表示若有人报修，美树公司会立即安排修理，不会让损坏的门锁一直处于不修理的状态；对于业主反映的小区内违章建筑，美树公司会及时报城管部门处理。此外，二审经审理查明的其余事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，关于美树公司为美树阳光小区提供物业管理服务是否存在服务瑕疵及本案应收取多少比例的物业服务费，应否支付违约金的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，美树公司与业主签订的《前期物业管理服务协议》对美树阳光小区全体业主均具有约束力，美树公司为美树阳光小区提供物业服务，晏雪芳作为该小区业主，接受了美树公司提供的物业服务，理应按协议约定履行其交纳物业服务费用的义务。诉讼中，美树公司提交《贵阳市物价局文件（筑价房[2011]47号）》等证据证明该小区物业服务费收费标准为1.2元/平方米，晏雪芳需补交物业服务费共计6417.28元。对此，晏雪芳认可其自2013年9月30日至今未交纳物业管理费，但辩称该小区环境存在“脏乱差”的现象，物业服务安全保卫不严导致其被盗，至今未解决。二审审理中，美树公司认可另案业主提交的照片的真实性，辩称仅从照片无法证明该小区环境存在“脏乱差”的现象，小区门禁损坏时有人报修会及时修理，小区违章建筑会报城管部门处理，但并未提供直接证据证明，同时美树公司认可部分业主家房屋渗水的问题虽经美树公司与房开公司协商，仍不能得以彻底解决，房开商愿意对此作出相应的赔偿，故一审综合认定美树公司未按照《前期物业管理服务协议》全面履行服务义务，为美树阳光小区提供的物业管理服务质量存在瑕疵，对美树公司诉请的物业管理费酌情按60%支持3850.37元，不予支持要求支付违约金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。美树公司上诉请求全额支持其物业服务费并由欠交物业费的业主支付违约金的主张不能成立。综上所述，美树公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由贵州美树物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴 霞审 判 员 周 俊审 判 员 谌致华审 判 员 邓 艳审 判 员 庞 敏二〇一七年五月四日法官助理 张 蓓书 记 员 熊仕美 来自