（2016）粤19民终9422号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-07-18
案件名称
张仲华、胡哲夫房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省东莞市中级人民法院
所属地区
广东省东莞市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张仲华,胡哲夫,陈凤,东莞市宇森房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤19民终9422号上诉人（原审原告、反诉被告）：张仲华，女，汉族，1966年2月11日出生，住河南省固始县，委托代理人：陈伯文，广东厚鼎律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：胡哲夫，男，汉族，1978年10月29日出生，住广东省东莞市莞城区，被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈凤，女，汉族，1976年9月29日出生，住广东省东莞市莞城区，上列两被上诉人共同委托代理人：陈小兵，北京市盈科（东莞）律师事务所律师。上列两被上诉人共同委托代理人：徐嘉茹，北京市盈科（东莞）律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市宇森房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道星城社区太和城市花园蔚蓝星湖星慧庭A54(B),法定代表人：谢宋杰。上诉人张仲华因与被上诉人胡哲夫、陈凤、原审第三人东莞市宇森房地产经纪有限公司（以下简称宇森公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19237号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张仲华起诉请求：1.确认案涉房屋买卖合同于2016年9月2日已解除。2.胡哲夫、陈凤向张仲华支付违约金81500元。3.胡哲夫、陈凤双倍返还定金40000元给张仲华。4.胡哲夫、陈凤赔偿张仲华已付宇森公司的居间报酬10000元。胡哲夫、陈凤反诉请求：1.确认张仲华、胡哲夫、陈凤及宇森公司于2014年8月10日签订的《物业买卖居间合同》已于2014年10月13日解除。2.张仲华向胡哲夫、陈凤支付违约金81500元。3.张仲华向胡哲夫、陈凤支付合理律师费3000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、确认张仲华与胡哲夫、陈凤以及东莞市宇森房地产经纪有限公司于2014年8月10日签订的《房屋买卖合约》于2016年9月5日解除。二、张仲华应于判决生效之日起五日内向胡哲夫、陈凤支付违约金61500元及律师费3000元。三、驳回张仲华的所有诉讼请求。四、驳回胡哲夫、陈凤的其他反诉请求。案件本诉受理费1150元、反诉受理费956.25元，均由张仲华承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初19237号民事判决书。宣判后，张仲华不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，发回重审。2.如不发回，则改判支持张仲华一审诉请。事实与理由：原审认定事实不清，适用法律错误。（一）根据合同约定可知，45天内卖方未将房产证给中介，或卖方将房产证给了中介而中介未将房产证给买方，则卖方违约。若中介把房产证给了买方，买方未到银行申请贷款，则买方违约。45天内，买方无义务索取房产证，中介给了，买方就申请，中介没给，买方就申请不了，买方无房产证时，无义务到银行申请贷款。45天内，中介应代卖方最先履行义务，将房产证给买方，买方是后履行义务，收到房产证后到银行申请贷款，各方存在履行顺序。原审法院认为是同时履行，该认定是错误的。《中华人民共和国合同法》规定了三种抗辩权，本案应适用后履行抗辩权，负先履行义务的是卖方，买方负后履行义务。卖方没有提供房产证复印件，已构成违约。（二）关于申请鉴定公章印文形成时间问题。一审开庭时卖方称案涉收入证明公章形成时间是最近三个月内，因此张仲华申请鉴定该收入证明的公章形成时间。若形成时间是签约后45天内，卖方应承担全部鉴定费用，并视为买方签约后45天内申请了贷款。若形成时间是2014年9月26日至2016年6月28日，则双方平均承担鉴定费，且视为买方在该时间内申请了贷款。若形成时间是2016年6月29日至2016年9月29日，则买方承担鉴定费，且视为买方未申请贷款。同时，法院应当查明案涉房屋的权属情况，是否存在一房二卖，并追究相关责任。（三）卖方明知买方不在身份证地址居住，却在签约后第37天邮寄通知函，且不直接邮寄房产证复印件，可见中介与卖方串通，以符合约定形式达到违约目的。中介不是买方代理人，没资格以买方代理人身份陈述买方有没有提供资料和申请贷款。三方口头约定买方卖方互不联系，互相不留联系电话及其他联系方式，因此买方认为根据三方口头约定不能以邮寄方式联系卖方。宇森公司答辩称：案涉物业买卖居间合同签订后，宇森公司与胡哲夫、陈凤皆认真履行相应义务，并多次催促张仲华履行合同，但其以各种理由拒不履行。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。胡哲夫、陈凤未在法律规定的期限内向本院提交书面答辩意见。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，针对张仲华的上诉，本案二审要解决的问题是张仲华是否案涉合同的违约方。根据合同条款，张仲华选择申请银行贷款的方式支付部分购房款，则办理按揭手续、向银行申请贷款是张仲华的合同义务，胡哲夫、陈凤对此负提供资料的协助义务。合同签订于2014年8月10日，当天张仲华支付了定金，相关条款约定胡哲夫、陈凤收取定金后30日内提供协助资料，张仲华30日内申请按揭手续。若张仲华认为是因胡哲夫、陈凤未提交协助资料致其无法申请贷款，张仲华对此负证明责任，张仲华的证据是2016年1月及3月寄出的两份邮件，但在2014年9月胡哲夫、陈凤已向张仲华发出邮件，要求张仲华办理按揭贷款手续。因此本院认为第三人宇森公司的陈述属实，合同未能如期履行是因为张仲华拒不履行合同义务所致。张仲华二审提交的鉴定申请及调查取证申请与待证事实无关，对其申请本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。张仲华的上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费4220元，由上诉人张仲华负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长 李 倩审判员 徐华毅审判员 杨洁萍二〇一七年五月四日书记员 郑惠琼杨静 来源：