（2017）浙0421民初1282号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-09-28
案件名称
查凤丹与胡秀华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉善县人民法院
所属地区
嘉善县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
查凤丹,胡秀华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
浙江省嘉善县人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0421民初1282号原告：查凤丹，女，1990年1月7日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：徐亮，浙江东方正大律师事务所律师。被告：胡秀华，女，1967年12月12日出生，汉族，住嘉善县。委托诉讼代理人：盛方，浙江思贤律师事务所律师。原告查凤丹与被告胡秀华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告查凤丹及其委托诉讼代理人徐亮、被告胡秀华的委托诉讼代理人盛方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查凤丹向本院提出诉讼请求：1.判令解除2017年3月11日与胡秀华签订的房屋买卖合同；2.被告支付违约金100000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月11日，原、被告签订一份《嘉善县房地产买卖合同》，该合同约定被告将坐落于嘉善县魏塘街道文馨苑2幢2梯502室的房屋出售给原告，该合同并就房屋售价、付款方式、税费承担、违约责任等有关条款作了明确约定。合同签订后原告依约于当日向被告交付了购房定金100000元，被告出具了收条。现被告不愿出售房屋，并拒绝承担违约责任。为此，原告依法起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告胡秀华答辩称，合同可以解除，但原告提出的违约金100000元没有事实和法律依据。1.房屋并非被告所有，合同损害了第三人的权益，属无效合同。合同法第五十二条规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”合同无效，原告明知房屋非被告所有，且无第三人授权，所定价格明显低于市场价，存在恶意。2.原告明知房屋并非被告所有，根据法律规定，无权代理人以被代理人名义与他人签订的合同，未经被代理人追认不发生效力，原告可以催告而未催告，合同是无效的。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。原告查凤丹围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审查，对予以确认的证据在卷佐证。对于原告提交的中介任国英的“证明”，属证人证言，由于证人未出庭作证，本院不予确认。被告胡秀华围绕其抗辩当庭提交了房产证复印件，原告无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2017年3月11日，原、被告签订一份《嘉善县房地产买卖合同》，该合同约定被告将坐落于嘉善县魏塘街道文馨苑2幢2梯502室的房地产转让给原告。出让方（甲方）：胡秀华（代理），受让方：查凤丹，所有权人胡秀娟，房屋建筑面积107.95㎡、车库面积8㎡左右，房屋售价915000元。合同同时约定了定金及购房款支付方式、房地产交付期限等。合同第十条“甲乙双方合同签订后，乙方中途违约，购房定金拾万元归甲方所有。甲方中途违约，应自违约之日起10天内归还乙方所有付款，并赔偿违约金拾万元。”在第十二条的格式条款下方约定“如原房东不能如期办理房屋过户手续，责任由甲方承担；如乙方因征信问题无法贷款，不做违约处理（时限2017年3月13日前）”。合同签订当天，查凤丹转给胡秀娟定金100000元，但胡秀华在收取后第三天通过银行退还给原告。另查明，文馨苑2幢2梯502室房屋登记所有权人为胡秀娟，产权证登记时间为2001年11月23日。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。被告辩称原告明知房屋非被告所有，与他人恶意串通损害其利益，并未提供证据证明，本院不予采信。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，原告查凤丹与被告胡秀华签订房屋买卖合同，由于房屋登记在胡秀娟名下，没有胡秀娟的追认标的物所有权不能转移，但胡秀华的无权处分行为仅对涉案房产的权属变动产生影响，而不能决定其与查凤丹签订的合同是否有效，根据法律规定，因无权处分致使标的物所有权不能转移的，出卖人应当承担违约赔偿责任。原告查凤丹与被告胡秀华在合同中明确约定了违约金，并特别备注约定“如原房东不能如期办理房屋过户手续，责任由甲方承担；如乙方因征信问题无法贷款，不做违约处理（时限2017年3月13日前）”条款加以约束，该补充条款没有违反法律及行政法规的强制性规定，因此就涉案合同的双方而言应为有效合同。胡秀华在收取定金后又借口房东无出售意向，而退回定金，导致合同最终无法履行，应由胡秀华承担相应的违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除2017年3月11日原告查凤丹与被告胡秀华签订的《嘉善县房地产买卖合同》。二、被告胡秀华于本判决生效之日起十日内向原告查凤丹支付违约金100000元。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2300元，减半收取1350元（原告预交），由被告胡秀华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。审判员 朱晓二〇一七年五月四日书记员 钱煜 来源：百度“”