(2017)京03民终5618号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-05-16
案件名称
邢长满与北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
邢长满,北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终5618号上诉人（原审原告、反诉被告）：邢长满，男，1967年11月17日出生。委托诉讼代理人：刘东海，北京仁道律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）:北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社，住所地北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村。法定代表人：马志国，社长。委托诉讼代理人：任保华，北京市星元律师事务所律师。上诉人邢长满因与上诉人北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社租赁合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2015）怀民初字第06548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人邢长满之委托诉讼代理人刘东海，上诉人北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社之委托诉讼代理人任保华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢长满上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持邢长满一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社（以下简称太平庄合作社）承担。事实和理由：1.太平庄合作社占用了邢长满承租的一间房屋，一直未支付费用；2.合同中并未对建房手续办理问题作出约定，即便需要办理手续，也应该由太平庄合作社办理；3.邢长满租赁房屋与太平庄合作社办公场所仅一墙之隔，太平庄合作社对邢长满建房是知情的，却从未要求办理建房手续；4.邢长满承租的房屋原本就应有合法建造手续，邢长满对于房屋建造手续不应承担责任；5.对于案外人任×表示与邢长满达成《口头协议》，部分房屋系其装修，但并未提供证据，一审法院应当予以处理；6.邢长满种植树木已得到太平庄合作社的同意，树木应当判归太平庄合作社所有，评估后对邢长满进行补偿；7.太平庄合作社占用邢长满租赁的一间房屋未给租金的问题，太平庄合作社并未否认，邢长满的诉讼请求应当得到支持；8.评估费和证人出庭费均应由太平庄合作社负担。太平庄合作社辩称，不同意邢长满的上诉请求及理由。太平庄合作社上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回邢长满的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由邢长满承担。事实和理由：1.《评估报告》中子目录名称的西厢房1瓦屋面压型彩板瓦21942.69元和东厢房1的33147.39元，合计55090.08元是履行合同中更换瓦屋面的现价值，属于维修性质，并非新建和改建，合同约定此类费用应当由邢长满承担；2.双方合同约定排除了除合同期满之外给予相应补偿的其他任何情形，除去以上维护、维修行为产生现值，剩余改、扩建产生129267.29元不符合双方约定的给予补偿条件；3.按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，以及双方合同约定，185784.9元的装修现金价值也不应当由太平庄合作社予以赔偿。邢长满辩称，太平庄合作社的上诉请求及理由没有依据，评估时双方均到场签字确认，双方对评估结果是认可的。邢长满向一审法院起诉请求：1.判令太平庄合作社赔偿邢长满因2005年4月18日的租赁合同扩建、改建房屋等造成的损失1900000元；2.案件诉讼费由太平庄合作社承担。诉讼过程中，邢长满变更诉讼请求为：1.判令太平庄合作社赔偿邢长满改建、扩建、新建房屋的损失120万元（含2007年邢长满、太平庄合作社双方口头租赁协议的房屋）；2.判令太平庄合作社支付租赁房屋中被太平庄合作社用作垃圾池的一间房屋的租金81000元（自2012年5月到2016年11月，每月按照1500元租金计算）；3.判令太平庄合作社支付邢长满新装电表损失10万元；4.判令太平庄合作社赔偿邢长满树木损失27615元；5.判令太平庄合作社赔偿邢长满因解除合同造成的搬家费、营业损失、人员遣散费用30万元；6.判令太平庄合作社支付评估费2万元；7.案件受理费由太平庄合作社负担。太平庄合作社向一审法院反诉请求：1.判令邢长满将怀柔区杨宋镇太平庄村原木器厂院内柿子树、桃树、枣树等48棵树木移除，恢复原状；2.邢长满承担诉讼费。一审法院认定事实：2005年4月18日，邢长满（乙方）与太平庄合作社（甲方）签订一份《房屋、场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定甲方将位于杨宋镇太平庄村北原木器厂房屋（第八条约定正房、厢房共41间，加过道1间）和场地租赁给乙方使用（第一条约定房屋水电设施齐全）。租赁期限15年，自2005年5月1日起至2020年5月1日止；租金总额为252375元，每年租金为15000元，第二个五年每年租金递增10%，第三个五年每年租金递增15%，采用上交款方式，每年5月1日前交付当年租金；乙方未按合同约定交纳租金，到期不交，乙方算自动放弃，甲方有权解除合同；乙方有权在承租期内扩建、改建房屋及安装水电设施或改变房屋结构，租赁期满乙方将新建房屋交给甲方所有，甲方给予乙方相应补偿；在租期内房屋及场地等附属设施的维护、维修，由乙方负责并承担相应的费用，如乙方中途不能经营，乙方无条件退出。2007年3月邢长满、太平庄合作社口头协商由太平庄合作社租赁原村委会正房八间、西厢房四间，租金每年4500元。2015年5月，太平庄合作社将邢长满诉至法院，以邢长满欠付租金为由，请求法院判令解除《租赁合同》及腾退场地。2015年10月，法院作出判决：太平庄合作社与邢长满签订的《租赁合同》及口头租赁协议（以下简称《口头协议》）均于2015年7月8日解除；判令邢长满将租赁的房屋及场地腾退给太平庄合作社。双方当事人均未上诉，该判决已经执行完毕。2015年11月30日，邢长满将太平庄合作社诉至法院，请求法院判决太平庄合作社因解除合同而赔偿其各项损失。2015年11月30日，邢长满向法院提起评估申请，申请对原木器厂2005年后新建的房屋（8间正房、2间厢房）、砖墙（60米长×1.1高）、院子花墙（长54米）、水泥路（第一段：宽3.5米，长31米；第二段：宽4.05米，长25米；第三段：宽4.05米，长38米；第四段：宽4.05米，长9米；第五段：宽4.3米，长49米，第六段：宽4米，长34米，第七段：宽5米，长29米，第八段：宽3.3米，长17米；第九段：宽2米，长21米。）电表（75千伏一块）、柿子树50棵、桃树46棵、枣树7棵、红果树5棵、葡萄树3棵的价值进行评估。2016年7月8日，邢长满再次申请对原木器厂（前院）2007年后新建的正房一间、西厢房一间、厕所一间、朝北的厢房两间、钢结构大棚及原有正房八间、厢房四间的装修、门窗的价值进行评估。太平庄合作社同意对上述物品评估鉴定。2016年10月9日，北京中评联合价格评估有限公司出具《价格评估报告》：1.评估对象的新建房屋、砖墙、院子花墙、水泥路、猪羊圈主体现价值（非争议部分）为318098.12元；2.评估对象的新建房屋、砖墙、院子花墙、水泥路、猪羊圈装修现价值（非争议部分）为185784.9元；评估对象的追加部分房屋主体价值（争议部分）为275774.76元；评估对象的追加部分房屋装修现值（争议部分）为180270.71元；评估对象的地上物树木重置价值（非争议部分）为27615元。邢长满支付鉴定费20000元。2016年11月17日，法院前往涉案现场，第三人任×向法院表示，2014年12月24日，邢长满与其签订一份《土地租赁协议书》，约定邢长满将北京鑫满兴制衣有限公司前院正房七间、西厢房租赁其使用。任×主张上述房屋的装修系其完成的，与邢长满没有关系，评估价值（争议部分）应属于任×所有。《口头协议》涉及的房屋及场地，太平庄合作社与任×重新签订了租赁协议。2016年12月8日，法院前往北京市怀柔区杨宋镇政府查询案件涉案土地的性质，该政府工作人员向法院表示，根据现有资料，从2006-2020年规划看，涉案土地规划系建设用地。2016年12月29日，法院前往北京市怀柔区园林绿化局调查，相关工作人员向法院表示树木的砍伐或者移植需要办理砍伐证或者移植证。2017年1月9日，法院依法告知双方当事人上述情况。2017年3月14日，邢长满向法院表示其无法办理树木砍伐证或者移植证。一审法院认为，依法成立的合同，在当事人之间产生约束力，债务人应当全面、合理的履行合同义务。合同的履行是依法成立的合同所必然发生的法律效果，并且构成合同法律效力的主要内容；合同的履行也是合同关系消灭的主要原因。本案邢长满未能按照合同的约定履行给付租金的义务，该行为已经构成对合同义务的违反，违反合同义务的法律后果系《租赁合同》被解除。毋庸置疑，邢长满是《租赁合同》关系中的违约方，太平庄合作社系《租赁合同》关系中的守约方。案件的焦点在于，邢长满请求太平庄合作社赔偿其各项损失的理由是否成立。根据我国合同法的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。这里有权要求赔偿损失的权利人一般是指守约方，而非违约方；其次，根据违约损害赔偿责任的构成要件来看，承担违约损害赔偿的是违约方，而非守约方。因此，案件中作为违约方的邢长满不可能因为守约方的守约行为而产生损害，即使有损失，也与太平庄合作社不存在因果关系。邢长满新建房屋及对房屋进行的维护装修不是因违约行为产生的损害，不存在违约损害赔偿责任的产生。问题在于，邢长满在《租赁合同》履行过程中新建房屋等设施及装修等支出的费用如何处理。法院认为，合同是双方当事人意思自治的产物，合同双方当事人对上述问题有约定，从约定，没有约定或者约定不明的，依照法律的规定。邢长满、太平庄合作社在《租赁合同》中约定“租赁期满乙方将新建房屋交给甲方所有，甲方给予相应补偿”。在双方订立合同时，双方已经对合同终止后新建房屋如何处置作出了约定，即邢长满转移房屋的占有、使用和收益，太平庄合作社给付相应的对价。虽然《租赁合同》未因完全履行而终止，但因期满和被解除合同产生的后果在这一点上别无二致，只对补偿的具体数额产生影响。对于如何进行补偿，双方约定并不明确，法院参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的精神，结合双方未向法院提交建设房屋的相关合法手续的事实及合同的实际履行情况，依法确定建造费用的分担。在未办理合法建造手续方面，邢长满承担主要责任，太平庄合作社承担次要责任。对于《口头协议》，即争议部分的补偿，因可能涉及到案外人的权利，故本案不予处理，邢长满可以另行解决。对于邢长满第2、3、5项诉讼请求，因未向法院提供充分的证据证明其主张，故对上述诉讼请求，法院不予支持；对于邢长满第4项诉讼请求，该诉讼请求涉及太平庄合作社的反诉请求，现有证据不足以证明邢长满种植树木得到了太平庄合作社的同意，且太平庄合作社也不同意对树木加以利用，因此，邢长满对树木损失的请求，法院不予支持；对于太平庄合作社的反诉请求，法院认为，树木的移除需要得到相关行政机关的许可，而本案邢长满明确表示不进行砍伐证或者移植证的办理，因此，太平庄合作社的反诉请求在法律上无法实现；太平庄合作社也向法院表示不办理砍伐证或者移植证，因此，对于太平庄合作社的反诉请求，法院亦难以支持。判决：一、太平庄合作社于判决生效之日起十日内补偿邢长满新建房屋补偿款共计185785.2元。二、驳回邢长满的其他诉讼请求。三、驳回太平庄合作社的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费20000元，由邢长满负担15000元（已交纳）；由太平庄合作社负担5000元（判决生效后七日内交纳）。证人出庭费用1000元，由邢长满负担500元（判决生效后七日内交纳）；由太平庄合作社负担500元（已交纳）。本诉案件受理费20177元，由邢长满负担16161元（已交纳）；由太平庄合作社负担4016元（判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费50元，由太平庄合作社负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。双方均认可一审判决关于（2015）怀民初字第03116号民事判决书已执行完毕的表述系误写，实际情况为邢长满已将租赁房屋及场地予以腾退，但尚未按该判决向太平庄合作社支付租金。鉴于双方陈述一致，本院对上诉事实予以确认。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：本案二审争议焦点为太平庄合作社应否对邢长满所主张的各项费用，尤其是新建房屋费用进行补偿。因双方在签订《租赁合同》时已经约定租赁期满后，邢长满将新建房屋交给太平庄合作社，太平庄合作社给予邢长满补偿，可以认定双方对于合同终止后新建房屋的处理方式已有合意。涉案房屋及相关物品均经过司法评估，评估的内容及价值应以《价格评估报告》为准。邢长满与太平庄合作社对于合同解除后已形成的装饰装修物的处理没有约定，合同虽因邢长满违约导致解除，但所附合的装饰装修物确有利用价值，一审法院判决太平庄合作社在装饰装修物的利用价值范围内承担补偿责任并无不妥。故太平庄合作社的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。本案中，邢长满系房屋的建造人，其应在建造房屋前取得合法建设手续，但邢长满在未能履行审批手续的情况下迳行将房屋建造完毕，其应就此承担主要过错。太平庄合作社作为出租人，在发现邢长满加盖房屋时未能审查其建造手续并对无证建造房屋的行为予以制止，默认房屋建造完毕，其应根据过错程度分担邢长满付出的扩建费用。一审法院根据上述情况认定双方责任比例并无不当，邢长满就此所提上诉不能成立。邢长满称太平庄合作社占用邢长满承租的一间房屋应支付相应费用，却未能就太平庄合作社占用房屋、使用房屋、应予交费等事实提供证据加以证明；其称种植树木得到了太平庄合作社的同意，亦未能提交充分证据证明其主张。故一审法院驳回其该诉讼请求正确。关于《口头协议》，即争议部分的补偿，因涉及案外人权利，原审法院不予处理，做法妥当，邢长满可另行解决。综上所述，邢长满、太平庄合作社的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24193元，由邢长满负担20177元（已交纳），由北京市怀柔区杨宋镇太平庄满族村经济合作社负担4016元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 黄海涛审判员 薛 妍审判员 杨 夏二〇一七年五月四日书记员 潘园园书记员 杜超男 更多数据：