（2017）琼01民终368号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-11-16

案件名称

海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司与何超群居间合同纠纷二审民事判决书

法院

海南省海口市中级人民法院

所属地区

海南省海口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司,何超群

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终368号上诉人（原审原告）:海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司，住所地海口市美兰区美舍河开发区振兴路26号美舍苑铺面22号。负责人：苏美桥，该司经理。委托诉讼代理人：曾雷，广东正大方略（海口）律师事务��律师。被上诉人（原审被告）：何超群，男，1973年3月29日出生，汉族，住海口市文明中路150号省。身份号码：×××。上诉人海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司（以下简称宏兴红振兴分公司）因与被上诉人何超群居间合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2016）琼108民初字3809号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人宏兴红振兴分公司上诉请求：一、依法撤销海口市美兰区人民法院作出的（2016）琼0108民初3809号民事判决书。二、改判何超群向宏兴红振兴分公司支付居间费用15840元；三、本案一审、二审诉讼费由何超群承担。事实和理由：一审的判决适用法律错误。一、一审法院认为：本案中，宏兴红振兴分公司提供的《看房确认书》中关甲方于”甲方承诺不会通过其他经纪公司或直接与该房产业主联系并成交，甲方同意即使该房产最后由甲方的亲属授权人或代理人购买或租赁，甲方仍需支付乙方上述交易的全部佣金”的约定。违反了公平原则，并限制了何超群通过其他中介或直接与业主签订合同的权利，故该条款属于无效。何超群作为完全民事行为能力人，就应该知晓其所实施的行为应该会导致什么样的结果，何超群应该要为其所实施的行为负责。而在本案当中，在2016年5月19日，因何超群需要购房居住，便委托作为居间人的宏兴红振兴分公司代为其寻找房源，宏兴红振兴分公司便向其推荐了海口市玉和花园01栋303房，也带了何超群看房，看房后何超群表示满意，并与宏兴红振兴分公司签订了《看房确认书》，承认了上述事实，也表示如果何超群成功购买上述带看房屋，何超群应向宏兴红振兴分公��支付购房款3%的居间费，何超群在《看房确认书》中签字，就代表其对相关的内容予以认可。而宏兴红振兴分公司的工作人员已履行居间义务，何超群签了字以后又进行反悔，其本身就是不讲诚信。但是一审法院未完全了解房地产中介行业的相应惯例及交易程序，就以《看房确认书》的条款属于格式条款，加重了对方的义务，而使得何超群可以不用对其所实施的行为负责，逃避责任。二、一审法院认为：”由于价格未能协商一致，宏兴红振兴分公司、何超群并未签订房地产买卖居间协议，何超群和原房业主之间签署房地产买卖合同并完成交易系由案外人海南东正房地产经纪有限公司居间完成，本案不存在宏兴红振兴分公司促成交易何超群应支付佣金的情形。”宏兴红振兴分公司认为一审法院上述认定属于查明事实不清及适用法律严重错误。在何超群��签订的《看房确认书》中明确约定最终价格以买卖确认的协议为准，而且《看房确认书》本身就属于房地产买卖居间协议的一部分，何超群签订了《看房确认书》就属于认可了宏兴红振兴分公司的服务，而其又跑去别家中介公司去完成交易并不妨碍宏兴红振兴分公司向其收取佣金的权利。因为本身就是对宏兴红振兴分公司十分不公平，而宏兴红振兴分公司也带了何超群看房，向其讲解，让何超群了解房屋的相关信息，而最终何超群与房屋原业主签订合同，并已将房屋产权过户至自己名下，就代表了宏兴红振兴分公司完成了居间义务，何超群应该向宏兴红振兴分公司支付佣金。被上诉人何超群答辩称，何超群未与宏兴红振兴分公司签订合同，不存在佣金问题。宏兴红振兴分公司向一审法院起诉请求：1.判令何超群向宏兴红振兴分公司支付居间费用15840元；2.本案诉讼费用由何超群负担。一审法院认定的事实：2016年5月19日，何超群（甲方）与宏兴红振兴分公司（乙方）签订《看房确认书》一份，约定，兹委托乙方协助甲方在海口市物色适当的房产，若乙方介绍的房产使甲方满意且成功购买或租赁，甲方愿支付乙方楼价的3%的佣金；甲方承诺不会通过其他经纪公司或直接与该房产业主联系并成交，甲方同意即使该房产最后由甲方的亲属授权人或代理人购买或租赁，甲方仍需支付乙方上述交易的全部佣金；本《看房确认书》自双方签字之日生效，有效期一年；乙方所介绍的房产如下（乙方报价仅为暂定价，实际成交价以最后签订合同为准）：海口市玉和花园1栋303房，面积83平方米，价格52.8万元。该确认书签订当日，宏兴红振兴分公司即带何超群看房，但由于双方对房产价格未能协商一致，双方未��订房地产买卖居间协议。2016年5月20日，何超群（甲方）与案外人海南东正房地产经纪有限公司（乙方）签订《房地产中介服务合同》一份，约定，甲方委托乙方协助购买位于海口市××园房，该房产售价49万元，签订买卖契约时间在2016年5月27日之前。其后，在海南东正房地产经纪有限公司的协助下，何超群于2016年5月24日与该房屋业主签订了《房地产买卖契约》，并向海南东正房地产经纪有限公司支付了中介服务费人民币13800元。2016年6月17日，该房产过户至何超群名下。后宏兴红振兴分公司获悉该房产已过户至何超群名下，遂向本院起诉，要求何超群支付居间费用。一审法院认为，宏兴红振兴分公司、何超群签订的《看房确认书》系宏兴红振兴分公司为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条”采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条”格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，本案中，宏兴红振兴分公司提供的《看房确认书》中关于”甲方承诺不会通过其他经纪公司或直接与该房产业主联系并成交，甲方同意即使该房产最后由甲方的亲属授权人或代理人购买或租赁，甲方仍需支付乙方上述交易的全部佣金”的约定，违反了公平原则，并限制了��超群通过其他中介或直接与业主签订合同的权力，故该条款属无效条款。同时，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条”居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，由于价格未能协商一致，宏兴红振兴分公司、何超群并未签订房地产买卖居间协议，何超群和原房屋业主之间签署房地产买卖合同并完成交易过户系由案外人海南东正房地产经纪有限公司居间完成的，本案不存在宏兴红振兴分公司促成交易何超群应支付佣金的情形，故宏兴红振兴分公司要求何超群支付居间费用的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十条的规定，遂判决：驳回宏兴红振兴分公司的诉讼请求。本案受理费98元，由宏兴��振兴分公司负担（已预付）。本院二审查明，2016年5月18日，宏兴红振兴分公司与海口市玉和花园1栋303房所有权人刘妍签订一份《房地产委托代理合同》，约定刘妍委托宏兴红振兴分公司销售涉案房产。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：宏兴红振兴分公司与何超群的争议焦点是双方是否存在居间合同关系，宏兴红振兴分公司向何超群主张居间费用是否有事实依据和法律依据。《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，宏兴红振兴分公司与何超群签订《看房确认书》，约定由何超群委托宏兴红振兴分公司物色适当的房产，若宏兴红振兴分公司介绍的房产使何超群满意且成功购买或租赁，何超��愿支付宏兴红振兴分公司楼价的3%的佣金；何超群承诺不会通过其他经纪公司或直接与该房产业主联系并成交，何超群同意即使该房产最后由何超群的亲属授权人或代理人购买或租赁，何超群仍需支付宏兴红振兴分公司上述交易的全部佣金。该看房确认书属于居间合同的性质，何超群承诺的上述内容属于房屋买卖居间合同中常有的禁止”跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供房源信息却绕过中介公司购买房屋，使中介公司无法得到应得的佣金，该约定并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，应认定有效。一审判决认定该条款无效不当，本院依法予以纠正。最高人民法院2011年12月20日发布的指导案例1号《上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案》中确定以下裁判要点：房屋买卖居间合同中关于禁止买方利用中介公司提供的房源信息却绕开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定合法有效。但是，当卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，故不构成违约。《最高人民法院关于案例指导工作的规定》第七条规定：”最高人民法院发布的指导性案例，各级人民法院审判类似案例时应当参照。”故本案应参照上述指导案例进行审判。何超群通过其他报价更低的中介公司与卖房人订立房屋买卖合同不构成违约。由于何超群并非利用宏兴红振兴分公司提供的信息订立房屋买卖合同，因此宏兴红振兴分公司向何超群主张居间费用没有事实依据和法律依据，其诉请本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当，但处理结果正确，本院在纠正瑕疵后，对判决结果应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费196元，由上诉人海口宏兴红房地产经纪有限公司振兴路分公司负担。本判决为终审判决。、审判长　黄玉臣审判员　王法坚审判员　陈　璐法官助理　李　亮法官助理　李　亮书记员　陈宁婴关注公众号“”