（2017）吉0802民初431号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-08-30

案件名称

张丹与白城市心悦城商贸有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

白城市洮北区人民法院

所属地区

白城市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

张丹,白城市心悦城商贸有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书（2017）吉0802民初431号原告（反诉被告）：张丹，现住洮南市。委托诉讼代理人：王凤娟，吉林通业律师事务所律师。被告（反诉原告）：白城市心悦城商贸有限公司。法定代表人：丁大勇，系公司经理。委托诉讼代理人：李树才，内蒙古宇阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭德志。原告（反诉被告）张丹诉被告（反诉原告）白城市心悦城商贸有限公司（以下简称白城心悦城公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告及委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张丹向本院提出诉讼，1.请求判令解除张丹与白城心悦城公司解除签订的《心悦城一期商铺租赁协议》；2.要求白城心悦城公司赔偿损失48305.94（其中装修费23028.50元、物业费1477.44元、电费800元、商品积压损失19000元、雇佣人员损失4000元）。事实与理由：张丹与白城心悦城公司于2016年12月20日签订四份《心悦城一期商铺租赁协议》，约定：张丹租赁心悦城一期二层女装区283-284号，共计23.12平方米商铺，箱包区252-245号，共计17.92平方米商铺。协议约定：张丹对租赁商铺进行装修，缴纳物业费每平方每月18元，2017年1月1日开业。协议签订后张丹按照协议约定对租赁的商铺进行装修，装修花费23028元，并支付了物业费1477.44元。白城市心悦城公司要求张丹试营业，张丹按白城心悦城要求购进商品并雇佣2名营业员。因白城心悦城公司在约定时间没有正式开业，试营业一个月有余，商场仍没有正式开业的迹象。张丹所进货物积压，积压货物金额19000元，还需支付员工每月每人工资2000.00元。由于商场迟迟不能正式开业，白城心悦城公司已违背其承诺，其违约行为已给张丹造成了巨大损失，为维护自己的合法权益，遂诉至法院。白城心悦城公司辩称：1.双方签订的《心悦城一期商铺租赁协议》是双方在完全自愿、协商一致的基础上订立的，该协议不违反法律规定，受法律保护；2.由于《心悦城一期商铺租赁协议》中约定白城心悦城公司免除张丹租赁商铺的使用租金，无偿使用两个月，所以合同约定“张丹未经白城心悦城书面许可......不得中途终止合作，否则以违约论处......。不得中途终止合作”即明确表明不能解除合同，不然基于合同的“合作”就无从谈起。“不得中途终止合作”表明不能解除合同排除了张丹通过任何方法、手段和途径去解除合同，在没有依法可以解除合同的条件时，张丹通过诉讼的办法解除合同也是违反合同约定的行为，人民法院不能支持其违反合同约定的诉讼主张；3.《心悦城一期商铺租赁协议》的签订和履行，未出现合同法以及其他法律法规规定可以解除合同的情况，所以依法不能解除合同。相反，人民法院应保护该合同的法律效力和实际履行。4.事实上，张丹早就自行停止了商铺的营业了，不仅违反了协议，同时违反了商城的管理规定。5.张丹所称损失项目，都是经营所必备的项目和经营条件，其支出是经营消费，接受物业服务、购进商品、人员工资等都是张丹的经营行为，依据合同约定，都是经营者必须承担的，是一种投资及经营风险，风险应由经营者自己承担；6.依据合同约定，白城心悦城公司对张丹免收租金，也没有收取其他任何费用，张丹无偿使用商铺营业，白城心悦城公司没有赔偿义务；7.《心悦城一期商铺租赁协议》没有什么时间开业的约定，免租期自2017年1月1日至2017年2月28日，不代表2017年1月1日开业。且合同第四条规定营运时间由白城心悦城公司确定。不过白城心悦城公司承诺“元旦盛大开业”属实，但是依据商场诸多商户的装修情况，于2017年1月3日开始营业也不失信。张丹称白城心悦城公司在约定的时间没有正式开业不属实，2017年1月3日开业至今没有停业过，保障了经营者与来商场的消费者之间的交易活动。综上，白城心悦城公司不存在违约行为和过错，不能承担任何赔偿责任。白城心悦城公司提出反诉请求：1.驳回张丹的诉讼请求，继续履行合同义务；2.要求张丹支付违约金8000元。事实与理由：1.白城心悦城公司与张丹签订了《心悦城一期商铺租赁协议》的事实。白城心悦城公司与张丹签订了四份《心悦城一期商铺租赁协议》，即：2016年12月18日签订的租赁二层283号商铺、284号商铺、245号商铺协议、2017年1月4日签订的租赁二层252号商铺协议。四份协议均载明双方本着平等、自愿的原则，就本合同事宜经友好协商一致达成的合作协议，一起共同遵守；协议第二条第二项约定租赁的商铺均为免租金，免租期均为2017年1月1日至2月28日；协议第四条第一项规定，运营时间由白城心悦城公司确定，张丹遵守，不得中途停止营业；第四条第二项规定，张丹未经白城心悦城公司书面许可......不得中途终止合作，否则以张丹单方违约论处，......且张丹应向白城心悦城公司支付违约金2000元；协议第九条第四项规定，因地震、台风、火灾、战争、政府行为等不可抗力因素致使无法经营的，可终止合同，双方互不承担责任。2.商场、商铺运营的事实。商场在2016年12月装修收尾时，拟定在2017年元旦期间开业，根据白城心悦城公司与各商铺签订的协议第四条第一款的约定，自2017年1月3日开业以来，白城心悦城公司保证了商场经营和所有商铺的正常营运，营运期间，商铺管理和服务保障从来没有对商铺和消费者造成不良影响，直至今日从来没有停止运营，一切正常。张丹可能是由于商铺经营信心不足、理念不定、定位不准、管理不善、经验不足等原因造成了该商铺经营涣散，致使其多次向白城心悦城公司提出解除协议终止合作，白城心悦城公司均未答应，继而向法院起诉。事实上，张丹早就自行停止了该商铺的营业了，不仅违反了四份协议的约定，也违反了商场的管理规定。3.根据协议的约定和商场、商铺运营的事实，白城心悦城公司提出的反诉请求事实依据充足，且根据《中华人民共和国合同法》规定于法有据。并且白城心悦城公司已经按照约定保证了商场经营和所有商铺的正常营运，在协议中约定，张丹不得提出“解除与白城市心悦诚商贸有限公司签订的《心悦诚一期商铺租赁协议》”，张丹属于违约，应该按照协议约定赔偿白城心悦城公司8000元。4.由于本诉开庭时，诉称四份协议均已到期，请求法院驳回张丹的诉讼请求，并判决张丹继续履行合同义务，以保证当事人的权利义务得以全面实现。张丹辩称，1.白城心悦城公司违约在先，故其反诉请求不能成立。张丹与白城心悦城公司之间签订的是白城心悦城公司提供的格式合同，按格式合同中甲乙双方本着平等自愿的原则，但白城心悦城公司违背了平等自愿的诚信原则，隐瞒了租赁物未通过消防验收这一重要事实，并通过广告和微信宣传的方式向张丹承诺商场于2017年1月1日开业，日均客流量在10万人左右，但因工程未经消防验收，至今为止，商场也没有正式开业经营，所以不是张丹中途停止营业，而是商场从未营业。白城心悦城公司违约在先，张丹没有违约行为，根据双方签订的租赁协议，虽然约定了不可抗力的条件，但进行消防验收是白城心悦城公司的法定义务，不属于法定的不可抗力条件，白城心悦城公司不能因此免责。在反诉状中，白城心悦城公司自认，其承诺商场的2017年元旦开业，因白城心悦城公司迟迟没有开业，张丹已经提前通知解除协议，因白城心悦城公司在订立合同时，隐瞒了工程没有经过消防验收这一决定张丹是否签订合同的重要事实，张丹与白城心悦城公司签订的这四份合同并不是真实意思表示，张丹有权解除合同。根据合同法规定，租赁物存在危及人身安全与健康情况，即使张丹明知租赁物存在不安全因素，仍可随时解除租赁协议。综上，白城心悦城公司违约在先，其反诉请求不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据。本院认定事实如下：张丹与白城心悦城公司之间于2016年12月20日签订四份《心悦诚一期商铺租赁协议》，约定将白城心悦城公司一期二层女装区283-284号，共计23.12平方米商铺、箱包区252-245号，共计17.92平方米商铺租赁给张丹。张丹按照约定对租赁商铺进行装修，并缴纳了物业费。白城心悦城公司与张丹签订协议书，商场未经消防验收合格。本院认为，张丹与白城心悦城公司于2016年12月20日签订四份《心悦诚一期商铺租赁协议》，依据《中华人民共和国合同法》第八条：“依合同履行义务原则依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，张丹现要求解除合同，应该举证证明本案符合约定解除的条件或者法定解除的条件，虽张丹称白城心悦城公司没有盛大开业，但是在协议中并没有明确约定盛大开业的具体实施办法，张丹已经装修店铺，白城心悦城公司未禁止张丹营业，所以白城心悦城公司并没有存在违约。现张丹要求解除合同并赔偿损失无事实及法律依据，故驳回张丹的诉讼请求。关于白城心悦城公司提出反诉称,张丹违约，应当给付违约金的请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“违约责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，白城心悦城公司未证明张丹在履行合同中存在违约行为，现张丹按照协议约定并已经装修商铺，其履行合同过程中没有违约行为，其向人民法院提起诉讼是解决双方争议的行为，该行为不属于违约，故白城心悦城公司要求张丹支付违约金无事实及法律依据，故驳回白城心悦城公司的反诉请求综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、驳回张丹的诉讼请求；二、驳回白城市心悦城商贸有限公司的反诉请求。案件受理费504元由张丹负担，反诉费25.00元由白城市心悦商贸有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。审判员　　刘景林二〇一七年五月四日书记员　　李　卫 关注公众号“”