（2016）苏0581民初11490号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-08-14
案件名称
常熟昆承文化旅游发展有限公司与常熟市虞山镇金苹果彩印厂、蔡劲松房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
常熟市人民法院
所属地区
常熟市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
常熟昆承文化旅游发展有限公司,常熟市虞山镇金苹果彩印厂,蔡劲松,常熟言子堤餐饮管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《中华人民共和国个人独资企业法》：第三十一条
全文
江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0581民初11490号原告:常熟昆承文化旅游发展有限公司，住所地常熟市昆承湖景区东入口。法定代表人:王远，总经理。委托诉讼代理人：张建良，江苏华元民信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄校江，江苏华元民信律师事务所律师。被告：常熟市虞山镇金苹果彩印厂，住所地常熟市虞山镇莫城东青村。投资人：蔡劲松，厂长。被告：蔡劲松，男，1970年6月2日生，汉族，住盐城市射阳县。第三人：常熟言子堤餐饮管理有限公司，住所地常熟市昆承湖景区言子堤8号。法定代表人：蔡劲松，董事长。原告常熟昆承文化旅游发展有限公司诉被告常熟市虞山镇金苹果彩印厂、蔡劲松、常熟言子堤餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月12日立案后，依法适用简易程序进行了审理，后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告常熟昆承文化旅游发展有限公司的委托诉讼代理人张建良、被告常熟市虞山镇金苹果彩印厂、蔡劲松、常熟言子堤餐饮管理有限公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟昆承文化旅游发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告在房屋租赁期限届满后将租赁物腾空返还给原告。2、请求法院依法判令二被告所欠租金（房屋占有使用费）1335707元（暂计至起诉日，以后按实计算至二被告实际返还租赁物之日）。3、依法判令二被告支付电费365366.81元、水费28408.1元。4、请求法院依法判令二被告支付物业费33840元。5、依法判令第三人在房屋租赁期限届满后从租赁物中腾出。6、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告（原名常熟市昆承湖景区管理服务有限公司），与被告一于2011年3月29日签订了一份租赁合同，被告一向原告承租昆承湖景区言子堤A座茶室，合同对租期、租金（房屋使用费）、费用、违约责任等作了约定。合同签订后，原告依约履行了义务，但被告一至今欠原告上述租金（房屋占有使用费）、电费、水费、物业费，被告一系被告二投资的个人独资企业，依法应共同承担责任。2011年7月1日，被告一与蒋祖良、蔡劲松签订了一份房屋租赁协议，约定被告一出租房屋给蒋祖良、蔡劲松。2012年2月20日，蒋祖良、蔡劲松投资设立了第三人常熟言子堤餐饮管理有限公司，经营场所为常熟市昆承湖景区言子堤A座。原告认为，原、被告之间租赁合同约定的被告一应付的租金（房屋占有使用费）和费用应支付且负有在房屋租赁期限届满后将租赁物腾空返还给原告的义务。被告常熟市虞山镇金苹果彩印厂辩称，1、原告和答辩人于2011年3月29日签订的租赁合同，因租赁的标的物为违法建筑，因此租赁合同应当认定为无效。答辩人在装修完成之后得知言子堤AB座房屋属于违法建筑的重大问题后，则提出拒付房租和解除合同，赔偿装修并返还所交房租和其他款项，原告领导表示：“你先做着，我们也不收你房租和水电费，等适当时机再解决”，所以被告人以后未付房租是双方一致协商的结果，现在原告要求支付租金和水电费是没有道理的；2、原告提出的请求中部分已经超过诉讼时效，丧失了胜诉权，根据我过民事诉讼法第一百三十六条之规定，延付或者拒付的诉讼时效为一年，即使答辩人应当支付原告租金也只有第五年的租金仍在在诉讼时效内，前四年的租金因为原告超过诉讼时效未主张权利而丧失胜诉权，请求法院依法予以驳回；3、原告存在诸多违约的过错，给答辩人造成巨大损失，答辩人与原告签订租赁合同时言子堤AB座工程实际上还未完工，直到2011年10月份尚在油漆中，动力电也是在2012年1月份才接通，根据租赁合同的规定，原告要求答辩人在2011年5月就要试营业，但是在油漆未完工、没有动力电的情况下，答辩人如何开业?当时答辩人提出要求免租金一年，并得到原告回复承认事实存在。答辩人承租房屋开始，物业管理基本没有，房屋漏雨，排污清理，木平台断裂，玻璃自爆等都是答辩人自己解决，无论是向原告或者昆承湖管委会反应问题始终无人过问，根据租赁合同第五条，这些修缮都是原告的义务。由于言子堤AB座距离管网较远，无法接入污水处理，产生的生活污水只能接入分散式污水处理设施处理后再由环卫部门托运，这即极容易造成环境污染，也对答辩人的经营活动造成不利影响，对此原告也负有不可推卸的责任。自签订租赁合同后，答辩人投入几百万元现金装修，由于原告的上述种种违约行为，导致答辩人不能经营，始终处于亏损状态中，每次答辩人向原告打报告要求解决问题和减免租金，原告都口头答应处理，并主动提出延长租期以弥补答辩人的损失，现在原告提出不再续租，并要求答辩人将租赁物腾空返还，造成答辩人巨大装修损失对于这些损失，答辩人保留追究原告责任的权利。综上，原告违约在先，原告的诉讼请求不应该得到支持，同时原告的部分诉讼请求超过诉讼时效，同样不应得到支持，因此，答辩人请求贵院查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求，维护答辩人的合法权益。被告蔡劲松辩称，答辩人与原告之间不存在房屋租赁合同关系，根据合同的相对性原则，原告只能起诉合同的相对方即常熟市金苹果彩印厂，虽然常熟市金苹果彩印厂是答辩人的个人独资企业，但其仍是独立的民事主体，可以独立承担法律责任，目前没有任何法律规定可以直接起诉投资人，因此原告起诉答辩人是没有事实和法律依据的，起诉也是错误的，请求法院驳回原告诉请。第三人常熟言子堤餐饮管理有限公司辩称，答辩人与原告之间不存在房屋租赁合同关系，根据合同的相对性原则，原告只能起诉合同的相对方即常熟市金苹果彩印厂，退一万步来说即使答辩人未搬迁，原告也只能追究常熟市金苹果彩印厂的违约责任，无权要求答辩人搬迁，答辩人与常熟市金苹果彩印厂签订房屋租赁合同，常熟市金苹果彩印厂在履行合同过程中存在违约情形给答辩人造成损失，答辩人拟通过法律途径追究常熟市金苹果彩印厂的责任，在此问题解决之前，答辩人不同意搬迁，请求贵院查明事实，依法驳回原告诉求。本院经审理认定事实如下：原常熟市昆承湖景区管理服务有限公司经工商部门核准于2016年4月28日变更为常熟昆承文化旅游发展有限公司。2011年3月29日，原常熟市昆承湖景区管理服务有限公司（甲方）与被告常熟市虞山镇金苹果彩印厂（乙方）签订了租赁合同一份，内容为：第一条、房屋的面积、坐落情况：1、房屋名称：昆承湖景区言子堤A座茶室，建筑面积约705平方米，现状出租。2、乙方在申领营业证照时，涉及房产权属证明材料的，由甲方出具房屋权属证明。第二条、租赁期限、用途：1、租期：共计五年，2012年1月1日-2016年12月31日。装修期限：2011年4月2日-2011年4月30日。试营业期限：2011年5月1日-2011年12月31日。在2011年5月1日前必须对外试营业。装修期间和试营业期间免收租金，但不免物业管理费，物业费须按照规定缴纳。房屋在2011年4月2日前交付乙方，室内可以让乙方进场设计装修，室外配套工程甲方在2011年5月1日前完工，如室外配套工程延期完工交付的，则甲方给乙方的试营业期限顺延相同时间。2、用途及经营项目：茶室、咖啡厅。3、租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。4、乙方如要求续租，必须在租赁期满3个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，根据市场行情重新签订租赁合同。第三条、租金、履约保证金、物业费、服务费：1、租金的支付原则：先付后用，乙方所承租的竞租价为前2年每年的租金，第3年起租金逐年递增5%，具体支付方式详见下表，每年度按下表规定时间打入甲方指定的账户农业银行报慈分理处，账号52×××57第一年2012年1月1日-2012年12月31日，租金30.99万元，支付日期2011年4月1日前；第二年2013年1月1日-2013年12月31日，租金30.99万元，支付日期2012年12月1日；第三年2014年1月1日-2014年12月31日，租金32.5395万元，支付日期2013年12月1日；第四年2015年1月1日-2015年12月31日，租金34.1664元，支付日期2014年12月1日；第五年2016年1月1日-2016年12月31日，租金35.8748万元，支付日期2015年12月1日。2、履约保证金：合同签订当日，乙方须支付履约保证金5万元。履约保证金中2万元是对乙方按照约定在2011年5月1日前（含5月1日）开业的保证金，3万元是履行合同其他条款的保证，履约保证金从第二年起开始返还，抵扣当年部分租金，释放的额度详见上表。如果乙方责任导致本合同未履行满5年，剩余部分履约保证金乙方予以放弃，归甲方所有，且试营业期不免租金，租金按照第一年租金标准计算。如果甲方或第三方责任导致本合同未履行满5年，剩余部分履约保证金甲方退还乙方。3、乙方还要支付租赁物业的相应建筑面积的物业费，具体收费标准按照1元/平方米/月执行，按先付后用的原则，每年支付租金时一起支付给甲方。4、乙方须承诺茶室在2011年5月1日前（含5月1日）开业，如在2011年5月2日到2011年12月31日期间开业的，按乙方部分违约处理，乙方的履约保证金2万元作为违约金支付给甲方，如在2011年5月1日前试营业的，第二年释放履约保证金2万元，抵扣当年部分租金，剩余履约保证金租期结束后结清。如果乙方在2012年1月1日前仍不能开业的，甲方有权终止合同，并没收乙方所交租金及履约保证金，以及乙方自动放弃装修，归甲方所有。5、甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第四条、租赁期间相关费用及税金：1、甲方应承担的费用……。2、乙方交纳以下费用：2.1乙方应按时交纳自行负担的水电费、租金、物业管理费等费用，若逾期交纳的，每天按应付余额的1‰支付滞纳金。2.2甲方不得擅自增加本合同未由乙方交纳的费用。第五条房屋修缮与使用……。第六条、房屋的转让与转租：1、租赁期间，甲方有权依照法定程序转让该出租的房屋，转让后，本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。2、未经甲方同意，乙方不得转租、转借承租房屋。租赁合同还对合同的变更、解除与终止、房屋交付及回收的验收、违约责任等亦进行了约定。合同签订后，原告将所租赁房屋交付给被告一。并对出租房屋单独安装了电表及互感器（比率为250/5），2016年6月原告对出租房屋在原有电表的基础上又加装了预付费电表一只及互感器（200/5），但对出租房屋未单独安装水表。另查明，常熟市虞山镇金苹果彩印厂经工商部门核准，系个人独资企业，投资人为蔡劲松。其与原告签订租赁合同后，按约定支付了原告保证金5万元及2012年1月1日至2012年12月31日止的租金（房屋占有使用）及物业费。之后，被告一未再按合同约定支付原告租金（房屋占有使用费）、水电费、物业费。2011年7月1日，被告一（出租方）与蔡劲松、常熟言子堤餐饮管理有限公司（承租方）签订了房屋租赁合同一份，被告一将租赁的房屋转租给常熟言子堤餐饮管理有限公司，约定租赁期限共5年，出租方从2012年1月1日起将房屋交付承租方使用，至2016年12月31日收回。租金和租金交纳期限，总计年租金32万元，在租赁房屋时付清。合同对其他事宜亦进行了约定。之后租赁房屋由常熟言子堤餐饮管理有限公司进行了装修，用于经营茶座、餐饮管理，至2016年9月停止营业。目前该租赁房屋仍由常熟言子堤餐饮管理有限公司占有。又查明，所租赁房屋电表读数为9326度，按倍率50计算，故实际用电量466300度，预付费电表读数为808度，按倍率40计算，故实际用电量32320度，预付费电费，被告已给付原告。自2011年11月至2016年9月，原告每月向供电部门交纳电费，电费标准最高是2011年11月为每度1.10元，最低为2016年8月为每度0.815元。另外，原告未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证。庭审中，原告主张，被告未按约定支付原告租金、水电费、物业费，故原告有权要求被告按合同约定支付2013年1月1日起至2016年12月31日止的租金（占有使用费）1335707元，电费365366.81元（扣除被告已支付的预付费电表电度数，按430950度，每度0.844元计算）、水费28408.10元及物业费33840元，并有权要求归还租赁的房屋；被告一主张由于原告出租的房屋不合法，原告违约在先，对被告造成的损失，被告将保留追究原告的责任。原告的部分诉讼请求已超过诉讼时效，不应得到支持。关于水电费，租赁合同签订后，被告除了支付了预付费电费外，原告从未要求被告交纳过水电费，也从未与被告进行确认水电费的数量、金额等，现原告主张水电费，被告不予认可；物业费问题，原告未能提供物业服务，故物业费也不应支持；被告二主张，其与原告不存在租赁合同关系，被告二不应承担责任；第三人主张由于租赁物违法，在未得到合理的赔偿之前，拒绝搬离所租赁的房屋。本院认为，原告与被告一于2011年3月29日签订的租赁合同，因原告未能提供涉案房屋的建设工程规划许可证，故双方就涉案房屋签订的租赁合同应属无效。由于租赁合同无效，故被告一与第三人之间签订的房屋租赁合同（转租合同）亦应属无效。按照法律规定，合同无效的，因该合同取得的财产应当予返还。被告一应将租赁房屋返还给原告，原告应返还被告一交纳的保证金50000元，该保证金可作为被告一支付原告的房屋占有使用费直接予以扣除。因涉案的房屋现由第三人实际占有，故第三人应当将涉案房屋交还给原告。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。原告主张要求被告一按合同约定的标准支付2013年1月1日至2016年12月31日止的房屋占有使用费1335707元、物业费33840元及2017年1月1日起至实际交付租赁房屋日止按年租金358748元计算的房屋占有使用费，依法有据，本院予以支持。原告主张电费365366.81元（扣除被告已支付的预付费电表电度数，按430950度，每度0.844元计算）被告表示对用电的数量不清楚，但确认未支付过原告电费（除预付费电费外）。从原告提供的租赁房屋内的电表度数，本院可以确认被告实际用电数为433980度（已扣除预付费部分），现原告按430950度计算，本院予以确认，原告主张按0.844元/度标准计算电费，结合其提供的交费记录，并无不当，本院予以支持，故电费应为363722元。原告主张的水费28408.10元，因未单独安装水表，对实际使用情况无法进行确认，原告要求按比例计算，缺乏依据，故本院不予支持。被告一系个人独资企业，被告二系投资人，其应对被告一财产不足清偿上述债务的部分，应当以其个人的其他财产予以清偿。关于诉讼时效问题，由于租赁关系处于持续的状态，故被告一提出的本案部分诉讼请求已超过诉讼时效的理由，不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第二条、第五条第一款规定，判决如下：一、第三人常熟言子堤餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内将涉案房屋腾空并交还给原告常熟昆承文化旅游发展有限公司；二、被告常熟市虞山镇金苹果彩印厂于本判决生效之日起十日内支付原告常熟昆承文化旅游发展有限公司2013年1月1日起至2016年12月31日止的房屋占有使用费计1335707元及2017年1月1日起至实际交付日止的房屋占有使用费按年租金358748元计算（应扣除被告常熟市虞山镇金苹果彩印厂已交付的保证金50000元）（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××61并注明案号）；三、被告常熟市虞山镇金苹果彩印厂于本判决生效之日起十日内支付原告常熟昆承文化旅游发展有限公司电费363722元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××61并注明案号）；四、被告常熟市虞山镇金苹果彩印厂于本判决生效之日起十日内支付原告常熟昆承文化旅游发展有限公司2013年1月1日起至2016年12月31日止的物业费33840元（如采用转账方式支付，请汇入常熟市人民法院，开户银行：中国农业银行常熟方塔支行，账号：62×××61并注明案号）；五、被告蔡劲松对被告常熟市虞山镇金苹果彩印厂上述第二、三、四项不足清偿部分承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。六、驳回原告常熟昆承文化旅游发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费20670元，由原告常熟昆承文化旅游发展有限公司负担271元，被告常熟市虞山镇金苹果彩印厂、蔡劲松负担20399元（原告同意其预交的案件受理费剩余部分20399元由两被告向其直接支付，本院不再退还，由两被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长 邵宝华人民陪审员 严雪琪人民陪审员 徐 标二〇一七年五月四日书 记 员 张立雯 来自