（2017）湘02民终543号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-11-02
案件名称
赵娟与株洲市万厦物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省株洲市中级人民法院
所属地区
湖南省株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
赵娟,株洲市万厦物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘02民终543号上诉人（原审被告）赵娟，女，汉族，1980年2月16日出生，户籍地湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人金晶，男，汉族，1979年10月19日出生，住址湖南省湘潭市雨湖区，现住株洲市天元区，系上诉人丈夫。被上诉人（原审原告）株洲市万厦物业管理有限公司，住株洲市天元区庐山路人防办五楼。法定代表人胡振东。委托诉讼代理人何小翠，女，汉族，1992年8月12日出生，住址四川省合江县，系被上诉人公司职员。上诉人赵娟因与被上诉人株洲市万厦物业管理有限公司（以下简称万厦物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省株洲市天元区人民法院作出的（2016）湘0211民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵娟上诉请求：1、撤销原判，改判为按照《城市风景商住小区前期物业管理服务协议》中违约责任条款承担相关经济赔偿责任；2、被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审判决认定事实不清，小区存在出租场地，入户门形同虚设，游泳池对外承包，电梯年久失修，土地证至今未果，车满为患，商铺未经业主同意租给他人作餐厅使用，自购房屋墙体倾斜等，被上诉人应承担违约责任。万厦物业公司答辩称，上诉人应依约支付物业服务费和违约金，上诉人主张被上诉人承担违约责任未提交证据，我方不予认可，小区不存在正门用地出租的情况，公共游泳池在2016年与业主委员会签订的《物业管理服务合同》第35条约定了可用于商业经营的公共部位及相关设施包括游泳池，并且物业公司也根据合同约定为业主提供了优先权。上诉人提到的被上诉人不履行对公共部分、公用设施设备的维护和管理义务不实，小区基本的公用设施设备仍处于正常运行状态，并不处于停止瘫痪状态，我方已尽到了维修义务，物业公用部位、公用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或者物业服务成本。万厦物业公司一审诉讼请求：1、被告交纳物业管理费6917元，违约金2000元，合计8917元。2、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2011年1月16日，原告万厦物业公司（甲方）与被告赵娟（乙方）签订《城市风景商住小区前期物业管理服务协议》，合同约定：每月物业服务费用为住宅1.4元/平方米。乙方未按时交纳物业管理服务费等相关费用的，甲方从逾期之日起按每日千分之三的比例向乙方收取滞纳金。原告自合同签订后为城市风景小区提供物业管理服务至今。被告赵娟系城市风景小区17栋812号房的业主，被告住房建筑面积共112.29平方米。被告拖欠原告2012年8月至2016年3月的物业管理费，共计6917元。原告经催讨未果，故诉至法院，要求判如所请。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。本案原告万厦物业公司与被告赵娟签订的《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，内容亦未违背法律规定，合法有效，应受到法律保护。原、被告应当遵循诚实信用原则，按约履行自己的义务。原告主张被告支付2012年8月至2016年3月期间物业管理费6917元，事实清楚，证据充分，依法予以支持。对于原告主张被告支付违约金2000元的问题，因原、被告签订的《城市风景商住小区前期物业管理服务协议》中已约定被告逾期交纳物业管理费，按每日千分之三的比例计算滞纳金。被告未按约交纳物业管理费，系违约行为，应承担相应的违约责任。该协议约定的滞纳金收取标准过高，不符合法律规定，原告对滞纳金的主张扣减至2000元。结合本案实际情况，一审法院酌情认定被告应向原告支付违约金500元。综上，判决：一、限被告赵娟于本判决生效之日起十日内向原告株洲市万厦物业管理有限公司支付2012年8月至2016年3月期间的物业管理费6917元及违约金500元，合计7417元；二、驳回原告株洲市万厦物业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费50元，由被告赵娟承担30元，原告株洲市万厦物业管理有限公司承担20元。二审中，上诉人围绕上诉请求提交了照片五张、微信聊天记录照片四张，拟证明小区正门从未开放，游泳池对外收费，垃圾未清理，虾乡饭店对17栋业主造成极大影响，本院将结合全案事实在本院认为部分予以综合认定。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方二审争议焦点：上诉人是否应当支付被上诉人物业管理费及违约金。现分析如下：被上诉人依据物业服务合同约定要求上诉人支付物业服务费，于法有据，本院予以支持。上诉人主张小区存在土地证至今未办，商铺未经业主同意租给他人作餐厅使用，自购房屋墙体倾斜等问题，故拒付物业服务费用，本院不予支持，上述问题系依房屋买卖合同关系、相邻关系等案外法律关系产生之债，与物业服务费不可互相抵消。上诉人还主张被上诉人存在出租公共场地，入户门形同虚设，电梯年久失修等物业服务瑕疵，但其未提交有效证据予以证实，本院不予支持。上诉人应当依约向被上诉人支付物业服务费及违约金。综上，赵娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵娟负担。本判决为终审判决。审 判 长 肖 晶审 判 员 李少华代理审判员 李 黎二〇一七年五月四日书 记 员 王 琳 搜索“”