（2017）湘0223民初904号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-08
案件名称
株洲市话蝶物业工程有限责任公司与李文斌物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
攸县人民法院
所属地区
攸县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲市话蝶物业工程有限责任公司,李文斌
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条，第十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0223民初904号原告：株洲市话蝶物业工程有限责任公司，住所地攸县联星街道联西社区新世纪装饰城5栋17号。法定代表人：董亦文，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜新恒，男，1954年7月24日出生，汉族，湖南省攸县人，系该公司物业部经理，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：刘建安，男，1956年6月7日出生，汉族，湖南省攸县人，系该公司工作人员，住湖南省攸县。代理权限：特别授权。被告：李文斌，男，1969年2月23日出生，汉族，湖南省攸县人，住湖南省攸县。原告株洲市话蝶物业工程有限责任公司（以下简称话蝶物业公司）与被告李文斌物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，于2017年5月4日公开开庭进行了审理。原告话蝶物业公司的委托诉讼代理人刘建安到庭参加诉讼，被告李文斌未经法庭许可中途退庭。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告话蝶物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告李文斌支付拖欠的物业服务费2928元；2、判令被告依法缴纳逾期每天千分之三的滞纳金1400元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年3月1日，原告与被告签订了物业管理服务合同，双方明确了权利和义务，根据合同要求，原告配置齐备，并履行了各项义务，而被告不但不配合原告工作，积极按时缴纳物业管理费，反而找与物业无关的说辞、借口，故意刁难，恶意抗交多年物业服务费，在原告多次上门催缴、电话沟通、书面通知无果的情况下，原告起诉至本院。在审理中，原告变更第二项诉讼请求为：按月利率20‰的标准计算所欠物业费的滞纳金。原告话蝶物业公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：1、《物业服务合同书》复印件3份及证明复印件1份，拟证明合同对原、被告的权利义务进行了明确约定的事实；2、《证明》复印件1份，拟证明被告李文斌拖欠2015年1月1日至2016年度的物业服务管理费共计2928元的事实；3、收款收据复印件1份，拟证明被告李文斌已交纳了2014年的物业费。被告李文斌辩称，1、本人所签订的物业合同为华光物业有限公司，现话蝶物业公司无权起诉；2、如话蝶物业公司有证据证实其有权起诉本人，就应当执行本人的维权；3、本人因房屋质量，从入住起到房屋保质期内一直向物业公司申告房屋质量问题，物业公司方面一直说会解决，所以本人一直把物业费如数上交，房屋保质期到期后，物业说要本人找房管所，为了本人的维权，本人就扣下物业费没有交；4、物业公司是为业主服务，业主的诉求和维权是物业向上级主管和开发商申诉的本职所在，为什么要业主自己找开发商和房管所；5、本人现在所搭建的棚是防漏所用，不能算是违建，所建费用要物业负责，并赔偿因漏水造成的财产损失；6、本人是维权，不是无赖，就无赖一词，要向业主道歉。本院对原告话蝶物业公司提供的3份证据进行审查后，认为：证据1、3符合证据的有效要件，能够证明本案的基本事实，本院予以认定；证据2系原告话蝶物业公司自行制作的被告应交纳的物业费明细，被告予以认可，本院予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告话蝶物业公司于2004年4月8日依法登记成立，从事物业管理服务、家政服务、清洗保洁服务等业务经营。被告李文斌购买了攸县城关镇房地产开发公司开发的攸县明珠花园小区6栋601号房屋，住房面积为226.14平方米。自2012年3月，攸县明珠花园业主委员会选聘原告为该小区物业服务企业。攸县明珠花园业主委员会作为委托方（甲方）与原告话蝶物业公司作为受托方（乙方）分别于2015年3月1日、2016年3月1日签订了《物业服务合同》。合同约定：“…第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第四条委托服务事项…8、收取、支配物业管理费用；第六条委托管理期限…第八条乙方权利义务…2、乙方按本合同规定的标准收取物业管理服务费用，并按合同约定的服务内容和质量要求提供服务；…第九条人员编制及收费标准…2、按产权证建筑面积（包括车库面积）收取物业服务费；即（1）普通住宅每月按0.5元/㎡收取…第十条收费方式按季度交费，每季度由业主和物业使用人向物业管理处交纳物业管理服务费，逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金。…”自2015年1月1日起至2016年12月31日，被告李文斌拖欠物业管理服务费共计2928元。原告话蝶物业公司多次向被告李文斌催收，被告李文斌以房屋存在质量问题为由未予支付，故原告诉至本院。本院认为，本案系物业服务合同纠纷案。《物业管理条例》第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：…（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……。2015年3月1日、2016年3月1日，原告话蝶物业公司与攸县明珠花园业主委会员签订的《物业服务合同》，对包括被告李文斌在内的所有业主均具有约束力。且，被告李文斌事实上亦接受了原告话蝶物业公司的物业服务管理。故被告辩称原告无权起诉的意见，本院不予采纳。另被告主张房屋存在质量问题，根据我国法律规定，原、被告间系物业服务合同关系，被告主张的房屋质量问题系被告与开发商间商品房买卖关系调整范畴，系两个不同的民事法律关系，被告不能以此为由拒交物业费。故被告李文斌应当按照合同的约定履行其交纳物业管理费的义务。根据合同约定以及查明的欠费事实，本院对原告话蝶物业公司要求被告李文斌支付拖欠的物业服务费2928元的诉讼请求予以支持。另，合同明确约定“…逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳滞纳金…”，庭审中原告话蝶物业公司明确表示逾期付款的滞纳金以同期欠付物业费为基数自2015年1月1日起至付清日止按月利率20‰计算，该意思表示系其对自身权利的民事处分，且符合法律规定，本院应当予以支持。综上所述，被告李文斌应当向原告话蝶物业公司支付拖欠的物业服务费2928元以及逾期付款的滞纳金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第十五条（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：由被告李文斌在本判决生效之日起十日内向原告株洲市话蝶物业工程有限责任公司支付物业服务费2928元，以及逾期付款的滞纳金（以同期欠付物业费为基数自2015年1月1日起至付清日止按月利率20‰计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李文斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。现金交纳的，直接向中国农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费处缴纳；汇款或转账的，开户行：中国农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，账号：16×××86。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员 贺湘华二〇一七年五月四日书记员 樊 平附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。 关注微信公众号“”