（2016）冀0207民初2000号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-07-03
案件名称
王继祥与谷孝林房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
唐山市丰南区人民法院
所属地区
唐山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王继祥,谷孝林
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百三十二条，第二百三十五条，第二百三十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
河北省唐山市丰南区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0207民初2000号原告（反诉被告）：王继祥，男，1949年10月19日生，汉族，现住唐山市丰南区，。委托诉讼代理人：安建慧，河北顶冠师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）：谷孝林，男，1964年8月30日生，汉族，现住唐山市丰南区，。委托诉讼代理人：刘志花，河北朋涛律师事务所律师，特别授权。委托诉讼代理人：董礼娟，河北朋涛律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）王继祥与被告（反诉原告）谷孝林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）王继祥的委托诉讼代理人安建慧，被告（反诉原告）谷孝林及其委托诉讼代理人刘志花到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王继祥向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告返还租赁房屋；2.依法判令被告自2015年4月1日至实际返还房屋之日止按每月1191元的标准给付原告租赁费；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2015年1月1日签订租房协议，约定原告将其所有的位于丰南区唐胥路临街两间门市房出租被告使用，租赁期限3个月，租金3575元。被告自协议签订之日一次性交付了租金。租赁期满后，被告未按约定返还租赁物也没有缴纳租金。故原告诉至本院。被告谷孝林辩称，一，原告应提供证据证明自己是房屋的所有权人，否则无权主张索要房屋的权利。二、即使王继祥是所有权人或出租经营人，该房屋自2015年3月31日不具备租赁条件。同时被告也收到解除租赁合同的通知，双方也于2015年4月1日解除租赁合同。被告谷孝林向本院提出反诉请求：1.依法判令被反诉人给付反诉人防盗门、防盗窗补偿款1000元；2.依法判令被反诉人给付反诉人拆迁费用2000元（最终数额以鉴定意见为准）；3.依法判令被反诉人给付反诉人停业损失人民币30000元（最终数额以鉴定意见为准）；4.依法判令被反诉人给付反诉人自建房屋拆迁补偿款15000元（最终数额以鉴定意见为准）；5.本案反诉费用由被反诉人承担。反诉被告王继祥辩称，反诉人所诉与事实不符。1.答辩人与反诉人第一次签订的房屋租赁协议时间为2013年12月1日至2014年11月30日止，第二次签订协议时间为2015年1月1日至2015年3月31日止。两次签订的协议中没有提答辩人要给反诉人防盗门、防盗窗补偿款，且也未提及给反诉人拆迁费用。答辩人认为反诉人的营业时间就至2015年3月31日反诉人没有停业损失。2.答辩人对唐山万春资产评估有限公司出具的司法鉴定评估报告书真实性无异议，但答辩人对于要求给付自建房屋补偿款5313元不予认可。根据《房屋租赁合同诉讼解释》第十三条规定“……”。及双方签订租赁协议的第6条“…”、第7条“…”，答辩人没有给付反诉人自建房屋补偿款的义务。3.答辩人是2013年4月13日与孙友喜签订的产权转让协议，而答辩人分别于2013年12月1日和2015年1月1日与反诉人签订租赁协议，在2013年12月1日前反诉人与答辩人并无法律关系。现《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，反诉人应按与答辩人签订的租赁协议履行义务，返还租赁房屋及给付逾期租赁费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告（反诉被告）所提交的唐山市单位房产所有证、唐山市丰南区粮食局文件[2003]丰粮报请字1号（复印件）、产权转让协议、丰南区谷兴饲料有限公司平面图（自制）、内资企业登记基本情况表、租房协议，被告（反诉原告）所提交的个体工商户年度报告表（2015）、出租方通知（复印件）及法院委托万春鉴评字[2016]第5号司法鉴定资产评估报告、唐山万春资产评估有限公司异议书的答复、唐山中元精诚会计师事务所有限公司退卷说明，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：本案所诉租赁房产坐落于丰南区××××号，原系丰南县粮食局（丰南县饲料公司）内，2003年5月谷星饲料有限公司经唐山市丰南区粮食局签证由原丰南市谷星饲料公司法定代表人孙友喜控股。2013年4月13日案外人孙友喜将东兴街137号占地面积7.48亩的土地使用权转让原告（反诉被告）王继祥名下。被告（反诉原告）自2004年开始租赁涉案房产用于经营土产日杂商店。2013年12月1日、2015年1月1日原、被告（反诉被告、反诉原告）分别签订租期为：自2013年12月1日至2014年11月30日；自2015年1月1日至2015年3月31日的租房协议，均载明：“租房协议、甲方：王继祥、乙方：谷孝林、……3、甲方负责承担租赁期的水电管理，并且每月按乙方的实际用水量电量向乙方收取费用，乙方不得以任何理由拒付。4、乙方…可对房屋做微小的装修，到租赁期满乙方无偿完整交给甲方。6、涉及政府规划拆迁，甲方及时通知乙方。……在租期内乙方所增建增设等设施全部归甲方所有，乙方不得拆除和享受利益”。双方对协议中的租金（14300元、3575元）均已履行，租赁期内租赁房屋水、电费用均由原告（反诉被告）收取。被告（反诉原告）承租期间于2007年间在租赁物旁自建彩钢房一间（经评估价格5313元），并自行安装防盗门、防盗窗。2015年1月30日原告（反诉被告）向承租方下发不再出租的通知，载明：“通知、凡在本辖区签订租赁合同的经营户，接到此通知后按合同要求提前作好准备，于2015年3月31日前做到货清场清，2015年3月31日后甲方不再出租，敬请配合。出租方：王继祥、2015.1.30”。因被告（反诉原告）在租赁房屋内安装防盗门、防盗窗并在租赁房屋旁自建彩钢房一间，且原告（反诉被告）于2015年8月1日起为其租赁房屋断水、断电而带来损失，要求对方给予补偿为由，至今仍占有该租赁房屋。本院认为，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）所签订租房协议是在当事人双方平等自愿的基础上缔结的合同，是双方真实意思表示且不违反相关法律规定，同时双方合同主体适合，该合同系合法有效合同，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。原告（反诉被告）在该合同即将到期日，依法通知被告（反诉原告）返还房屋予法有据，其诉请被告（反诉原告）返还房屋本院予以支持。被告（反诉原告）谷孝林辩称两份租房协议本人并不知晓且本人并未签字的主张，依据庭审双方陈述且该租赁房屋至今仍由被告（反诉原告）占有，双方两份租房协议中所约定的租金也均已履行，且租赁期内被告（反诉原告）所租赁的房屋水、电均由原告（反诉被告）收取相关费用，故被告（反诉原告）所述两份租房协议本人不知晓的主张，理据不足，本院不予采纳。关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付合同期外房屋租金的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期为不定期”；第二百三十二条规定：“视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。故双方实际租赁关系应于2015年3月31日终止。因被告（反诉原告）在合同约定的租赁期届满后并未将该租赁房屋交于原告（反诉被告），应视为被告（反诉原告）仍然控制并使用承租的房屋，2015年8月因被告（反诉原告）承租房屋断水、电，被告（反诉原告）不再经营，故被告（反诉原告）应按双方约定租金（每月人民币1191元）自2015年4月1日起给付原告（反诉被告）房屋使用费至2015年8月31日止，合计人民币5955元。反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）给付防盗门、防盗窗补偿款的诉讼请求，反诉原告（被告）在租赁房屋内安装防盗门、防盗窗期间，因反诉被告（原告）对该租赁房屋并未取得所有权且双方租房协议中第4条：“……可对房屋做微小的维修，到租赁期满乙方无偿完整交于甲方”的约定，故反诉原告（被告）要求反诉被告（原告）给付防盗门、防盗窗补偿款1000元的诉讼请求，本院不予支持；关于反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）给付自建房屋补偿款的诉讼请求，该自建彩钢房为不动产，且建于反诉被告（原告）取得租赁房屋所有权之前，且双方认可本院委托相关部门对该自建彩钢房进行的重置鉴定价格，故本院确定反诉被告（原告）按鉴定重置价值人民币5313元给付反诉原告（被告）自建彩钢房款，该自建房归反诉被告（原告）所有。关于反诉原告（被告）主张反诉被告（原告）给付停业损失的诉讼请求，因其停业前双方合同期限已届满，且反诉原告（被告）也未提供相应证据予以证实，故本院不予支持。综上所述，原告（反诉被告）王继祥要求被告（反诉原告）谷孝林返还租赁房屋及被告给付其5个月租赁费的诉讼请求，本院予以支持。反诉原告（被告）谷孝林请求反诉被告（原告）王继祥给付自建彩钢房补偿款的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）谷孝林将位于丰南区丰南镇东兴街137号所租赁的房屋返还给原告（反诉被告）王继祥；二、被告（反诉原告）谷孝林支付原告（反诉被告）王继祥自2015年4月1日起至2015年8月31日止以每月租金人民币1191元给付原告（反诉被告）王继祥占用期间的租金，合计人民币5955元；三、原告（反诉被告）王继祥给付被告（反诉原告）谷孝林自建房折价款人民币5313元，该自建房归原告（反诉被告）所有；四、驳回原告（反诉被告）王继祥及被告（反诉原告）谷孝林的其他诉讼请求。本判决第二、三项原告（反诉被告）和被告（反诉原告）互相给付款项折抵后，被告（反诉原告）谷孝林于本判决生效后三日内再给付原告（反诉被告）王继祥租赁房屋占用期间的租金人民币642元。如未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费人民币160元、反诉受理费人民币500元，由原告（反诉被告）王继祥负担人民币500元，由被告（反诉原告）谷孝林负担人民币160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 马德龙代理审判员 马俊海人民陪审员 许洪岭二〇一七年五月四日书 记 员 李 成 来自：