（2017）沪01民终1554号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-15
案件名称
高凤琴诉上海兆城精瑞房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
高凤琴,上海馥邦购物中心有限公司,陕西长百商厦集团有限公司,上海兆城精瑞房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）沪01民终1554号上诉人（原审被告）：高凤琴，女，1968年3月22日生，汉族，户籍地陕西省西安市莲湖区，经常居住地上海市长宁区。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海馥邦购物中心有限公司，住所地上海市长宁区天山西路138号一层1-25、29室、37-40室、42-43室、50-54室、地下一层、二层。法定��表人：王一民，董事长。委托诉讼代理人：刘婷，女，公司员工。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西长百商厦集团有限公司，住所地陕西省西安市长安区北长安街119号。法定代表人：高凤琴，董事长。委托诉讼代理人：周俊辉，上海市现代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海兆城精瑞房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区天山西路138号。法定代表人：严松群，经理。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。上诉人高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司（以下简称上海馥邦公司）、陕西长百商厦集团有限公司（以下简称陕西长百公司）因与被上诉人上海兆城精瑞房地产经纪有限公司（以下简称兆城公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2015）长民三（民）初字第713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月7日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人上海馥邦公司的委托诉讼代理人刘婷，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司的共同委托诉讼代理人周俊辉，被上诉人兆城公司的委托诉讼代理人瞿蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司上诉请求：撤销原判第一至第六项，依法改判驳回被上诉人兆城公司的原审诉请。事实和理由：上诉人已将租金1,573,394.60元专款打至被上诉人兆城公司指定的账户，因案外人与被上诉人系关联企业，被上诉人主动通知法院将作为本案专款的租金由法院从其账户中划走，故意制造上诉人的违约行为，该责任理应由被上诉人承担。关于被上诉人主张的租���差额726,182.20元，因为免租期内应当免除承租人关于支付租金的义务，包括租金递增的时间也应当相应顺延，故上诉人与被上诉人之间不应当存在租金差额事宜。被上诉人向银行办理贷款，上诉人将包括餐饮面积在内的所有相关材料递交给被上诉人，被上诉人收到材料未提出异议，表明其认可上诉人提交材料的餐饮面积现状。涉讼房屋关于餐饮方面的环境评估报告书至今未能作出，表明房屋不具备经营餐饮的条件，被上诉人交付的租赁房屋不符合合同约定，已经构成违约。被上诉人兆城公司辩称，其不同意上诉人高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司的上诉请求。关于1,573,394.60元的款项，法院向被上诉人出具裁定书、协助执行通知书，被上诉人配合法院执行，故其实际上没有收到该款项。关于726,782.20元款项，双方签订的租赁合同对于租金递增没有变更，���租期与租金递增没有关联。上诉人多次拖欠各类款项，导致发生多次诉讼，至今上诉人拖欠租金已经达到2,000余万元，而且没有支付的意思表示。上诉人亦认可涉讼房屋餐饮面积超过合同约定，被上诉人有权解除合同。涉讼房屋配套用于商业，故可以用作餐饮，而且房屋内餐饮企业执照齐全。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。2015年4月，兆城公司起诉至原审法院，要求判令：1．确认兆城公司与高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》、《补充协议二》于2015年2月17日解除；2．高凤琴、上海馥邦公司立即搬离上海市长宁区XX路XX号地下一层、一层、二层及局部三层、XX路XX号、XX号；3.高凤琴、上海馥邦公司向兆城公司支付房屋占有使用费，以830,375元/月为标准，自2015年2月18日起支付至实际搬离之日；4.高凤琴、上海馥邦公司向兆城公司支付2013年7月11日至2013年11月10日的租金差额726,182.20元；5.高凤琴、上海馥邦公司向兆城公司支付违约金5,274,252元；6.陕西长百公司对高凤琴、上海馥邦公司所承担的上述诉讼请求的支付义务承担连带保证责任。一审法院认定事实：租赁房屋产权人为上海A有限公司（以下简称上海A公司）。茗嘉公司将上海市长宁区XX路XX号地下一层、一层、二层及局部三层、XX路XX号、XX号（以下简称涉讼房屋）委托兆城公司出租、经营等，并明确房屋租赁过程中产生矛盾及可能引发的诉讼、仲裁活动等由兆城公司负责协调和处理。委托期限自2008年10月1日起至2018年9月30日止。2010年2月8日，兆城公司（甲方）与高凤琴（乙方）签订租赁合同，陕西长百公司（丙方）、上海A公司（丁方）为担保人。甲方将房屋出租给乙方使用，建筑面积10,000平方米。合���约定本案相关事项如下：关于房屋用途，约定租赁房屋性质为商业，乙方以经营百货商场为主，可适当增加包括餐饮在内的其他经营范围。关于餐饮面积，双方约定餐饮面积和位置如下：地下一层餐饮面积不超过500平方米；地面一层西区餐饮面积不超过500平方米。关于转租，约定乙方在统一经营管理前提下，可将其中不超过承租面积的40%转租给第三方经营，并将转租合同报备甲方。如果甲方发现该转租面积超过40%，或转租合同内容违反本合同约定的转租条件，有权要求乙方纠正，否则视为乙方违约并承担违约责任。关于责任主体，约定乙方在涉讼房屋内注册成立公司后7日内，该新公司应向甲方作出书面确认，与乙方一起共同履行乙方在合同项下的全部义务。丙方为乙方及新公司在合同项下全部义务向甲方提供连带���任保证。丁方为甲方向乙方提供连带保证责任。关于租期及免租期，约定为11年，自2010年7月11日起至2021年7月10日。自甲方交房之日起至2010年7月10日止为装修免租期。（装修免租期因世博会原因停工的，可以相应顺延；但乙方提前开业的，则租期按开业日计算）。关于租金，约定2.1元/天/平方米，每月638,750元，每年7,665,000元。租金至2013年7月10日不变，自第四年起进行如下调整：2013.7.11-2015.7.10，在上一年基础上递增30%，为2.73元/天/平方米，每月830,375元，每年9,964,500元；2015.7.11-2017.7.10，递增6%，为2.89元/天/平方米，每月879,042元，每年10,548,500元。每二个月支付一次，先付后用。乙方须在甲方交房之日前支付首期四个月租金，之后每档租金于每档租期开始前5日支付。保证金相当于两个月租金即1,277,500元。关于装修及外立面，约定��方如需对外部原有装修或内部管线作出改变的，应事先将改装设计图纸交予甲方审批，经甲方书面同意后，方可进行施工。双方在外立面图上具体确认乙方在承租期内，无偿使用的广告牌位。乙方的广告牌或其他形象标志，应以不影响整个商场氛围、环境及其他业主产权利益为先决条件。关于违约责任，甲、乙任何一方违约或擅自单方面解除合同而导致合同提前解除或终止的，违约方须承担6个月的违约金，并赔偿对方全部损失。乙方拖欠租金或其他费用的，按未缴付金额的千分之一按日支付滞纳金；逾期未付三十天以上的，甲方有权单方面解除合同。因乙方不具有合法经营执照及许可证及不按合同约定用途经营、使用房屋的（证照办理中除外），在甲方书面通知乙方进行整改之日起，超过45日而乙方未予完成的，甲方有权单方面解除合同。乙方未经甲方���面同意擅自改建、扩建房屋及附属设施的，乙方同意甲方有权自行或委派人员恢复房屋原样，由此产生的费用由乙方承担，乙方并应承当与该费用等额的违约金。若乙方执意予以阻挠，甲方有权单方面解除合同，同时乙方应承担违约和赔偿责任。乙方未按约定擅自转租的，视为乙方违约。甲方可单方面解除合同，乙方应承担违约责任，并赔偿损失。乙方违反合同其他约定，且在甲方书面通知或本合同规定的期限内，乙方未予纠正超过30日的，甲方有权单方面解除合同，乙方应承担违约责任。2011年1月31日，兆城公司（甲方）与上海馥邦公司（乙方）签订《补充协议》一份，约定，确认承租面积调整为9,474平方米。因乙方经营不善，乙方分别于2010年7月与2011年1月提出希望甲方在租金上予以优惠，甲方同意给予乙方4个月免租期（分别为2010年7月11日至2010年9月10日，2011年1月11日至2011年3月10日）。同时，乙方须支付租金2,420,607元，（根据乙方要求分二次支付，2011年1月28日前支付部分租金140万元，并于2011年3月5日前支付租金1,020,607元）。若乙方未能在约定的时间内支付以上款项，本补充协议相关的免租期将取消，双方仍按2009年12月签订的原合同相关条款执行。2011年7月10日后的相关费用仍按原合同执行。2011年9月8日，兆城公司（甲方）与高凤琴、上海馥邦公司（乙方）签订《补充协议（二）》，约定，甲方同意将XX路XX号XX层XX室，建筑面积1,049.87平方米出租给乙方从事餐饮、娱乐经营。期限自本补充协议签订之日起至2021年7月10日止。本补充协议签订之日起至2011年11月10日止为乙方装修免租期。他案诉讼情况：2014年5月，兆城公司起诉被告高凤琴、上海馥邦公司，第三人上海B有限公司（以下简称B公司），要求两被告支付物业管理费及滞纳金。上海市长宁区人民法院经审理后于二○一四年九月十九日作出（2014）长民三（民）初字第1205号民事判决，支持原告要求两被告支付物业管理费的请求，驳回了其他诉讼请求。两被告不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院经审理后于二○一四年十一月二十六日作出（2014）沪一中民二（民）终字第2953号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年5月，本案被告高凤琴、上海馥邦公司作为原告，向本案原告提起诉讼，要求确认双方签订的《补充协议（二）》解除，本案原告返还租金、空调款、煤气费等费用。本案原告反诉要求判令确认《补充协议（二）》中部分条款解除，被告高凤琴、上海馥邦公司返还该协议涉及的房屋，支付租金、滞纳金等。诉讼期间，本案两被告返还了该协议涉及的房屋。法院经审理后于二○��四年十月二十二日作出（2014）长民三（民）初字第1369号民事判决，判决《补充协议（二）》中涉及XX路XX号XX层XX室的租赁合同条款解除，本案两被告支付租金、房屋使用费、滞纳金等。两被告不服该判决，提起上诉。上海市第一中级人民法院于二○一五年一月十四日作出（2015）沪一中民二（民）终字第97号民事判决，驳回上诉，维持原判。2014年，B公司向本案被告高凤琴、上海馥邦公司提起诉讼，经法院主持，双方达成调解，法院于二○一五年一月十九日出具（2014）长民三（民）初字第1939号民事调解书，被告高凤琴、上海馥邦公司向B公司支付2010年10月至2014年11月期间欠付的水电费等。审理中，关于高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司实际付款的情况，双方确认：高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司曾向兆城公司支付过2015年3月11日至2015年5月10日的租金1,573,394.60元，但因高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司对兆城公司及案外人负有其他债务，故被法院强制划转。关于保证金，双方确认金额为1,210,303.50元，兆城公司认为，依据合同，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司构成违约，保证金不予返还。双方主要争议的事实：（一）、在涉讼房屋内经营酒店是否超出了合同约定的经营范围。该节事实兆城公司提供：1、上海馥邦公司与Z公司（以下简称Z酒店）签订的《合作经营协议》一份，期限为2014年9月1日至2021年6月30日，利润按比例分配。2、2014年10月9日《整改通知函》一份、2015年2月6日《整改通知函》一份，告知高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司转租给W及Z酒店的行为构成违约，要求停止转租及变相转租，停止将房屋转租给W及Z酒店的违约行为��否则将解除合同。3、2015年2月16日《律师函》一份，因高凤琴、上海馥邦公司擅自变更租赁房屋性质，经营酒店，擅自转租或变相转租，面积超过约定比例，拖欠水电费、物业费、租金等超过三十天等诸多违约行为，双方租赁合同、补充协议、补充协议（二）于解除函寄出之日解除，要求高凤琴、上海馥邦公司搬离，支付违约金等违约责任。兆城公司向高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司三处地址发送该函，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司分别于2015年2月22日、2月25日、3月1日签收。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司对证据1、证据2中的2015年2月6日的《整改通知函》及证据3无异议。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司提供：1、2014年9月，上海馥邦公司向兆城公司提供22份合同清单，其中包括上海馥邦公司与Z酒店的合同一���。2、2014年9月21日的函，告知兆城公司，因经营需要，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司调整业态，将商场调整为以家电为主，集休闲、娱乐、餐饮、儿童教育等综合一体的休闲广场，计划与W合作经营，并引进星巴克、Z酒店等，希望兆城公司予以支持。3、上海馥邦公司与Z酒店的《加盟合同》一份，期限为2014年10月1日至2021年6月30日，加盟费一次性每间2,000元，品牌使用保证金10万元。4、2014年9月26日的函，告知兆城公司，兆城公司方2014年9月24日的函已收到，上海馥邦公司与Z酒店是共同经营，而非转租。5、2014年11月10日回函，称兆城公司2014年10月24日来函收到，Z酒店是公司加盟经营，属自营项目。6、2015年3月24日《回复函》，称于2015年2月27日收到兆城公司方的《解除函》，对拖欠水电费和物业费的问题，双方存在争议，已通过法律途径来解决；拖欠租金的问题，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司认为递增租金的起算时间应当随免租期顺延；高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司认为联营不属于变相转租；且高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司考虑到双方合作关系，配合兆城公司向银行申请抵押贷款，兆城公司解除合同将导致高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司遭受巨额损失，故不同意解除合同，希望双方协商。兆城公司收到证据1、2、4、5、6，但认为这是高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司单方告知，无法证明兆城公司同意高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司的转租行为或调整业态的请求。对证据3，兆城公司认为，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司与Z酒店之间约定了保底租金，应当认为是租赁合同。法院认为，对上述证据，除��城公司提供的2014年10月9日的《整改通知函》，其他证据法院予以采信。（二）、高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司转租面积是否超过约定面积。兆城公司提供：1、商铺转租合同及统计表，租赁总面积9,474平方米，转租面积6,562平方米，占69.3%。其中包括Y（295平方米）、W（2,471平方米，联营合同）、Z酒店（648平方米，联营合同）、V（210平方米），等。2、2015年2月16日律师函，告知因高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司转租面积超过约定比例，以及高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司存在其他违约行为，要求解除双方之间的租赁合同。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司对证据1中的统计表不予认可，认为兆城公司将联营、加盟都计算为转租，不符合实际。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司实际转租的面积对合同无异议。对证据2质证意见同上文。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司提供：1、转租证明四份。由兆城公司及XX公司出具。2、合同报备单八份，上海馥邦公司与Z酒店的加盟合同、与W、U、Y、V的联营合同四份及清单。兆城公司对证据1，认为与原件核对一致，但兆城公司没有这些证明，故不认可真实性。证据2中合同报备单没有异议，但认为高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司报备的合同只是部分，没有全部报备。加盟/联营合同及清单与实际情况不一致，且合同中约定了保底租金，其实质是租赁合同。审理中，双方确认，涉讼房屋内经营的商户一直处于变动状态。对上述租赁合同、转租证明、合同报备单法院予以确认。律师函在上文中已经认可，本处不再重复。对加盟合同、联营合同，法院在下文中一并��述。（三）、高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司是否存在拖欠合同项下费用的行为。1、租金差额。兆城公司主张的租金为2013年7月11日至2013年11月10日期间的租金差额726,182.20元。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司对该差额金额无异议。兆城公司提供：2014年7月21日的函，要求高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司补足租金差额。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司对该函无异议。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司提供：2014年4月9日的函，告知兆城公司，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司认为租金递增日应当从2013年7月11日顺延至2013年11月11日，所以期间多付的租金金额72万余元将从2014年3月11日至2014年5月10日租金中扣除。兆城公司对该函无异议。但认为高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司观点是错误的。兆城公司另提供：1、2013年7月16日催缴函，向高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司催讨应于2013年7月6日前支付的2013年7月11日至9月10日的租金。2、2013年12月5日催缴函，向高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司催讨应于2013年11月6日前支付的2013年11月11日至2014年1月10日的租金。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司对上述催缴函无异议，但认为已经付清。法院对双方确认的租金差额及函、催缴函予以认可。2、物业费。兆城公司主张2014年3月11日至2015年8月27日期间的物业费289,055元，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司未付。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司确认，因双方之前就物业费存在争议，故后续物业费未能支付。3、水电费。兆城公司主张2014年12月至2015年8月期间的水电费78,015元，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司未付。庭审后，兆城公司确认，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司于2016年9月支付了欠付的电费，尚有2014年12月至2016年7月的水费192,550元未付。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司对已付电费无异议，因未收到水费单据，故未支付。（四）、涉讼房屋内经营的餐饮面积是否超过合同约定。兆城公司提供：1、统计表，显示地下一层餐饮面积1,635平方米，地上一层餐饮面积512平方米。该统计表根据备案合同计取数据。2、2012年4月12日的函，告知高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司，地下一层餐饮面积超过约定面积，要求高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司办理相关手续。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司对证据1，认为是兆城公司自行统计��故不予认可。餐饮面积已经向兆城公司进行了报备，包括报备的合同在内，是超过了约定的面积，但高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司已经进行了报备，不应当认为高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司违约。对证据2，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司表示未收到，不予认可。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司提供：统计表一份，载明地下一层非餐饮面积189平方米。兆城公司认为，即使按照高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司的统计表，地下一层的餐饮面积也远超过合同约定。（五）、高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司是否存在未按约定进行改扩建、占用消防通道的行为。兆城公司主张，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司的改扩建行为及占用消防通道行为包括：1、对涉讼房屋外立面二楼位置加装��钢结构和木板组成的广告位，改变了原有的广告位；2、经营户成都串串、Y将窗改为门；3、在地下一层的积水井中安装了排污管道，导致积水井成为污水井；4、在商场地下一层通往地铁站的通道两侧，有商户将桌椅设置在过道中；5、地下一层商户阿姨奶茶的销售柜台设置在地铁站通道一侧，占用了部分通道；6、一层商户田仓米粉占用了楼梯至大楼出口之间的通道；7、地下一层原通往高压配电间的通道处设有宝岛眼镜店在经营，高压配电间的门的位置改装在V店内；8、二层的Z酒店经营区域与其他租户经营区域用墙体隔开，导致Z酒店经营区域内的一部消防楼梯变为酒店独用。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司对上述实地情况无异议，但认为并未违反合同约定，广告位是在兆城公司指定的广告位位置进行的装修，没有破坏外立面；窗改为门是高凤琴、��海馥邦公司、陕西长百公司刚租赁时就改装的，兆城公司从未提出异议；积水井、高压配电间的位置在租赁时已经隔好；宝岛眼镜店、奶茶店的位置都包括在租赁的面积之内，都是计算租金的；Z酒店与其他商户之间的墙体安装有门，可以进出，不影响消防安全。法院对现场进行了查看，并拍摄了照片。兆城公司所述现场情况，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司无异议，法院予以确认。审理中，经上海馥邦公司申请，法院经上海市高级人民法院委托，由上海C有限公司（以下简称上海C公司）对涉讼房屋的装修残值进行司法评估。上海C公司出具司法鉴定意见书，鉴定意见为：经鉴定，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司主张的原值总造价为24,019,706元，折旧后价值为10,334,751元；兆城公司方主张原值总造价为4,924,632元，折旧后价值为3,693,474元��根据现场情况，现有装修公用部分装修原值为1,306,412元；现有外立面广告架、雨棚、仓库改建、原工程部等装修原值为434,365元；现有小商铺装修原值为9,999,091元（其中土建7,202,480元，安装2,796,611元）。折旧率为75%。鉴定人员出庭接受了双方当事人询问。兆城公司对该鉴定意见书真实性无异议，但认为公用部分造价依据不充分，小商铺装修很多是在兆城公司发送解除函之后，应当由高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司自行承担。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司对鉴定意见书真实性、关联性无异议，但认为有部分小商铺的装修未计算在内，折旧率也较低，应以80%-85%为宜。报告的价格是合理的。法院认为，鉴定意见书符合证据三性，体现了涉讼房屋的现状，法院予以采信。一审法院认为，双方争议焦点在于：一、兆城���司是否享有合同解除权？即高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司是否存在兆城公司主张的多项违约行为。第一，在涉讼房屋内经营酒店是否超过合同约定的经营范围。法院认为，依据合同约定，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司在经营百货商场为主的基础上，可以适当增加餐饮在内的其他经营范围。该其他经营范围并未约定明确的条件，双方也没有就不可经营的项目进行约定。兆城公司主张酒店超出合同约定范围，依据不足，法院难以支持。第二，关于转租面积，按照兆城公司计算，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司的转租面积已经超过合同约定的40%，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司主张，联营及加盟均不属于转租，扣除五家联营或加盟的商户，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司转租面积不足40%。法院注意到，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司提供的与Y、V之间的合同，既有租赁合同也有联营合同，与Z酒店之间的合同既有联营合同，又有加盟合同。兆城公司主张高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司与Z酒店、W之间实际为转租关系，依据不足，法院难以采信。若扣除两家的使用面积，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司的转租面积比例不足40%。第三，关于租金差额。租金差额的争议主要在于双方对于主合同及补充协议约定的理解存在分歧。补充协议中确定，免租期为2010年7月11日至2010年9月10日，2011年1月11日至2011年3月10日，共4个月。并明确2011年7月10日后的相关费用仍按原合同执行。兆城公司认为，该免租期对于主合同约定的租金递增起算时间没有影响。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司认为，起算时间应当顺延。法院认为，补充协议中并未约定递���起算时间顺延，而是约定2011年7月10日后的费用仍按原合同执行。结合租赁合同对租金约定了明确的时间节点，故租金递增应当按照租赁合同的约定进行。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司的抗辩意见，与合同约定不符，法院难以采信，该部分租金差额高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司应当支付。且从兆城公司的催缴函可以看出，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司除租金差额外，还存在迟延支付其他租金的行为。关于物业管理费及水电费，租赁合同及补充协议约定，应当由高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司向物业公司直接支付，即使兆城公司代为垫付，兆城公司可以向高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司追偿，但不应当作为合同项下应付款项适用违约责任条款。第四，关于餐饮面积，依据查明事实，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司经营的餐饮面积超过约定的面积。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司认为兆城公司已同意，但现有证据不足以认定兆城公司对此持认可态度，故该项抗辩意见，法院难以采信。第五，对于改扩建行为，合同约定兆城公司只有在高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司阻挠兆城公司恢复原状的情况下有权解除合同，现未有证据显示兆城公司对改扩建行为进行恢复，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司进行阻挠的事实。对于占用消防通道的问题，并非合同约定的可以行使合同解除权的事项。故此，兆城公司主张的高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司存在欠付租金超过三十天、餐饮面积超过约定面积的事实，具有事实依据，兆城公司因此行使合同解除权，具有合同依据。兆城公司要求确认双方租赁合同于解除函到达之日解除，于法不悖，法院予以认可。二、违约责任如何承担。第一，合同解除后，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司应当搬离涉讼房屋。第二，关于房屋使用费，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司向兆城公司支付的2015年3月11日至5月10日的房屋使用费，系因高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司的债务被执行，兆城公司系配合执行。故该部分费用仍应由高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司继续履行支付义务。标准参照租金标准，即每月786,697.30元。第三，高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司欠付的租金差额，应当继续支付。第四，违约金承担。高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司在承租后对整个商场的经营进行了较多调整，其本意是为了适应商业环境，改进经营方式，以优化商场整体经营状况。但高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司在对餐饮面积、租赁户的选择、经营业态等方面进行调整变更过程中，仅仅采取报备即可的态度和方式，没有积极寻求变更合同约定的途径。同时在费用支付方面也存在拖欠行为，致使不能得到合同相对方的理解，双方纠纷不断。考虑到诉讼前高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司已全额支付了解除日前的租金，法院酌定违约金以三个月为宜。兆城公司主张没收保证金，缺乏依据，保证金应当予以返还。三、陕西长百公司的责任性质。法院认为，按照租赁合同的约定，陕西长百公司在合同中承诺对承租方的合同责任承担连带保证责任，故高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司抗辩其责任性质为一般保证责任，与事实不符，法院不予采信。陕西长百公司应当对高凤琴、上海馥邦公司的付款义务承担连带责任。兆城公司要求陕西长百公司承担连带保证责任，具有合同依据，也未超过法定��限，法院予以支持。判决：一、原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司与被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司就上海市长宁区XX路XX号地下一层、一层、二层、XX路XX号、XX号签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》于2015年2月17日解除；二、被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内搬离上址房屋；三、被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内向原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司支付租金差额726,182.20元；四、被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内按照每月786,697.30元的标准向原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司支付2015年3月11日起至实际搬离之日的房屋使用费；五、被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司应于判决生效之日起十日内向原告上海兆城精瑞房地产���纪有限公司支付违约金2,360,091.90元；六、被告陕西长百商厦集团有限公司应对被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司上述第三、四、五项付款义务承担连带责任；七、原告上海兆城精瑞房地产经纪有限公司应于判决生效之日起时日内向被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司返还保证金1,210,303.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58,065.60元，由被告高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司、陕西长百商厦集团有限公司负担。审价费349,218元，由被告上海馥邦购物中心有限公司负担。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司与被上诉人兆城公司签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议二》系当事人真实意思表示，合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点为上诉人是否存在被上诉人所主张的拖欠租金以及餐饮面积超过合同约定的违约行为。对此，本院注意到，其一，关于2015年3月11日至2015年5月10日的租金1,573,394.60元，虽然上诉人曾经向被上诉人支付过上述租金，但因上诉人对被上诉人及案外人负有其他债务而被法院强制划转，故被上诉人实际并未取得上述租金，上诉人仍有义务支付2015年3月11日起计算的租金。上诉人主张被上诉人主动通知法院将作为本案专款的租金由法院从其账户中划走，该责任应由被上诉人承担的问题，不仅缺乏依据，而且被上诉人账户中的租金1,573,394.60元被法院强制划转的根本原因在于上诉人对被上诉人及案外人负有债务而未及时履行，故该划转，不可归责于被上���人。上诉人的主张，本院不予采信；其二，关于2013年7月11日至2013年11月10日的租金差额726,182.20元，上诉人主张其在免租期内享有租金递增的时间相应顺延的权利，但不仅《补充协议》明确约定2011年7月10日后的相关费用仍按原合同执行，而且《房屋租赁合同》亦明确2013年7月11日至2015年7月10日的租金在上一年基础上递增30%，仅从被上诉人给予上诉人免租期的事实尚无法得出租金递增时间相应顺延的结论，故上诉人的主张，缺乏依据，本院不予采信；其三，关于上诉人经营餐饮面积超过合同约定是否构成违约的问题，一方面，上诉人自认其经营餐饮面积实际超过合同约定，另一方面，权利的放弃需要以明示的形式作出，现有证据并未显示被上诉人对上诉人经营餐饮面积超过合同约定予以认可，故上诉人主张被上诉人对超面积经营餐饮系认可，缺乏依据，本院不予��信。综上，本院有理由认定上诉人存在被上诉人所主张的拖欠租金以及餐饮面积超过合同约定的违约行为，被上诉人据此行使合同解除权并要求上诉人承担违约责任，合法有据，本院予以支持。至于上诉人主张涉讼房屋不具备经营餐饮条件，属于被上诉人违约的问题，因涉讼房屋的用途为商业，且上诉人在与被上诉人的往来函件中从未就房屋不具备经营餐饮的条件提出异议，并且上诉人已经实际经营五年左右，因此，上诉人的主张，缺乏依据，本院不予采信。原审判决并无不当，本院依法予以维持。上诉人高凤琴、上海馥邦公司、陕西长百公司的上诉请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币58,065.60元，由上诉人高凤琴、上海馥邦购物中心有限公司、陕西长百商厦集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀审 判 员 翟从海二〇一七年五月四日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”