（2017）苏01民终1206号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-06-24

案件名称

南京市京隆名府住宅小区业主委员会与江苏明星健身中心有限公司恢复原状纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

江苏明星健身中心有限公司,南京市京隆名府住宅小区业主委员会

案由

恢复原状纠纷

法律依据

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)苏01民终1206号上诉人（原审被告）：江苏明星健身中心有限公司，住所地南京市鼓楼区上海路42号。法定代表人：曹文祥，总经理。委托诉讼代理人：姜丽丽，江苏苏源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京市京隆名府住宅小区业主委员会，住所地南京市秦淮区建康路251号。负责人：周辉，主任。委托诉讼代理人：林红燕，江苏君远律师事务所律师。上诉人江苏明星健身中心有限公司（以下简称明星健身公司）因与被上诉人南京市京隆名府住宅小区业主委员会（以下简称京隆名府业委会）恢复原状纠纷一案,不服江苏省南京市秦淮区人民法院(2016)苏0104民初5476号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年11月24日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。明星健身公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实前后矛盾，一审认定根据规划平面图，明星健身公司占用的涉案地下室部分为人防工程，部分为地下车库。既然一审法院认定涉案地下室系建威公司开发的项目，被上诉人何来的“物权”，没有物权何来的“权利人”身份请求排除妨碍或者消除危险。二、一审法院适用法律前后矛盾，1、一审法院认为，妨碍物权或者可能妨碍物权的，权利人可以请求排除妨碍或者消除危险。本案中京隆名府业主委员会代表全部业主主张明星健身公司装修地下室并经营的行为侵犯业主的权益，作为京隆名府业委会提起诉讼，符合法律规定”属适用法律错误。一审法院对案由定性为排除妨碍，排除妨碍请求权是物上请求权，是《物权法》第三十五条的规定，根据建设部《城市地下空间开发利用管理规定》确立的“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则，一审法院认定了开发商建威公司直接投资建设平战结合人防工程的事实，其理所应当是地下负一层的物权所有人，依法享有对该人防工程平时使用、管理、收益的权利，被上诉人无任何根据获得涉案地下室的所有权。2、被上诉人不能证明自己对涉案地下室享有所有权。既然一审法院按照法律规定“谁主张谁举证”，那么理应判定被上诉人承担举证不能的法律责任。综上所述，一审法院认定事实前后矛盾，适用法律自相矛盾，请求二审法院判如所请。京隆名府业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人上诉请求。一、一审判决认定京隆名府住宅小区系建威公司开发的商品房，但并未认定涉案地下室的所有权人或实际投资人就是建威公司，上诉人偷换概念应予以纠正。根据规划，涉案地下室部分为人防工程，部分为自行车库，而自行车库系全体业主共有，开发商并不享有所有权；至于人防工程，根据相关规定，投资人仅仅享有使用权和收益权，经被上诉人在一审期间向南京市测绘所调查了解，涉案地下室人防工程中的人防设施已计入公摊由全体业主承担建设成本，故此，对于涉案地下室，不论上诉人非法占用的是自行车库部分亦或是人防设施部分，全体业主均享有权利。退一步讲，即使全体业主不是涉案地下室的权利人，上诉人在没有征得相关权利人的同意下，违法改变涉案地下室规划用途及基本性质，上诉人的行为对全体业主享有的小区共有部分的共有权已造成侵害，故一审判决认定上诉人的行为妨碍或者可能妨碍被上诉人的物权，支持被上诉人诉讼请求，认定事实清楚，并无矛盾之处。二、上诉人认为一审判决适用法律前后矛盾，实属错误解读相关法律。1、上诉人根据《城市地下空间开发利用管理规定》确定的“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”原则，认为开发商是涉案地下负一层的物权所有人，实属错误解读相关法律，该原则适用独立开发的地下设施，即开发建设单位完全出资，相关出资没有计入公摊由业主分摊的情形，而涉案地下负一层的自行车库部分和人防工程的人防设施部分已计入公摊由全体业主享有所有权，上诉人罔顾客观事实，一概而论认为由开发建设单位享有所有权实属错误解读法律。本案不论被上诉人对涉案地下室是否享有所有权，上诉人的违法行为已经给被上诉人享有的公共部分物权和安全等造成损害，被上诉人依法享有排除妨碍的诉权。2、上诉人认为被上诉人不能证明对涉案地下室享有所有权，故根据民事诉讼法相关规定应承担举证不能的法律责任，这一理由实属片面理解法律，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条规定，根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则能推定出的另一事实无需当事人举证。根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的道路，绿地，其他公共场所、公用设施和物业服务用房等，属于业主共有。上诉人在涉案地下室经营健身房，其中700多名健身客人中有600多名是外来人员，相关人员进出小区势必会占用小区公共资源，对公共设施造成一定破坏，对小区的安全带来影响等，不论被上诉人对涉案地下室是否享有所有权，上诉人的违法行为已经侵害被上诉人共有部分的物权，故被上诉人起诉符合法律相关规定，其对共有部分享有物权的事实依法无需举证证明。3、根据《物权法》第八十三条规定：“业主大会和业主委员会，对任意违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”上诉人在没有取得权利人同意和主管部门批准的情况下，擅自在涉案地下室搭建健身房，实属违章搭建，被上诉人依法有权要求排除妨害。京隆名府业委会向一审法院起诉请求：明星健身公司将已施工的防空地下室恢复原状，具体是拆除安装的门、搬出设备、恢复装修。一审法院认定事实：本市建康路251号京隆名府住宅小区系建威公司开发的商品房。2011年8月5日，明星健身公司的法定代表人曹文祥与建威公司签订《房屋租赁合同》，租用京隆名府02幢房屋（约600平方米），租期五年，自2011年8月10日起至2016年8月9日止。《房屋租赁合同》出租方签章处，由曹文宁签字、建威公司盖章。2016年1月12日，明星健身公司的法定代表人曹文祥与曹文宁签订《地下室租赁合同》约定，曹文宁将本市建康路251号使用面积约为910平方米的京隆名府负一层部分地下室（以下简称涉案地下室）以现状租赁给曹文祥使用；租赁标的地下室性质为人防设施；租赁期限自2016年8月10日起至2021年8月9日。2016年初，明星健身公司对涉案地下室进行装修，安装不锈钢门，进行了部分围挡，并铺设地板、安装电灯、镜面等。现明星健身公司已完成装修，用于经营使用。根据规划平面图，明星健身公司占用的涉案地下室部分为人防工程，部分为自行车库。2016年3月10日，京隆名府业委会起诉建威公司，要求停止修建健身房、恢复原状。审理中，建威公司提交书面答辩状辩称，其从未在小区的地下室修建健身房，建威公司在接业主举报有人擅自在地下室施工后，就立即进行制止，现施工已停止。后京隆名府业委会撤回对建威公司起诉，另行起诉明星健身公司，即本案。一审审理中，京隆名府业委会陈述，京隆名府小区系封闭的小区，明星健身公司在小区内经营，致外来人员进入小区，存在安全隐患；明星健身公司在涉案地下室经营，占用小区公共资源，对小区相关设施也会造成损害。明星健身公司陈述，在涉案地下室健身的客人大约有700余名，小区业主大约有100余名，小区业主来此健身享受很大的折扣优惠，也是有利于小区业主的。一审法院认为,妨碍物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，京隆名府业委会代表全部业主主张明星健身公司装修涉案地下室并经营的行为侵犯业主的权益，作为京隆名府业委会提起诉讼，符合法律规定，故对明星健身公司关于京隆名府业委会没有诉讼主体资格的辩称意见，不予采信。关于京隆名府业委会恢复原状的诉请，一审法院认为，根据规划，涉案地下室部分为自行车库，部分为人防设备，并无隔断，现明星健身公司围挡、安装不锈钢门，并对外经营，不仅改变了涉案地下室的原规划结构，也会对小区业主的正常生活秩序、安全造成一定的影响，故对京隆名府业委会的该项诉请，予以支持。明星健身公司关于未侵犯京隆名府业委会权益的辩称意见，于法无据，不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：江苏明星健身中心有限公司于本判决生效之日起十五日内将位于本市建康路251号京隆名府负一层部分地下室（约910平方米）恢复原状（拆除安装的门、搬出设备、恢复装修）。案件受理费80元，由江苏明星健身中心有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。双方对一审查明的事实没有异议，本院予以确认。本院认为，建筑区划内的公用设施、物业服务用房和其他公共场所，属于业主共有。业主大会和业主委员会，对任意违章搭建、侵占通道等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。根据案涉地下室的规划设计，部分空间为自行车库，部分空间为人防工程设施，现上诉人安装不锈钢门、对案涉地下室空间进行围挡分隔、装修后对外经营，改变了涉案地下室的原规划设计的结构和用途，也对小区业主的正常生活秩序造成一定的影响。根据法律规定，禁止任何组织和个人破坏、侵占人民防空设施。上诉人未能举证证明其占有使用案涉地下室的合法依据，故应当予以恢复。上诉人的上诉主张，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，明星健身公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由江苏明星健身中心有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　王劲松审判员　　郑　慧审判员　　龚　震二〇一七年五月四日书记员　　倪　辉 来自：