（2017）豫09民终869号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2018-09-26
案件名称
陈希伟、）濮阳市海龙电子商务有限公司长庆路分公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省濮阳市中级人民法院
所属地区
河南省濮阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈希伟,）濮阳市海龙电子商务有限公司长庆路分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省濮阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫09民终869号上诉人（原审原告）：陈希伟，男，汉族，1984年10月29日出生，住河南省清丰县。被上诉人（原审被告））濮阳市海龙电子商务有限公司长庆路分公司。住所地，濮阳市黄河路与长庆路交叉口南100米路西。负责人：崔欢，该公司总经理。上诉人陈希伟因与被上诉人濮阳市海龙电子商务有限公司长庆路分公司（以下简称濮阳市海龙公司）租赁合同纠纷一案，不服濮阳市华龙区人民法院（2016）豫0902民初8015号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人陈希伟到庭参加诉讼，被上诉人濮阳市海龙公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈希伟上诉请求：撤销原审判决，改判驳回濮阳市海龙公司的诉讼请求。理由是：濮阳市海龙公司交给陈希伟承租的房屋面积与双方签订的《经营协议书》中约定的不符。陈希伟租赁使用濮阳市海龙公司的房屋面积，经实际测量为800平方米，而非《经营协议书》中约定的900平方米，应当按照实际使用面积计算陈希伟向濮阳市海龙公司交纳的房屋租赁费。濮阳市海龙公司未到庭，未答辩。濮阳市海龙公司向原审法院起诉称，2013年5月9日，陈希伟租赁该公司场地进行经营，经双方协商一致签订租赁协议，约定租赁期限为2013年6月1日至2016年4月30日止。2016年4月30日合同到期后，陈希伟既不搬离租赁房屋，也不向濮阳市海龙公司缴纳房屋使用费，经该公司多次催缴，陈希伟仍不能履行缴付房屋使用费的义务。为维护其合法权益，濮阳市海龙公司诉至法院，请求依法判决陈希伟限期搬离该公司房屋并由陈希伟支付该公司房屋使用费316,008元（计算至2016年12月31日，以后按照每月39501元支付），由陈希伟支付诉讼费用。陈希伟辩称，陈希伟已经于2016年9月8日左右搬离所租赁房屋，其多用几个月是经过濮阳市海龙公司同意的，当时是找该公司经理杜戈协商的。濮阳市海龙公司向陈希伟交付的房屋与约定面积900平方米不符，实际房屋使用面积只有700多平方米，应当按照实际面积折抵房租。原审法院经审理查明，2013年5月9日，濮阳市海龙公司（甲方）与陈希伟（乙方）签订《经营协议书》一份，约定：1、甲方出租给乙方位于濮阳市黄河路与长庆路交叉口西南角海龙电脑城三楼南区部分面积900平方米用于餐饮行业。2、房屋与租赁期限为2013年6月1日至2016年4月30日。3、租金及支付方式：第一年度（自2013年6月1日—2014年5月31日）租金410,400元；第二年度（自2014年6月1日—2015年5月31日）租金为430,920元（在上年基础上上浮5%）；第三年度（自2015年6月1日—2016年4月30日）租金为434,511元（在上年基础上上浮10%）。付费方式为第一年度每6个月一付，提前两个月交纳下期租金；第二年度起一次缴纳一年租金。协议签订当日陈希伟向濮阳市海龙公司交纳经营保证金20,000元，此款在解决本协议后无遗留问题则全数退还乙方。合同签订当日交纳第一年度前6个月租金205,200元。合同期满后，陈希伟须于协议期满前6个月向濮阳市海龙公司书面申请续签协议，同等条件下，陈希伟有权优先续约权，租金价格随周边市场水平适当调整。逾期不续签者，视为自动放弃，濮阳市海龙公司有权对外重新招租。协议签订后，濮阳市海龙公司、陈希伟均按照该协议履行至租赁期满。期满后，濮阳市海龙公司要求陈希伟搬离房屋并支付搬离前的租赁费用，陈希伟称已于2016年9月8日左右搬离房屋，且多使用的几个月系经濮阳市海龙公司同意，不同意支付房租，双方形成纠纷。陈希伟庭审中认可自2016年9月8日搬离后，该房屋及房内物品可由濮阳市海龙公司自行处置。另查明，陈希伟提交了其于2016年5月4日与濮阳市鼎基时代广场商业管理咨询有限公司签订的《房屋租赁合同书》，用于证明其已经于租赁合同到期后另行租赁房屋经营。陈希伟租赁新址于2016年9月12日重新开业经营。原审法院认为，本案为租赁合同纠纷。濮阳市海龙公司、陈希伟之间签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为有效合同。濮阳市海龙公司按照合同约定向陈希伟交付房屋使用，陈希伟应按照合同约定交纳租金。租赁合同到期后，陈希伟继续使用该房屋，应当支付使用费用。陈希伟自行搬出房屋，双方未予交接，陈希伟应当及时通知承租方进行交接。陈希伟自认其于2016年9月8日搬离房屋，濮阳市海龙公司现有证据尚不足以证明陈希伟在9月8日后继续使用该房屋，应以此作为陈希伟搬离房屋日期。陈希伟在租赁期满后继续使用房屋130天。被陈希伟辩称继续使用房屋系经濮阳市海龙公司同意，其现有证据尚不能证明其主张，故对其该项辩解意见，不予采纳。因濮阳市海龙公司未就继续使用房屋租金达成一致，酌定参照租赁期限内最后一个年度标准支付租金。陈希伟应向濮阳市海龙公司支付租金为434,511元÷334天×130天=169,121元。关于房屋面积，陈希伟辩称房屋使用面积小于约定面积，房屋租赁属于整体租赁，租赁面积中不仅包括了房屋实际使用面积还有公摊面积，且陈希伟已经按照协议约定缴纳了租赁期限内的租赁费用，现陈希伟又以房屋面积不实要求折抵房租，于法无据，对其该项辩解意见，不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：1、陈希伟支付濮阳市海龙公司租赁费用169,121元，于判决生效后十日内付清。2、驳回濮阳市海龙公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,528元，由濮阳市海龙公司承担846元，陈希伟承担3,682元。本院经审理查明的事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在本案中，濮阳市海龙公司依约将房屋租赁给陈希伟，陈希伟已按约定交纳了租赁期间的房屋租赁费，现陈希伟提出其实际承租房屋面积与协议约定的不符，要求减少计算房屋租赁费。房屋租赁属于整体租赁，租赁面积中不仅包括了房屋实际使用面积还有公摊面积，陈希伟要求以实际使用面积计算房屋租赁费于法无据。陈希伟在房屋租赁期后继续使用租赁房屋，应当支付此期间的租赁费用。综上，陈希伟的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，证据确实充分，判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3682元由陈希伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 王瑞峰审 判 员 郭 海审 判 员 田 宇二〇一七年五月四日代理书记员 张中江 搜索“”