（2016）鲁0602民初913号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-08-15
案件名称
孙瑞泽、孙贤东等与烟台隆达房产经营有限公司等商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
烟台市芝罘区人民法院
所属地区
烟台市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙瑞泽,孙贤东,烟台隆达房产经营有限公司,苑栋铭
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0602民初913号原告：孙瑞泽，男，1979年2月5日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。原告：孙贤东，男，1972年12月3日出生，汉族，无固定职业，住山东省莱阳市。两原告共同委托诉讼代理人：闫君卿，烟台芝罘正扬法律服务所法律服务工作者。被告：烟台隆达房产经营有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区芝罘岛西路41号。法定代表人：张建民，经理。委托诉讼代理人：刘新明，男，烟台隆达房产经营有限公司工作人员。被告：苑栋铭，男，1966年6月15日出生，汉族，无固定职业，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：张大尉，山东同济律师事务所律师。原告孙瑞泽、孙贤东与被告烟台隆达房产经营有限公司、苑栋铭商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙瑞泽、孙贤东及两原告共同委托诉讼代理人闫君卿，被告烟台隆达房产经营有限公司（以下简称隆达房产）的委托诉讼代理人刘新明，被告苑栋铭的委托诉讼代理人张大尉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求:1、要求两被告共同向两原告支付违约金467154元；2、要求两被告继续为原告办理坐落于烟台市芝罘区芝罘岛东路67号一层102、103、104、105、106、107、108、109、110、1××号房屋权属证书和土地证书。事实和理由：2015年8月12日，两原告与被告隆达房产签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告坐落于烟台市芝罘区芝罘岛东路67号一层102、103、104、105、106、107、108、109、110、1××号房屋（以下简称涉案房屋）。合同签订后，两原告分别于2015年8月10日、8月12日、8月14日、8月15日、8月20日、9月10日将购房款共计1557180元支付给被告隆达房产。2015年8月20日，隆达房产出具《补充协议》，载明其保证在2015年9月30日前办理出两原告所购买的涉案房屋产权证及土地证，如不是因为原告的原因造成办理不出房证，两原告有权退房，被告隆达房产要赔偿两原告总房款30%作为违约金。后2015年12月5日，两被告又承诺，如在2015年12月12日前被告隆达房产仍未为两原告办理出房产证，则被告隆达房产一周内付给两原告违约金467154元并继续办证；被告苑栋铭自愿以个人名下房产提供违约担保。可被告隆达房产至今未为两原告办理涉案房屋的房屋权属证书和土地证。被告隆达房产辩称，两原告诉请属实，但双方约定违约金过高，应以已付房款为基数按中国人民银行同期贷款利率计算。被告苑栋铭辩称，被告苑栋铭不是《商品房买卖合同》及《补充协议》的当事人，更没有以个人的房产为上述合同的履行提供担保，且约定的违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率予以调整。综上，请求驳回原告的诉请。经审理查明，2015年8月12日，两原告与被告隆达房产签订《商品房买卖合同》，约定两原告购买涉案的坐落于烟台市芝罘区芝罘岛东路67号一层106、107、108、109、110、1××号房屋，建筑面积共399.22平方米，房屋总价款1557180元；两原告于2015年8月10日支付定金50000元，8月12日支付房款80000元，8月14日付房款220000元，8月21日付房款500000元，8月31日付房款150000元，余款557180元于9月10日前付清，9月30日前两原告协助被告隆达房产办理出产权证书；另105、104、103、102号房款1076980元待106号至1××号房产证办理过后贷款支付；如有协商之事，另行签订《补充协议》说明；被告隆达房产应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告隆达房产提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续，如被告隆达房产的责任，导致两原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，两原告不退房，被告隆达房产按已付房价款的1%支付违约金。合同签订后，两原告向被告隆达房产支付了购房款1557180元，但被告隆达房产至今未为两原告办理涉案房屋的房屋权属证书。诉讼中，经两原告申请，本院依法查封了登记在被告苑栋铭名下、坐落于烟台市芝罘区前进路1号117单元1804号房屋，中国大地财产保险股份有限公司烟台中心支公司以保单保函为其提供担保。庭审中，两原告提供了2015年8月20日《补充协议》1份，该协议载明：出卖人保证在2015年9月30日前办理出买受人所购买的房屋产权证及土地证，如不是因买受人的原因造成办理不出房证，买受人有权退房，出卖人要赔偿买受人总房款30%作为违约金；出卖人负责将102、103、104、105号四套房屋产权证办理到买受人或买受人指定名下，否则买受人有权要回全部房款并要求出卖人赔偿总房款30%，并过户过程中产生的一切费用由出卖人负担。该协议中间部位加盖被告隆达房产的公章及“同意苑栋铭2015.8.20”的手写内容，该协议下方有“另：如2015年12月12日前出卖人仍未能为买受人办理出房产证，则出卖人自愿在一周内付给买受人违约金人民币467154元。继续办证”、“另：本人自愿以个人名下房产提供违约担保”、“苑栋铭2015.12.5”的手写内容及被告隆达房产的公章。两原告主张，该《补充协议》是与被告苑栋铭协商后，由两原告出具后由被告苑栋铭签了“同意苑栋铭2015.8.20”并加盖了被告隆达房产的公章。后面的两个“另”的内容是2015年12月5日被告苑栋铭在原告孙瑞泽办公室中让原告孙瑞泽书写的，当时被告苑栋铭表示以其个人所有的财产来担保，但因被告苑栋铭的主要财产就是房产，故原告孙瑞泽就写了“本人自愿以个人名下房产提供违约担保”的内容，书写完毕后被告苑栋铭就在上面加盖了被告隆达房产的公章并签了“苑栋铭2015.12.5”的字样，故该《补充协议》证明原被告双方约定了逾期办证的违约金，且被告苑栋铭以他个人房产提供担保。两被告对该《补充协议》的真实性有异议，辩称该协议不符合协议的要件，无两原告的签字；对“同意苑栋铭2015.8.20”签字的真实性予以认可，但被告苑栋铭此时为被告隆达房产的法定代表人，故其履行的是职务行为；对“苑栋铭2015.12.5”签字的真实性不认可，不是被告苑栋铭所为，两个“另”的内容也不是同一时间形成的；其也不清楚“本人自愿以个人名下房产提供违约担保”是什么意思；协议上公章的加盖时间应均为2015年8月20日。诉讼中，被告苑栋铭对该《补充协议》中“苑栋铭2015年12月5日”的签名的真实性以及“另：本人自愿以个人名下房产提供违约担保”这一内容与“另：如2015年12月12日前出卖人仍未能为买受人办理出房产证，则出卖人自愿在一周内付给买受人违约金467154元并继续办证”这两段文字是否为同时形成提出异议，并向本院书面申请司法鉴定。后，被告苑栋铭向本院表示，其认可该《补充协议》中“苑栋铭2015年12月5日”的签字是其本人所为，要求将鉴定事项变更为对该《补充协议》中“另：本人自愿以个人名下房产提供违约担保”这一内容与“另：如2015年12月12日前出卖人仍未能为买受人办理出房产证，则出卖人自愿在一周内付给买受人违约金467154元并继续办证”及“苑栋铭2015年12月5日”两个内容是否是同一时间形成进行司法鉴定。本院遂依法委托司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心（以下简称司法鉴定中心）进行司法鉴定，但被告苑栋铭未按规定预缴鉴定费用，被司法鉴定中心予以退卷，终止鉴定。另查，被告苑栋铭为被告隆达房产的股东，于2015年8月21日至2015年12月8日期间担任被告隆达房产的法定代表人。又查，原被告双方均认可，涉案房屋初始登记于烟台市芝罘岛置业有限公司名下。本院所确认的上述事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、企业变更情况等为证，还有庭审笔录中记载的原告和两被告的陈述在案为凭。上述证据均经庭审质证和本院审查认证，可以采信。本院认为，（一）两原告与被告隆达房产签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，形式要件齐全，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应恪守履行。（二）本案中，被告隆达房产未按照《商品房买卖合同》中约定期限内为两原告办理涉案的烟台市芝罘区芝罘岛东路67号一层106、107、108、109、110、1××号房屋的房屋权属证书，违反了合同约定，后其虽又以出具《补充协议》的方式做了两次为原告办理涉案房屋房产证的承诺，但仍未按其承诺的时间履行办证义务，故应承担逾期办证的违约责任。根据《补充协议》中“另：如2015年12月12日前出卖人仍未能为买受人办理出房产证，则出卖人自愿在一周内付给买受人违约金467154元。继续办证”的内容，被告隆达房产应向两原告支付违约金467154元，被告隆达房产亦予以认可，故两原告请求被告隆达房产向其支付逾期办证违约金467154元，理由正当，本院予以支持。两被告对合同约定的违约金过高的抗辩理由，未能提供证据佐证，本院依法不予采信。（三）关于被告苑栋铭应否对两原告主张的违约金承担责任的问题。本案中，被告苑栋铭虽对该《补充协议》中“另：本人自愿以个人名下房产提供违约担保”这一内容与“另：如2015年12月12日前出卖人仍未能为买受人办理出房产证，则出卖人自愿在一周内付给买受人违约金467154元。继续办证”及“苑栋铭2015年12月5日”两个内容的形成时间有异议并申请了司法鉴定，但其未预缴鉴定费用而被司法鉴定中心退案，故其上述抗辩理由，依据不足，本院依法不予采信。因此，该《补充协议》上“另：本人自愿以个人名下房产提供违约担保”这一内容应认定为被告苑栋铭的真实意思表示。但是，该《补充协议》中“另：本人自愿以个人名下房产提供违约担保”的内容亦不符合《中华人民共和国物权法》第一百八十五条关于抵押合同的规定，对抵押财产的约定亦不明确，事后两原告与被告苑栋铭也未办理相关的抵押权登记手续，而从该“另：本人自愿以个人名下房产提供违约担保”的内容可以看出，被告苑栋铭的本意是在被告隆达房产不履行支付违约金的债务时，由被告苑栋铭作为保证人对此承担责任。根据《中华人民共和国担保法》第十九条，当事人对保证方式没有约定或约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故被告苑栋铭应对违约金467154元承担连带责任。被告苑栋铭关于其签字时不存在该“另：本人自愿以个人名下房产提供违约担保”的内容以及不清楚该内容的具体含义的辩称，理由不当、证据不足，本院依法不予采信。（四）关于两原告要求办理房产权属证书和土地证书的主张。鉴于原被告均认可涉案房屋初始登记在案外人烟台市芝罘岛置业有限公司名下，且土地证不属于法院受案范围，故两原告关于两被告为其办理涉案房屋的房屋权属证书和土地证书的诉讼请求，本院依法不予支持，但被告隆达房产仍应对为两原告办理涉案房屋的房屋权属证书承担协助义务。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告烟台隆达房产经营有限公司于本判决生效之日起10日内向原告孙瑞泽、孙贤东支付违约金467154元，由被告苑栋铭对上述债务承担连带责任；二、驳回原告孙瑞泽及孙贤东的其他诉讼请求。如果两被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8307元及保全费5000元，由被告烟台隆达房产经营有限公司和被告苑栋铭共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长 张译丹人民陪审员 魏秀经人民陪审员 黄春娜二〇一七年五月四日书 记 员 吕海燕 来源：百度“”