（2017）渝0111民初2767号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-01
案件名称
重庆平顶物业管理有限公司与胡昌禄物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市大足区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆平顶物业管理有限公司,胡昌禄
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十二条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十二条
全文
重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2017)渝0111民初2767号原告：重庆平顶物业管理有限公司（统一社会信用代码91500225673351825G），住所地重庆市大足区龙岗街道办事处国梁路6号商贸中心3幢A单元30层2号。法定代表人：李红，系该公司董事长。委托诉讼代理人：罗加斌，男，该公司职工。委托诉讼代理人：张靖鼎，重庆市大足区双龙法律服务所法律服务工作者。被告：胡昌禄，男，1952年4月15日出生，汉族，退休干部，住重庆市大足区。原告重庆平顶物业管理有限公司（以下简称平顶物业公司）诉被告胡昌禄物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告平顶物业公司特别授权委托诉讼代理人罗加斌，委托诉讼代理人张靖鼎和被告胡昌禄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告平顶物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告胡昌禄支付所欠物业管理费、公摊费合计558元，并从应交物业管理费之季度末开始，按照每日万分之五支付违约金；2、诉讼费由被告胡昌禄负担。事实和理由：原告于2013年12月20日与重庆市大足区某开发商签订了前期物业委托合同，由原告为小区提供物业服务。合同于2018年12月19日到期，截至2017年2月28日，被告胡昌禄下欠原告物业管理费、公摊费合计558元，经原告多次催收，被告胡昌禄拒不缴纳物业服务费。根据法律规定，为维护原告的合法权益，依法起诉来院，望判如所请。被告胡昌禄辩称：被告定做并挂在四楼住房和门市墙上的广告布被原告工作人员指使割掉丢弃；原告工作人员指使他人用强力胶水将被告门市门锁凝固，导致被告不能进入门市；原告工作人员指使他人将被告门市电线剪断，电表破坏，导致被告门市被迫断电589天；被告居住地是街道并非小区，原告收取物管费不合理；开发商与原告串通签订的前期物业合约损害了业主的权利，不合理也不合法；被告居住的房屋只享受了环境卫生和路灯照明服务，原告收费不合理；原告并未定期公布财务情况；原告服务质量差，安全防范不尽力，导致部分业主财物被盗；原告工作人员擅自同意部分业主违法搭建，违章破坏房屋建筑结构，违法占用消防通道。故此，被告拒绝交纳物管费并要求原告赔偿相应损失。本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，原告平顶物业公司（乙方）与重庆市大足区国光房地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告平顶物业公司向XXXX小区提供物业服务，业主应于开发商交房之日起交纳物业服务费用；合同期限为五年，自2013年12月20日起至2018年12月19日止；甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2014年12月1日，被告胡昌禄作为甲方业主，与作为乙方的原告平顶物业公司签署了《物业管理合约》，约定：甲方同意接受乙方对XXXX小区高层住宅、多层住宅、商业用房提供物业管理服务，服务内容包括房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及运行的维护和管理，工程维修与维护，环境卫生，安全防范，交通秩序与车辆停放管理，房屋装饰装修管理，组织社区文化活动，园林绿化管理等。多层住宅楼物管费按建筑面积，以0.8元/平方米/月收取，公摊费以10元/户/月收取，因二期工程正在建设中，因此物管费两年内暂定为0.7元/平方米/月。在每季度末的25日至30日内或之前交纳下一个季度的物业服务费，甲方不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关的费用，乙方有权要求补交，并从逾期之日起按费用总额每日千分之三交纳违约金。被告胡昌禄于2015年1月29日接房入住。2015年2月9日，原告平顶物业公司向重庆市大足区发展和改革委进行了物业价格收费备案登记，备案收费标准为多层0.7元/平方米/月，高层1元/平方米/月，公摊费10元/月/户。另查明，被告胡昌禄系XXXX小区的业主，其居住的位于重庆市大足区XXXX小区4栋1单元4-2号房屋建筑面积99.55平方米，为多层住宅。被告胡昌禄自2016年8月至2017年2月期间的物业服务费未向原告平顶物业公司交纳。被告胡昌禄对于其要求原告平顶物业公司赔偿损失的事实和请求未能提供证据予以证明。本案开庭审理前，查明被告胡昌禄所居住的XXXX小区存在部分业主违章搭建的情形，而原告平顶物业公司并不能举证证明其履行了劝告和制止等管理义务。原告平顶物业公司在庭审中同意违约金的具体金额由法院判定。现原告平顶物业公司起诉来院，望判如所请。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告平顶物业公司与重庆市大足区国光房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，以及原、被告双方签订的《物业管理合约》，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中所涉《前期物业服务合同》与《物业管理合约》，系各方当事人的真实意思表示，被告胡昌禄系该小区的业主，该合同的效力必然溯及被告胡昌禄。关于物业服务费。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据双方签订的《物业管理合约》，双方对物业服务费的标准作了明确约定，原告平顶物业公司向被告胡昌禄提供物业服务，被告胡昌禄应支付相应的物业服务费。根据合同的约定，被告胡昌禄应于每季度末的25日至30日内或之前交纳下一个季度的物业服务费，但其自自2016年8月至2017年2月期间一直不履行付款义务，应当承担付款责任。本案中，被告胡昌禄的房屋为多层住宅，其建筑面积为99.55平方米，根据合同约定的收费标准，被告胡昌禄共计应缴纳物业服务费用为：557.8元（0.7元/月·平方米×99.55平方米×7月+公摊费10元/月/户×7月）。鉴于实践中原告平顶物业公司确实存在未能严格履行管理职责之情形，其提供的物业服务质量存在瑕疵，本院根据实际情况酌定被告胡昌禄应负担前述物业服务费的70%，即为390.46元。由于被告胡昌禄并未按照约定的时间支付物业服务费，其应当承担违约责任。关于违约金，按照合同约定的违约条款计算的违约金标准过高显失公平，本院应予调整。综合考虑被告胡昌禄拖欠物业服务费的金额和时间，本院酌定违约金为50元。被告胡昌禄应付原告平顶物业公司物业服务费（含公摊费）及违约金共计440.46元。被告胡昌禄提出要求原告平顶物业公司赔偿损失的请求，其并未提供相应证据证实，应当自负举证不能之责，故本院不予支持。被告胡昌禄可持相关证据另行起诉。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告胡昌禄于本判决生效后五日内支付原告重庆平顶物业管理有限公司自2016年8月至2017年2月期间的物业服务费（含公摊费）及违约金共计440.46元；二、驳回原告重庆平顶物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡昌禄负担。本判决为终审判决。审判员 邓 磊二〇一七年五月四日书记员 李文思 来源：百度“”