（2017）陕民终72号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-06-26

案件名称

神木县云岭商贸有限公司与神木县财政局建设用地使用权转让合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省高级人民法院

所属地区

陕西省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

神木县云岭商贸有限公司,神木县财政局

案由

建设用地使用权转让合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省高级人民法院民事判决书(2017)陕民终72号上诉人（原审原告）：神木县云岭商贸有限公司。法定代表人：刘明亮，神木县云岭商贸有限公司经理。委托诉讼代理人：贾涛，陕西言锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：林睿，陕西言锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：神木县财政局。法定代表人：刘小平，神木县财政局局长。委托诉讼代理人：张志强，陕西秦北律师事务所律师。委托诉讼代理人：白治国，男。上诉人神木县云岭商贸有限公司（以下简称云岭商贸公司）因与被上诉人神木县财政局建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服榆林市中级人民法院（2015）榆中民一初字第00001号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月6日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人云岭商贸公司的法定代表人刘明亮，委托诉讼代理人贾涛、林睿，被上诉人神木县财政局的委托诉讼代理人张志强、白治国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。云岭商贸公司上诉请求：撤销榆林市中级人民法院（2015）榆中民一初字第00001号民事判决，改判支持其一审诉讼请求，并由被上诉人神木县财政局承担本案诉讼费用。事实与理由：1.被上诉人神木县财政局不具备出让神木县畜牧兽医技术推广站房地产所涉国有土地使用权的法定条件，且违反相应法定程序。其在组织神木县畜牧兽医技术推广站房地产拍卖前，没有获得政府有关职能部门审批；没有明确相应规划条件；没有由土地管理部门组织实施土地使用权转让。且国有资产的处置应由作为事业单位的神木县畜牧兽医技术推广站自行实施，不应由作为审批单位的被上诉人神木县财政局组织实施。2.2010年9月25日神木县人民政府办公室作出的第48号县长办公会议纪要（以下简称48号会议纪要）属于拍卖文件的组成部分，构成合同要约。被上诉人神木县财政局违反会议纪要“将拟拍卖资产用途由办公变更为商业服务后再进行拍卖”的内容，在未变更房产用途的情况下就进行拍卖，��属违约，且系违反房地产管理法的违法行为。3.被上诉人神木县财政局应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的、交易习惯履行协助等义务，但自从2011年8月签订合同直至2013年规划条件成就后才办理过户手续，导致上诉人云岭商贸公司不能及时对拍卖房地产进行开发建设，错过了房地产最佳投资时机，并造成高额利息，被上诉人神木县财政局应予以赔偿。神木县财政局辩称：1.双方签订的《拍卖房地产成交合同书》并不违反划拨土地的相关法律规定。本案转让标的是房地产，并非无任何建筑物的土地使用权，故应适用《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定，不能适用《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条的规定。本案的房地产转让已经神木县人民政府批准，也缴纳了土地出让金，办理了土地出让手续，符合法律规定。2.48号会议纪要属于神木县人民政府协调国土资源等部门工作的内部文件，既不构成要约，也不属于拍卖文件组成部分和合同约定内容，且云岭商贸公司对拍卖标的土地使用权的划拨性质和办公用途等情况是明知的，对拍卖后土地用途可变更为商业服务性质的情况也是知晓的。《拍卖特别规定》在拍卖前向云岭商贸公司书面告知了“买受人对成交房地产进行开发、利用、改造、建设时，必须按照有关法律、法规和当地人民政府有关部门的统一规划要求进行，不得损害相邻方和社会公众利益，如造成后果由买受人自负”，并在拍卖房地产成交合同中对此作出约定。3.被上诉人神木县财政局已经全面履行合同义务，并无违约行为。房地产拍卖合同签订后，被上诉人神木县财政局已在上诉人云岭商贸公司支付完最后一笔价款的当天即2011年4月8日向其移交了国有土地使用证和房��所有权证，并于同年6月8日向神木县国土资源局申请办理土地过户及商业用地手续，履行了相应协助义务。此后，云岭商贸公司也向建设规划部门申办了临时建设工程规划许可证，故不应承担相应赔偿责任，请求二审法院驳回上诉人云岭商贸公司的上诉，维持一审判决。云岭商贸公司向一审法院起诉请求：依法判令神木县财政局赔偿迟延交付产权证的经济损失1267.2万元。一审法院认定事实：2010年10月19日，被告神木县财政局委托陕西开源拍卖有限责任公司对神木县畜牧兽医技术推广站房地产进行公开拍卖，原告云岭商贸公司以2150万元竞得该处房地产，并于当日签订拍卖成交确认书和拍卖房地产成交合同书，合同标的宗地面积2013.6平方米，建筑面积1219.17平方米，土地使用权类型为划拨，用途为办公。拍卖房地产成交合同书约定：甲方在乙方交清全部成交价款后的10日内，以成交房地产实物现状，移交乙方接收管理。同时交付成交房地产的现有证件；乙方须在房地产部门规定的期限内自行办理房地产过户登记手续，畜牧兽医技术推广站应积极配合办理。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，云岭商贸公司于2011年4月8日付清房地产价款，神木县财政局按照合同约定于同年4月18日向云岭商贸公司移交了房地产和国有土地使用证、房屋所有权证。2013年3月份云岭商贸公司将该房地产土地使用权证、房屋所有权证变更登记至其公司名下，土地用途变更为商业用地，使用权类型变更为出让。另查明：2010年9月25日，神木县人民政府办公室作出第48号县长办公会议纪要，要求将拟拍卖资产用途由办公变更为商服后再进行拍卖，县规划办、国土局依法办理规划、土地用途变更手续。2011年3��18日，神木县人民政府办公室作出第10号县长办公会议纪要，会议原则同意相关职能部门办理云岭商贸公司竞拍取得土地的相关变更登记，并要求云岭商贸公司尽快履约，履约后按照规划要求，完善审批手续。一审法院认为，原告与被告签订的拍卖房地产成交合同书系双方真实意思表示，涉诉土地在起诉前已经变更为国有出让土地，合同内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告履行了支付房地产转让款的义务，被告亦按照合同约定履行了交付房地产及房地产原有产权证件，且双方自愿签订了资产移交清单，均已按照合同约定全面履行合同义务。原告认为被告向其支付的相关产权证件应按照48号会议纪要内容，即将土地性质变更为出让，土地用途变更为商业用��，同时办理规划后方可拍卖或者交付房地产与房地产权属证件应具备上述条件，所交付的土地应当符合房地产开发条件，因双方签订合同时，未以48号会议纪要内容确定为被告应当履行的合同义务，该会议纪要仅为内部会议内容记载资料，且根据合同记载，原告在签订合同时，对房地产转让时的相关权属证件情况知悉，故原告认为被告违约的理由不能成立，予以驳回，且所提出的赔偿损失数额无相关证据支持，不能成立。对于原告认为被告拍卖程序违反法定程序因不属本案民事审判调整范围，不予审查。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告神木县云岭商贸有限公司的诉讼请求。案件受理费97800元由被告神木县云岭商贸有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，公开开庭审理听取了双方意意见，除一审阶段已质证证据外，上诉人云岭商贸公司提交了相关土地登记申请书（首页）、房屋产权档案（首页）、房屋产权变更登记委托书等证据，以证明其于2011年就向神木县相关职能部门提交国有土地使用权和房屋所有权变更登记申请，但直至2013年3月才办理完相关手续，足见被上诉人神木县财政局没有履行相应协助义务，存在违约。被上诉人神木县财政局对上述证据真实性无异议，但对其证明目的不予认可，认为上述证据不够完整，不能反映客观事实，并提交了上述档案的主要材料，包括2011年8月11日和2013年1月10日的土地登记申请表、土地登记审批表，土地使用权抵押合同、榆林日报作废声明、房屋产权变更登记委托书、房屋所有权转移登记��核表及神木县不动产登记中心情况说明等反驳证据，以证明上诉人云岭商贸公司于2011年8月11日向神木县国土资源局提出土地登记申请，经神木县国土资源局审批后于2011年9月26日颁发国有土地使用证，土地使用权人为云岭商贸公司，用途为商业用地，使用权类型为出让。上诉人云岭商贸公司于2012年6月29日以该宗土地使用权为抵押在银行贷款。后以该证遗失为由，于2013年1月10日申请注销原证，并于2013年1月15日重新办理了国有土地使用证，登记内容没有变化。同时证明，上诉人云岭商贸公司于2013年3月25日申请办理房屋产权证，其于2013年3月18日委托其公司员工王朝阳办理相关手续；房屋产权档案封面的时间截止为卷宗内最早形成的材料时间和最后形成的材料时间，卷内的房屋所有权登记询问笔录表即为登记申请。由此可见，被上诉人没有拖延办证，已经充分履行了协��义务，不存在违约。上诉人云岭商贸公司对被上诉人神木县财政局提交的反驳证据的真实性没有异议，认为土地使用证虽为2011年办理，但房屋产权证是在2013年办理，被上诉人仍应承担相应赔偿责任。对于双方提交的上述证据，本院经审查认为，上诉人云岭商贸公司提交的证据不够完整，具有片面性，不能全面客观反映土地使用权和房屋产权登记变更过程，而被上诉人神木县财政局提交的反驳证据，较为全面客观，对其予以采信。一审认定的事实基本清楚，但对于当事人二审争议的有关房地产登记变更手续办理的经过等事实，认定不清，本院认定如下：2010年9月25日，神木县人民政府决定对县畜牧兽医局及畜牧兽医推广站房地产进行拍卖处置。2010年10月19日，神木县财政局委托陕西开源拍卖有限责任公司对神木县畜牧兽医技术推广站房地产进行公开拍卖，上诉人云岭��贸公司以2150万元竞得该房地产，并与被上诉人神木县财政局签订拍卖成交确认书和拍卖房地产成交合同书，合同载明：合同标的宗地面积2013.6平方米，建筑面积1219.17平方米，土地使用权类型为划拨，用途为办公。合同约定：甲方在乙方交清全部成交价款后的10日内，以成交房地产实物现状，移交乙方接收管理。同时交付成交房地产的现有证件；乙方须在房地产部门规定的期限内自行办理房地产过户登记手续，畜牧兽医技术推广站应积极配合办理。合同还对土地出让金和规费、税费承担等其他事项进行了约定。合同签订后，上诉人云岭商贸公司于2011年4月8日付清房地产价款，被上诉人神木县财政局按照合同约定于2011年4月18日向上诉人云岭商贸公司移交了神木县畜牧兽医技术推广站房地产和原国有土地使用证、房屋所有权证。2011年6月8日，上诉人云岭商贸公司向神木县国土资源局申请办理土地使用权变更登记。2011年8月10日，神木县国土资源局为其办理了划拨土地使用权出让手续，并批准将土地性质由划拨变更为出让，用途由办公变更为商业。2011年9月26日，神木县人民政府向上诉人云岭商贸公司颁发国有土地使用证，明确土地使用权人为云岭商贸公司，用途为商业用地，使用权类型为出让。2012年6月29日，上诉人云岭商贸公司以该宗土地使用权办理抵押贷款担保，后以该证遗失为由，于2013年1月10日申请注销原证，并于2013年1月15日重新办理国有土地使用证，登记内容没有变化。2013年3月18日，上诉人云岭商贸公司委托其公司员工王朝阳办理办理房屋产权证相关手续，神木县房地产管理所于2013年3月28日完成登记审核和发证。另查，被上诉人神木县财政局于2011年4月26日向税务部门缴纳了涉及本案房地产转让的销售建筑物营业税、土地增值税等税费共计224.675万元。本院认为，综合双方意见并结合案件实际，本案争议焦点为：一是神木县畜牧兽医技术推广站房地产转让是否合法有效；二是48号会议纪要是否属于拍卖文件组成部分，是否构成合同要约；三是被上诉人神木县财政局是否全面履行合同义务，是否构成违约。结合本案查明事实，依照有关法律法规和司法解释规定，现就上述焦点问题综合评判如下：一、根据48号会议纪要，神木县畜牧兽医技术推广站房地产转让系经神木县人民政府研究决定的国有资产处置项目，事先已获得神木县人民政府同意。被上诉人神木县财政局作为国有资产管理的政府职能部门，组织转让活动并无不当，且其已按照要求委托有关机构对神木县畜牧兽医技术推广站房地产进行了公开拍卖。上诉人云岭商贸公司与被上诉人神木县财政局经过公��拍卖后签订的拍卖房地产成交合同书系双方真实意思表示，并不违反法律法规的效力性强制规定，且在合同签订后及时办理了所涉划拨土地使用权出让手续，依照国家有关规定缴纳了土地使用权出让金，土地性质由划拨变更为出让，用途由办公变更为商业，符合国家关于城市房地产转让的有关规定，应属合法有效。二、48号会议纪要是确认神木县人民政府研究审议神木县畜牧兽医技术推广站房地产转让事宜的内部文件，其主要反映了神木县人民政府对拍卖神木县畜牧兽医技术推广站房地产的批准经过和相关职能部门的配合分工，并不属于拍卖文件组成部分，没有作为合同协议内容，且被上诉人神木县财政局也没有表明经上诉人云岭商贸公司承诺即受该意思表示约束，故其不具备合同要约性质，不属于合同约定内容。关于该会议纪要中“将拟拍卖资产用途由办公变更为商业服务后再进行拍卖”的要求，虽在拍卖时没有实现，但被上诉人神木县财政局已经在拍卖文件中列明被拍卖房地产的实际情况，上诉人云岭商贸公司对拍卖标的的办公用途和土地使用权的划拨性质等现状是明知的。待拍卖完成，上诉人云岭商贸公司履行价款支付义务后，被上诉人神木县财政局一方及时办理了划拨土地使用权出让手续，土地用途由办公变更为商业，实现了受让房地产的合同目的，对其合同利益没有造成实质损害。三、合同当事人双方除依照合同约定履行义务外，还应遵循诚实信用原则，根据合同性质、合同目的全面履行协助等义务。作为国有资产的事业单位办公用途房地产转让，包含房屋所有权转让和该房屋占用范围内的土地使用权的一并出让，作为代表转让方的被上诉人神木县财政局除了依照合同约定及时交付合同标的房屋和房地产有关证��外，还应及时办理划拨土地使用权出让手续，改变土地性质和用途，并协助作为受让方的上诉人云岭商贸公司办理土地使用权证和房屋所有权证，否则会对上诉人云岭商贸公司的所有权行使和相关财产权益实现产生影响。根据已查明事实，被上诉人神木县财政局一方在上诉人云岭商贸公司依照约定支付合同价款和提出有关申请后，在合理期限内完成了划拨土地使用权出让，改变了土地性质和土地用途。被上诉人神木县财政局也按照约定及时向有关部门缴纳了本案房地产转让的税费、规费，为相关权属登记变更奠定基础。上诉人云岭商贸公司于2011年9月26日获得国有土地使用证，并以此抵押取得贷款。房屋产权登记变更需要作为受让人的上诉人云岭商贸公司向有关政府职能部门提出申请，但依照被上诉人云岭商贸公司提交的证据，无法证明其于2011年已向有关部门提出房屋所有权变更登记申请的事实。根据被上诉人神木县财政局提交的有关证据，可以证实被上诉人云岭商贸公司于2013年3月委托其公司员工办理房屋产权证相关手续，房屋产权部门已经按照规定在法定期限内为其办理了房屋所有权证。可见，被上诉人神木县财政局已经全面履行合同义务，并无违约行为。上诉人云岭商贸公司受让该房地产后，还以房屋所占有范围内的土地使用权抵押取得融资贷款，足见其所有权行使和财产权益得到了有效保障。至于上诉人云岭商贸公司受让该房地产后的开发、利用、改造、建设等问题，并不在双方合同约定的合同义务范围，且在拍卖和合同签订过程中，被上诉人神木县财政局已通过拍卖文件明确告知其后期开发建设要受制法律法规和政府规划的情况，并将此作为合同内容，被上诉人云岭商贸公司对此应有相应认知判断，属于其自身��该承担的商业风险范畴。因此，上诉人云岭商贸公司提出上诉的相应事实理由均不能成立，其提出的赔偿损失上诉请求没有相应事实根据和法律依据。综上所述，上诉人神木县云岭商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费97832元，由上诉人神木县云岭商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　尤　青审判员　王琪轩审判员　袁辉根二〇一七年五月四日��记员李乐钊书记员　宁　丹更多数据：