（2017）新02民终168号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-05-12
案件名称
刘慧与克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区克拉玛依市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘慧,克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区克拉玛依市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新02民终168号上诉人（原审被告）：刘慧，男。被上诉人(原审原告)：克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司，住所地克拉玛依市阳光花园（西北路2号）。统一社会信用代码：×××。法定代表人：李江林，该公司经理。委托诉讼代理人：宋宝军，男。委托诉讼代理人：梁彩玲，新疆荣远律师事务所律师。上诉人刘慧因与被上诉人克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服克拉玛依市克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初2948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘慧上诉请求：1、依法撤销克拉玛依区人民法院（2016）新0203民初2948号民事判决，按约定标准的40%减收物业管理费；2、确认《前期物业合同》中物业费标准违反法律强制性规定，无效；3、一、二审诉讼费由被上诉人承担。4、判令被上诉人承担上诉人误工费用。事实和理由：卫生保洁方面，长期未对外墙清洗，楼梯未进行粉饰，未按照规定每周清拖楼道、擦洗玻璃等。绿色环保方面，不维护，不检修，不修补。服务管理不到位，对楼层的清洁工没有查岗制度。公共地方未经业委会同意，设置商店、菜店盈利广告牌等等。以上服务管理方面存在的问题，未能履行物业二级标准服务项目，表明物业公司未达到二级管理的要求，故物业公司不应按二级标准收取费用。阳光物业公司辩称，原审判决正确，应予维持。1、被上诉人提供物业服务达标。一审法院认为物业服务过程中有一些服务不到位的地方，是因为康城小区在2013-2014年陆续交房，装修导致建筑垃圾未及时清运，影响小区环境卫生，以及电梯运行管理，一审法院判决扣除10%物业费，被上诉人认可，以表达对业主的诚意，但不表示被上诉人的工作不达标和低级服务。2、上诉人要求物业费降低40%没有法律依据，被上诉人收取物业服务费系经过发改委核定备案，提供服务系经过房产局验收，被上诉人不认可上诉人降低物业费的请求。阳光物业公司向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付拖欠的物业服务费2389.8元；2、诉讼费由被告承担一审法院认定事实：2011年，新疆三联房地产开发有限责任公司与原告就绿色康城小区一期住宅签订《前期物业服务合同》一份，约定原告为绿色康城小区一期住宅提供物业服务，合同期限为2012年7月30日至2015年7月30日。合同中约定的物业管理服务内容包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；公共秩序维护等。物业服务费为每月每平米1.50元，按年度交纳，业主或物业使用人应在每年7月1日前履行交纳义务。合同附件一规定的物业管理服务质量标准包括按规定定期检查、维护、保养共用设施设备，发生故障时及时维修排除等。2012年6月8日，被告在新疆三联房地产开发有限责任公司购买康城花园平安苑3栋3单元502房屋，该房屋建筑面积113.80平方米。2014年11月1日，克拉玛依市发展和改革委员会向原告出具《关于核定康城花园平安苑、祥和苑住宅前期物业服务费收费标准的通知》，核定康城花园平安苑、祥和苑前期物业综合服务费高层为1.50元/月·平方米，自2014年11月1日起执行。2015年，新疆三联房地产开发有限责任公司与原告续签一份《前期物业服务合同》，合同期限为2015年7月30日至2018年7月29日。根据以上两份合同，原告自康城花园平安苑住宅陆续交工起至今为该小区提供物业服务，自2014年11月1日起开始收取物业费。在与该案一并受理的系列案件中，经查明，在原告提供物业服务期间，小区单元门经常损坏；原告对此解释称：因该小区刚交工，装修或出租房屋的业主较多，部分装修工人或承租人为了出入方便故意损坏单元门，现原告已将损坏的单元门更换，并未动用维修基金。因双方当事人协商物业费事宜未果，故原告诉至法院一审法院认为，物业服务合同是物业服务企业向业主提供物业管理服务，业主支付物业管理费用的合同。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。新疆三联房地产开发有限责任公司与原告于2011年签订的《前期物业服务合同》对包含被告在内的业主具有约束力。该《前期物业服务合同》约定：本合同期限自2012年7月30日起至2015年7月30日止；但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。2015年7月30日，该合同期限届满，业主委员会尚未与物业管理企业签订物业服务合同，建设单位新疆三联房地产开发有限责任公司有权与原告续签《前期物业服务合同》。原告已经为被告提供物业服务，有权依《前期物业服务合同》向被告收取物业费。关于物业费数额。原告提供物业服务期间，存在单元门维护、管理方面等存在一定的瑕疵，原告应承担违约责任。即便原告对出现以上问题的解释属实，因原告对共用设施有养护与管理的义务，人为损坏设施的客观原因不能成为其违约的免责事由。原告未按合同约定提供完善的物业服务，可酌情减免被告应付的物业费用，结合该案具体情况，可减免被告应付物业费的10%。承前所述，新疆三联房地产开发有限责任公司与原告签订的两份《前期物业服务合同》对原、被告有约束力，该合同约定物业费为1.50元/月·平方米,且该价格已经克拉玛依市发展和改革委员会核定，被告欠付的物业费应依该标准计算。被告所有的康城花园平安苑3栋3单元502室房屋建筑面积为113.80平方米，自2014年11月1日至2015年12月31日的物业费应为2150.82元（1.50元/月·平方米×113.80平方米×14个月×90%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决：被告刘慧于该判决生效之日起五日内向原告克拉玛依市阳光物业服务有限责任公司交纳物业费2150.82元。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点是阳光物业公司收取物业费的标准是否规范、合理。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。新疆三联房地产开发有限责任公司与阳光物业公司于2011年签订的《前期物业服务合同》及续签的《前期物业服务合同》，对包括刘慧在内的业主具有约束力。阳光物业公司已经为刘慧提供物业服务，有权按《前期物业服务合同》约定向刘慧收取物业费。关于刘慧上诉称阳光物业公司服务管理存在问题，未能履行物业二级标准服务项目，应按约定标准的40%减收物业费的主张。一审法院认定阳光物业公司在物业服务管理方面存在瑕疵，判决阳光物业公司承担违约责任，酌情减免应付物业费的10%,并无不当，本院予以确认，故对上诉人该上述请求不予支持。综上，上诉人刘慧的上诉请求无事实、法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘慧负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐 杰审 判 员 李佳美代理审判员 李 萍二〇一七年五月四日书 记 员 郗翠清 来源：百度“”