（2017）陕01民终4177号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-07-04
案件名称
某物业公司西安分公司与郑某某物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省西安市中级人民法院
所属地区
陕西省西安市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郑某某,某物业公司西安分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕01民终4177号上诉人（原审被告）：郑某某，女。委托诉讼代理人：王某某，陕西某律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，陕西某律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：某物业公司西安分公司。法定代表人：赵某某，总经理。委托诉讼代理人：左某某，陕西某律师事务所律师。上诉人郑某某因与被上诉人某物业公司西安分公司（以下简称某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第08569号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人郑某某委托诉讼代理人王某某、李某，被上诉人某物业公司委托诉讼代理人左某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑某某上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一审、二审诉讼费由某物业公司承担。事实和理由：1、某物业公司未按照物业服务协议约定履行物业管理服务义务，违反《物业服务协议》及相关法律规定，构成违约，应承担违约责任。某物业公司作为郑某某聘请的物业管理服务企业，其理应对服务小区共用部位、共用设施、绿化及环境卫生负有维护、修缮、服务与管理义务，但某物业公司在与郑某某签订物业服务协议后，其并未按照协议约定履行上述义务，导致涉案小区公用部位及公共设施存在诸多问题，许多公共设施现已不能正常使用，绿化及环境卫生情况也与某物业公司先期承诺的标准相距甚远。2、郑某某拒绝支付物业管理服务费的行为系行使先履行抗辩权。郑某某提交了某物业公司制作的《某品质白皮书》，证明某物业公司向郑某某承诺的物业服务质量与实际情况相差过多。某物业公司未能按照协议约定履行物业服务，也未能对郑某某房屋内的瑕疵履行修缮义务，小区公共设施存在诸多问题及瑕疵。郑某某在某物业公司未先行履行合同约定义务时，有权拒绝履行缴纳物业服务费用的义务。一审法院判决系认定事实错误，适用法律错误。某物业公司辩称，按照物业服务合同约定，其提供了物业服务，郑某某理应交纳物业费。某物业公司向一审法院起诉请求：判令郑某某支付自2013年3月至2015年9月拖欠的物业费、停车费、电梯费、采暖费等共计53709.1元及合同约定内滞纳金12230.7元。一审法院认定事实：20l2年11月19日，某物业公司（乙方）与郑某某（甲方）签订《物业服务协议》，约定：从入伙之日起，以三个月为一个交费期间，住户须与上一期间物业服务费到期前向物业管理处预付下一交费期间（三个月）的物业服务费；自交房入伙之日起，业主未入住，可向物业管理处申请，并获确认后，可从获取确认之日起，按收费标准的70％缴纳物业服务费用；如入住（含房屋装修）后，无需入住，亦可向物业管理处申请，获确认后，从第7个月开始按收费标准的70%缴纳物业服务费用。业主未按时交纳物业服务费及其他费用的，每逾期一日加收应付金额的5％的滞纳金。还约定，自签字之日起生效，该协议至业主委员会与物业管理企业签订物业协议生效时止。郑某某还与某实业有限公司签订了三份《某地下停车位使用权转让协议》，协议中约定车位由物业管理公司即某物业公司负责管理，郑某某自行承担物业管理及其他相关费用。郑某某是某住宅1号楼2单元702室的业主，其房屋面积270.75㎡，郑某某拖欠某物业公司2013年3月份至2015年9月份的物业费、电梯费、采暖费、停车费共计53709.1元尚未结清以及合同约定内的滞纳余12230.7元。审理中，某物业公司为证明其主张提交《物业服务协议》、三份《某地下停车位使用权转让协议》、收费公示牌、收费依据、2015年度北京某物业管理处质量记录、秩序维护巡检签到表、日常保洁工作检查表、房屋结算及进户凭证、某入住会签单、催收物业费的函等证据。郑某某称、其虽入户但未实际入住，且某物业公司未依约履行相应的物业服务、某物业公司违约在先，其不缴纳物业费相关费用是履行抗辩权，滞纳金也不应承担。物业收费标准不认可，因未经业主委员会同意或相关部门价格认证。催款单和物业服务相关质量记录均系某物业公司单方制作，不子认可。《车位使用权转让协议》无原件，不认可。并提交涉案房屋室内照片、小区照片及服务品质白皮书、宣传页，证明房屋及小区实际情况与宣传不一致。某物业公司称，郑某某未实际入住，故其按照未入住情况即70%的标准收取物业管理等费用。郑某某所提交的照片拍摄地点时间均不详，不予认可，且为室内照片，不属于其物业服务范围，且郑某某曾自行对房屋进行过石材装修，即使有问题责任也有待查证。所提交的证据均系证明房屋质量问题，应向开发商主张，与其无关，不应拖欠其物业费。根据某物业公司、郑某某双方签订的物业服务协议约定，某物业公司提交郑某某自2013年至2015年期间的各项物业服务费用明细：2013年3月至2015年9月电梯费8394.8元、物业费28200.7元，滞纳金分别为1911.44元、6421.12元；2014年11月至2015年2月采暖费2263.6元、滞纳金291.16元；2013年1月至2015年9月停车费14850元，滞纳金3606.98元；以上物业各项费用共计53709.1元，滞纳金共计12230.7元。另，庭后某物业公司按期提交《车位使用权转让协议》原件，但郑某某未到庭质证。一审法院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中、某小区现由某物业公司进行物业服务，郑某某作为业主应按约定支付物业服务费，逾期缴纳还应承担滞纳金。郑某某所举证据证明涉案房屋存在质量问题，可按《商品房买卖合同》向出卖方主张权益，且所有证据无法证明其所说的服务标准未达到约定标准，故对郑某某辩称的其系实施抗辩权不予认可。某物业公司主张的郑某某自2013年至2015年期间欠缴的物业各项费用共计53709.1元、滞纳金共计12230.7元于法有据，子以确认。就郑某某所称的某物业公司物业收费标准未经国家相关部门价格认证一节，属另一法律关系，故本案中不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告郑某某于本判决生效之日起十五日内给付原告某物业公司西安分公司2013年3月份至2015年9月份的物业费28200.7元、电梯费8394.8元，2014年11月份至2015年2月份的采暖费2263.6元，2013年1月份至20l5年9月份的停车费14850元，以上共计人民币53709.1元；二、被告郑某某于本判决生效之日起十五日内给付原告某物业公司西安分公司2013年3月份至2015年9月份的物业费滞纳金6421.12元、电梯费滞纳金1911.44元，20l4年11月份至2015年2月份的采暖费滞纳金291.16元、2013年1月份至2015年9月份的停车费滞纳金3606.98元，以上共计12230.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1448元（原告已预交），现由被告负担，于上述付款时间一并支付原告，本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人争议的事实，本院认定如下：一审判决查明事实属实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，人民法院不予支持。”某物业公司与郑某某于20l2年11月19日签订《物业服务协议》，某物业公司按约履行了物业服务义务，郑某某作为业主应按约支付物业服务费。但郑某某未按时交纳物业服务费，已构成违约。某物业公司主张郑某某自2013年至2015年期间欠缴的物业各项费用共计53709.1元、滞纳金共计12230.7元于法有据，本院应予支持。郑某某上诉认为某物业公司未按照物业服务协议履行义务，证据不足；其认为行使先履行抗辩权的理由亦不能成立。综上所述，郑某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1449元由郑某某负担。本判决为终审判决。审判长 陈平审判员 李涛审判员 李刚二○二○一七年五月四日书记员 李艳 来源：百度搜索“”