（2017）苏05民终2274号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-29
案件名称
庚农与苏州东方国际名品城有限公司、上海奥银房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
苏州东方国际名品城有限公司,庚农,上海奥银房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终2274号上诉人（原审被告）：苏州东方国际名品城有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号。法定代表人：董建晶，总经理。委托诉讼代理人：黄晓菁、陈成，上海市海华永泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：庚农。被上诉人（原审被告）：上海奥银房地产开发有限公司，住所地上海市黄浦区北京东路666号B区四层416-109室。法定代表人：董建晶。上诉人苏州东方国际名品城有限公司（以下简称名品城公司）因与被上诉人庚农、上海奥银房地产开发有限公司（以下简称奥银房产公司）商品房预约合同纠纷一案，不服苏州市相城区人民法院（2016）苏0507民初2004号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。名品城上诉请求：撤销一审判决，改判奥银房产公司返还购房款及利息，名品城公司无须承担连带清偿责任；一、二审诉讼费用均由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决认定涉案《认购合同书》实质上应系购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，属事实认定错误。上诉人与奥银房产公司并无委托销售关系。二、一审判决就名品城公司与奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题上认定事实错误。根据原审原告提供的现有证据和高度盖然性规则，应认定其与奥银房产公司不存在真实的房屋买卖关系。假设存在真实的房屋买卖关系，就涉案商铺，名品城公司也并未委托奥银房产公司进行销售，双方并无口头或书面的约定。所有证据、合同关系双方以及资金往来均指向原审原告与奥银房产公司，与名品城公司无关。1、本案并不涉及委托销售，一审法院仅凭股东关系以及在一审法院涉及的批量案件中可能存在委托销售的关系，就此推定奥银房产公司与原审原告签订合同和收取购房款亦是基于委托代理关系。奥银房产公司并未以名品城公司的名义从事活动，关键是更未希望在名品城公司与购房者之间设立民事权利义务关系，否则奥银房产公司不会在收受众多购房者款项后逃匿。2、奥银房产公司以非法占有“购房款”为目的，在签订合同时未有履行合同的意向，收取房款后更未履行合同义务，非法占有金额巨大，已涉嫌诈骗，应移送相关机关立案调查。3、是否发生真实的房屋认购关系，原审法院未查清。奥银房产公司在多地涉及类似案件。一审法院曾就该类案件判决奥银房产公司承担退还义务。三、一审法院仅依据相关收据与签购单，在未核实是否实际支付、支付款项的用途等内容情况下，就认定购房者支付过相关款项，属认定事实不清、证据不足，申请二审法院调查购房者的银行流水以及奥银房产公司的相关现金等记账凭证，核实购房者支付相关款项的来龙去脉。在财务制度上，收据仅适用于与经营无关的往来款项的凭证。在一审法院众多案件中，还存在着“购房者”实际未支付购房款，以租金、理财利息抵房款，奥银房产公司向其出具收据等各种情况。综上，请求二审法院改判支持名品城公司的上诉请求。被上诉人庚农二审未作答辩。庚农向一审法院起诉请求判令：1、解除原审原告与原审被告奥银房产公司签订的《认购合同书》；2、原审被告返还原审原告的第一期购房款184114元；3、原审被告支付原审原告第一期购房款的利息损失（以184114元为基数，按照银行同期贷款利息计算，至判决生效日止）；原审被告支付原审原告违约金20000元。审理中，原审原告明确第三项诉讼请求中利息的起算日为2010年4月25日，要求计算至实际返还之日止；要求原审被告奥银房产公司承担赔偿责任，原审被告名品城公司承担连带赔偿责任。一审法院认定事实：2010年4月26日，庚农（乙方）与原审被告奥银房产公司（甲方）签订《认购合同书》一份，约定：“乙方自愿委托甲方办理认购本合同项下约定物业的有关事宜，乙方拟认购的物业位于江苏省苏州市相城区元和街道华元路906号A馆地上一层1165号单元，建筑面积为12.40平方米，用途为商业，合同价款为364114元”，乙方选择分期付款，首先支付甲方第一期款项为184114元，剩余款项由乙方向银行申请按揭，乙方应按照银行的申办要求提供相应真实资料，甲方将协助乙方办理，如银行最终未能审批通过，乙方应在银行审批未通过之日起三个工作日内按总价款补齐余额。第三条乙方逾期付款的违约责任（不作累加）：逾期在30日内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同；甲方解除合同的，乙方按累计应付款的3%向甲方支付违约金；乙方要求继续履行，经甲方同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之三的违约金。第四条“关于产权登记的约定”4.1载明：甲方将于本合同订立后6个月内通知乙方与开发商订立正式买卖合同，并开始交付及协助向产权登记机关办理产权登记手续，乙方应给予积极配合，如由于遭遇不可抗力、政府因素和乙方事先违约，可据实予以顺延，如因甲方原因造成逾期三十日仍未履行的，经过乙方书面申请，甲方将在收到乙方书面申请后十五个工作日内无息返还实际认购款。第五条交付：该物业交付前，乙方应订立正式买卖合同并履行完毕付款义务。第七条“其他约定”7.1约定：本合同一经签订，不得随意解除或终止，否则，违约方应支付合同相对方违约金人民币20000元。”在此之前，原审原告向原审被告奥银房产公司先后支付了20000元、14114元、40000元、100000元、10000元，合计184114元。2010年4月25日，原审被告奥银房产公司向原审原告开具184114元的收据一张。2010年4月26日，原审原告与苏州奥食卡企业管理有限公司签订预约租赁合同一份，约定将上述物业委托该公司经营管理，租赁期限自2011年1月1日至2030年12月31日止。又查，苏州市相城区龙鼎置业有限公司于2005年5月22日就建设苏州国际商业城项目申请立项获批，其之后变更工商登记名称为苏州龙鼎置业有限公司，并于2006年4月24日申请进行苏州国际精品批发城商品房预售，其间所有建设审批手续均系苏州龙鼎置业有限公司为权利人，国有土地使用权证和所建房产的大产权证均登记在其名下。其后，苏州龙鼎置业有限公司又几经变更为现原审被告名品城公司。原审被告奥银房产公司自2012年8月24日起成为原审被告名品城公司的唯一股东。庭审中，关于原审被告名品城公司和原审被告奥银房产公司在涉案商铺销售时的角色和关系问题，原审被告名品城公司在一审法院涉及该批量案件审理中曾经述称：其系委托奥银公司销售，而同时也自行销售，谁销售谁收款，原审被告奥银房产公司所收的款项至今尚未支付给原审被告名品城公司，对此未提供证据予以证明。以上事实，有当事人举证的《认购合同书》、收据、签购单、《预约租赁合同》、工商登记查询资料以及当事人陈述等附卷作证。审理中，原审原告陈述，其签订《认购合同书》后未申请过银行按揭贷款，因为只有签订正式买卖合同后才能办理贷款手续，而原审被告方从未通知原审原告签署正式合同，也未代原审原告办理过贷款手续。另外，原审被告奥银房产公司还曾承诺过可以用租金抵扣剩余的房款，但实际上涉案商铺从未交付，其也从未收到过租金。一审法院认为，原审原告庾农与原审被告奥银房产公司签订的《认购合同书》，虽然载明系委托原审被告奥银房产公司办理认购物业的事宜，但鉴于该份合同书的抬头系“认购合同书”；同时其中对于购房总价、房屋具体情况、付款方式、办理产证、违约责任等事关交易的主要条款均已有明确约定，另外考虑到两原审被告之间的委托销售以及股东等关联关系，一审法院认为双方签订的上述《认购合同书》实质上应系关于购买涉案商铺的商品房预约合同，而非委托合同，该预约合同系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、法规效力性强制性规定，合法、有效，双方均应全面履行各自的合同义务。本案中，根据原审原告庾农举证的收据，可证明其已经向原审被告奥银房产公司支付了购房款184114元。虽然原审原告未支付剩余房款，但是原审被告奥银公司在收取房款后至今的数年间未按约通知原审原告订立正式买卖合同，亦未向原审原告催收剩余款项，更未依约定行使合同解除权，可认定原审被告方迟延履行债务，导致原审原告签订该协议的目的至今无法实现。因此原审原告现要求解除该《认购合同书》，合理有据，应予支持。合同解除后，原审被告方应当返还原审原告已付购房款184114元。原审原告另主张184144元自2010年4月25日起的利息，对此，一审法院认为，因原审原告并未足额支付购房款，其主张自付款之日起计算利息，无相应法律依据，一审法院不予支持，但原审原告可主张以184114元为基准，自起诉之日即2016年4月28日起至实际返还之日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息。关于原审原告主张的违约金20000元，因本案中系由原审原告提出解除合同，且一审法院已支持原审原告的前述利息请求，故对该违约金的请求不予支持。对于上述清偿责任的承担，由于作为涉案商业体的建造者、所有者的原审被告名品城公司曾明确其当初的对外销售方式为委托原审被告奥银房产公司销售和自行销售并行，且也未举证证明各自销售的范围和界限，又不能证明本案涉案商铺的销售超出了委托范围，故该行为所引起的后果应当由委托人即原审被告名品城公司承担，因此原审被告名品城公司应当对上述购房款的返还及利息的支付承担清偿责任。原审原告另要求原审被告奥银房产公司承担清偿责任，对此，一审法院认为，原审被告奥银房产公司在本案商铺的销售过程中仅为受托人，且其于2012年8月24日起才成为原审被告名品城公司的唯一股东，而原审原告与原审被告奥银房产公司签订本案《认购合同书》在该日之前，原审原告要求其承担责任，无事实及法律依据，一审法院不予支持。原审被告奥银房产公司、原审被告名品城公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自动放弃抗辩权利，应承担不利的法律后果。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及相关法律的规定，判决如下：一、原审原告庾农与原审被告上海奥银房地产开发有限公司在2010年4月26日签订的《认购合同书》解除。二、原审被告苏州东方国际名品城有限公司于本判决生效之日起十日内返还原审原告庾农购房款184114元，并支付该款自2016年4月28日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际返还购房款之日止的利息（如采用转账支付，请汇入原审原告指定账户，或苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32×××22）。三、驳回原审原告庾农的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为3381元，由原审被告苏州东方国际名品城有限公司、原审被告上海奥银房地产开发有限公司共同负担。二审中，名品城公司提供如下证据：1、上海市黄浦区人民法院（2014）黄埔民二（商）初字第592、983号判决书复印件，证明奥银房产公司涉诉的相关案件在黄浦区法院已有众多立案，许多涉诉业主主张委托理财纠纷、民间借贷纠纷，涉诉的项目包括苏州、厦门各地，要求奥银房产公司赔偿损失，案件性质与本案相同；2、苏州市相城区人民法院（2015）相民初字第00434号民事判决书复印件，证明一审法院曾就关联案件作出与本案一审判决相悖的判决；3.厦门市思明区人民法院（2015）思民初字第18386号民事判决书复印件、上海市黄浦区人民法院（2014）黄埔民一（民）初字第5105号民事判决书复印件，证明奥银房产公司涉及的环球奥食卡项目在厦门等多地均有涉及，且涉及民间借贷、委托理财等多种纠纷，均以《认购合同书》的形式表现。原审原告质证认为：名品城公司提交的上述证据，与本案无关联性。本院查明事实与一审判决查明事实相一致。本院认为，《认股合同书》系由奥银房产公司与原审原告签订，但合同实质上披露了奥银房产公司代表名品城公司对外从事相关民事行为之内容。名品城公司在一审法院审理的相关联案件中，认可其委托奥银房产公司销售部分涉案商铺，故奥银房产公司行为后果应由名品城公司承担。由于奥银房产公司至今未按约通知原审原告签订正式买卖合同，导致原审原告合同目的不能实现，《认购合同书》应予解除，名品城公司作为委托人理应承担返还购房款及相应利息的责任。名品城公司上诉认为其并未委托奥银房产公司销售涉案商铺。本院就此认为，名品城公司在关联案件中已陈述其委托奥银房产公司销售部分涉案商铺，奥银房产公司亦于2012年8月24日之后成为名品城公司唯一股东。虽名品城公司二审中陈述系争商铺在奥银房产公司在成为其唯一股东之前早已出售给案外人并办理完产证，以证明与奥银房产公司之间不可能存在委托销售关系，但即使该事实成立，属名品城公司与奥银房产公司之间内部关系，不足以推翻名品城公司之自认内容，故本院对该项上诉主张不予采信。名品城公司上诉认为一审法院对原审原告与奥银房产公司之间是否发生真实的房屋买卖关系、原审原告是否实际支付相应款项等事实未予查明。本院就此认为，《认购合同书》、奥银房产公司开具的收据可以证明原审原告有购买涉案商铺之意思表示以及实际支付款项之事实。名品城公司上诉认为奥银房产公司存在私刻名品城公司合同章、违法销售、非法占有“购房款”金额巨大等问题，本案应移送相关机关立案侦查。本院就此认为，奥银房产公司作为名品城公司的受托人，在对外销售过程中即使存在问题，后果应由名品城公司承担，奥银房产公司是否涉嫌犯罪，并不影响民事案件的审理，本院对该项上诉主张不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，名品城公司上诉请求依据不足，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6762元，由上诉人苏州东方国际名品城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 黄学辉审判员 曾雪蓉审判员 沈维佳二〇一七年五月四日书记员 毛莉莉 关注公众号“”