（2017）豫13民终806号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-07-19
案件名称
南阳建达置业有限公司、张书德商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南阳建达置业有限公司,张书德
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终806号上诉人（原审被告）：南阳建达置业有限公司，住所地南阳市张衡路中璟濠庭2402-2405室，统一社会信用代码91411300690575791G。法定代表人：孙岩，任该公司董事长。委托诉讼代理人：李世成，男，系该公司员工。委托诉讼代理人：史峰岗，河南隆翔律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张书德，男，汉族，1972年3月20日出生，住河南省社旗县。上诉人南阳建达置业有限公司因与被上诉人张书德商品房预售合同纠纷一案，不服社旗县人民法院（2016）豫1327民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南阳建达置业有限公司上诉请求：依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1、一审法院认定事实错误，上诉人房屋交付的实质要件和法律要件都已具备，上诉人的交付是合法的。上诉人已经按照约定履行了合同中交付房屋的主合同义务，通知义务是合同中的附随义务，并不必然导致合同约定的违约责任。上诉人在2014年12月5日之前多次打电话给被上诉人，并通过报纸公告通知被上诉人交房日期为2014年12月15日，并按照补充协议约定履行了告知义务。被上诉人在接到告知后故意不签收书面通知，属于违约在先。且被上诉人在入伙通知书中签字的行为，说明其明知入伙手续在2014年12月15日开始办理的事实。且在合同约定的交房日来临之日，被上诉人自身也应主动追求合同目的的实现。且被上诉人在上诉人二次通知被上诉人前来办理交房手续时以种种理由拒绝，属于有意扩大损失。2、原审程序错误，剥夺了上诉人的诉讼权利。一审法院未支持我方的违约金抗辩，但未释明可以主张调整违约金，剥夺了上诉人的诉讼权利。3、被上诉人在接到上诉人通知后，应当向上诉人补交物业管理费，并承担违约责任。张书德辩称，双方在合同中约定的通知交房方式为书面通知，南阳建达置业有限公司的通知交房方式不符合合同约定，补充协议有欺骗性质，应视为无效。单体验收合格不能视为达到入住条件。农运会、不可抗力的天气应计算在工期之内，不应予以扣除。张书德向一审法院起诉请求：要求南阳建达置业有限公司支付逾期交房违约金18113元，支付逾期办证违约金8567元，并自起诉次日起按原告已付房款为依据，以银行计收逾期贷款利息为标准，向原告支付逾期办证违约金至实际备案为止。一审法院认定事实：经审理查明，原、被告于2013年6月3日签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发建设的御林金湾小区二号楼二单元401号房产一套，总价378925元；交付日期为2014年10月31日，交付条件为商品房单体验收合格，同时约定如遇昼夜降雨超过50MM及风力六级以上大风天气造成无法正常施工的；为配合政府部门的法规、规章、命令或市政建设而引起的延误；遇到政府做出禁止施工作业、实施交通管制等决定，造成无法正常施工及其它出卖人不能预防和控制的因素的，出卖人可据实顺延交房日期。如出卖人逾期交房的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金，合同继续履行。出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。后原、被告双方又签订补充协议将出卖人提供资料报产权登记机关备案期限由房屋交付使用后的360个工作日内变更为500个工作日内。2013年11月23日2号楼经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位及施工单位验收合格，但未经行政主管部门验收。2015年6月27日，原、被告办理了房屋交接手续，被告于当日领取了钥匙。另查明被告施工期间因天气、政府作出禁止施工的决定等原因停工76天。一审法院认为，原、被告签订了商品房买卖合同，该合同合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定主张权利履行义务。本案中原、被告已明确约定被告可据实延期交房的情况，故被告交房的最后期限可延至2015年1月15日。被告于2015年6月27日交房，已构成违约。故原告要求被告支付逾期交房违约金，理由成立，本院予以支持。关于逾期办证的问题，因双方已达成补充协议，约定被告提供资料报产权登记机关备案期限为房屋交付使用后的500个工作日内，故扣除法定节假日后，原告于2016年10月19日起诉时，合同约定登记备案期限尚未界满，被告不构成逾期办证违约，原告要求被告支付逾期办证违约金于法无据，本院不予支持。被告辩称其已通过刊登公告告知原告于2014年12月15日交房，原告未按公告载明的交房日期领房，过错在原告，被告不应承担逾期交房的责任，因被告在报纸上刊登公告的方式通知交房不符合合同约定的通知方式，被告应当承担逾期交房的违约责任，故对其辩解不予采纳。逾期交房违约金按合同约定的计付方式计算162天，即378925×162天×万分之二＝12277.17元。一审法院判决：一、被告南阳建达置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告张书德逾期交房违约金12277.17元；二、驳回原告张书德的其他诉讼请求。若未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费467元，由原告张书德负担252元，被告南阳建达置业有限公司负担215元。二审中南阳建达置业有限公司提供以下证据：1、竣工后催促业主办理交房交接手续的记录，证明南阳建达置业有限公司多次电话通知房主自2014年12月25日开始交房。2、移交清单。证明在交房期限届满后，南阳建达置业有限公司将房屋钥匙以及交付文件移交给了物业公司。被上诉人质证认为，建达公司通知交房时，房屋验收合格的证明还没有下来，其通知行为就不合理。本院将结合具体案情对上述证据综合考虑。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为,双方签订的商品房买卖合同合法有效，各方应按照合同约定主张权利或履行义务。关于交付期限问题，双方在合同中约定如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，一审法院确定交房的最后期限为2015年1月15日，符合双方的合同约定及本案实际，本院予以确认。关于是否构成逾期交房及违约金数额确定问题，双方《商品房买卖合同》约定的交房方式为房屋单体验收合格，约定通知交房方式为书面通知，后在补充协议中约定：“出卖人采取电话告知买受人到指定地点接受书面通知或挂号邮寄方式送达，买受人接到通知时应予签收”，现被上诉人在庭审中承认接到过电话通知，但未去领取书面通知或领取钥匙。本院认为，南阳建达置业有限公司在通知交房方式上与合同及协议约定并不完全符合，通知方式确有瑕疵，应承担相应的违约责任，但被上诉人在明知已经交房的情况下，一直拒绝接受房屋，自身对损失扩大也有责任。从实际情况来看，南阳建达置业有限公司电话通知交房的时间基本是同一时间段，部分业主没有及时收房，部分业主至今未收房，一审法院仅仅根据具体领取钥匙时间来确定违约期间，从而确定违约金，对部分业主和南阳建达置业有限公司是不公平的。综合考虑各种因素，本院认为，南阳建达置业有限公司承担违约责任的期间以自2015年1月15日起计算90日内为宜。未超过90日的以实际逾期天数计算；超过90日的，以90日为限，超出90日之后的损失由被上诉人自行承担。故本案中逾期交房违约金的数额为378925元×90天×万分之二=6820.65元。部分业主认为南阳建达置业有限公司在小区出行道路修建、小区绿化等方面存在违约情形，则可根据合同约定情况和法律规定，依法另行向其主张权利。综上所述，南阳建达置业有限公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销社旗县人民法院（2016）豫1327民初1562号民事判决。二、南阳建达置业有限公司于本判决生效后十日内支付张书德逾期交房违约金6820.65元。三、驳回张书德的其他诉讼请求。一审案件受理费467元，二审案件受理费107元，共计574元，由上诉人南阳建达置业有限公司负担350元，由被上诉人张书德负担224元。本判决为终审判决。审判长 赵清军审判员 田晓凯审判员 娄 理二〇一七年五月四日书记员 秦 震 更多数据：