（2016）新28民初58号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-12
案件名称
新疆青鹤实业（集团）有限公司、王联荣等土地承包经营权纠纷一审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新疆青鹤实业（集团）有限公司,王联荣,李丹丹,李新荣
案由
土地承包经营权纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款
全文
新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新28民初58号原告（反诉被告）：新疆青鹤实业（集团）有限公司（简称”青鹤公司”），住所地：新疆乌鲁木齐经济技术开发区上海路101号。统一社会信用代码×××。法定代表人李军，该公司董事长。委托代理人王军，新疆君和信（轮台）律师事务所律师。委托代理人李忠，新疆君和信（轮台）律师事务所律师。被告：王联荣，女，汉族，1971年3月5日出生，住和硕县。委托代理人王海胜，男，汉族，1971年3月10日出生，住和硕县，和硕县供销社职员。被告（反诉原告）：李丹丹，女，汉族，1989年6月10日出生，河南省人，住所地：和硕县。委托代理人吴斌，系新疆天雪律师事务所律师。被告：李新荣，男，汉族，1952年8月2日出生，清水河农场职工，住和硕县。委托代理人刘洪江，新疆天雪律师事务所律师。原告新疆青鹤实业（集团）有限公司诉被告王联荣、李丹丹、李新荣土地承包经营权纠纷一案，本院于2016年10月10日立案受理后，依法组成合议庭于2016年11月15日，2017年2月27日公开开庭进行审理。原告新疆青鹤实业（集团）有限公司的委托代理人王军、李忠，被告王联荣的委托代理人王海胜，被告李丹丹的委托代理人吴斌，被告李新荣的委托代理人刘洪江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告新疆青鹤实业（集团）有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令三被告立即向原告支付拖欠土地转让费4295347.5元；2、请求依法判令三被告立即向原告支付违约金3405000元；3、请求依法判令三被告立即向原告支付造成的损失235000元，共计10050347.5元。4、本案的诉讼费、送达费等其他费用由被告承担。事实和理由：2014年11月，原告与被告王联荣、李丹丹签订《国有土地使用权转让合同》，被告李新荣作为担保人在合同上签名。合同约定：原告将位于新疆和硕县新塔热乡甲方青鹤农场的2210.67亩土地使用权转让给被告王联荣、李丹丹，双方约定的转让总价款为8295347.5元。李新荣系李丹丹之父，该合同签���之前合同涉及的土地已经由李新荣承包经营多年。合同签订后原告配合被告履行了转让义务，但被告仅付了400万元土地转让费，尚欠4295347.5元未支付。经原告多次向被告索要土地转让款，被告以种种理由仍不支付，且被告违反合同约定破坏土地原貌给原告造成巨大损失，被告拒不恢复原状。综上，原告为维护自身合法权益故诉至法院。被告王联荣答辩称：王联荣、李丹丹与青鹤公司2014年12月5日签订了土地转让合同。之后，由于各方面的原因，王联荣考虑退出，所以在2015年4月办证的时候，817.67亩的土地就办在了李丹丹名下，这个事实情况是非常清楚的。2015年6月21日王联荣与李丹丹签订了协议，王联荣退出合伙，因此原告主张的土地经营权转让费不应由王联荣承担。被告李丹丹（反诉原告）答辩称：2014年12月双方��订了《国有土地使用权转让合同》，在履行过程中，原告未按约定履行协议内容，即所过户面积及土地性质未达到合同约定，因原告将其土地抵押借款导致延期过户。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回原告诉讼请求。被告李新荣答辩称：原告的起诉不符合客观事实，原告与被告签订的合同，答辩人是作为原告方的担保人签字，由于另一承包人将债权转让给了答辩人，原告歪曲事实，请求依法驳回原告对答辩人的诉讼请求。被告李丹丹（反诉原告）向本院提出诉讼请求：1、判令反诉原告受让租赁性质的1250.73亩土地使用权的土地租赁费在受让年限内（自土地使用权证办理之日至2050年5月27日）由反诉被告承担；2、判令反诉被告承担因延迟提交土地过户手续资料的违约金50万元；3、判令反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：反诉被告青鹤公司与反诉原告于2014年12月签订的《国有土地使用权转让合同》，合同约定反诉被告青鹤公司将其拥有出让性质使用权的剩余出让年限土地使用权转让给答辩人，双方约定熟地价格为4500元／亩，荒地价格为1500元／亩，以实际转让面积计价。反诉被告青鹤公司保证转让土地性质，保证转让土地不存在权利瑕疵，并承诺如存在权利瑕疵反诉被告青鹤公司承担全部责任，并赔偿损失。双方约定自合同签订之日10日内，双方共同向土地主管部门递交办理土地过户手续，任何一方逾期按照逾期天数按日向对方支付5000元违约金。《国有土地使用权转让合同》签订后，办理土地使用权过户手续过程中仅817.67亩土地为反诉原告办理了出让性质使用权，其余1250.73亩办理了租赁性质的使用权。且由于反诉被告青鹤公司将拟转让土地抵押借款，导致涉案土地使用权在2015年4月和2015年11月才陆续过户至反诉原告名下。由于反诉被告未能履行和完全履行合同义务，导致反诉原告部分合同目的不能实现，并造成反诉原告损失，为维护反诉原告的合法权益提起诉讼。原告新疆青鹤实业（集团）有限公司（反诉被告）辩称：反诉请求没有事实和法律依据，请求驳回反诉人的各项请求。1、在办理土地转让合同变更登记过程中，我公司完全履行了变更登记的配合义务，最终办理土地使用权证是由反诉原告李丹丹在和硕县国土资源部门操作完成的，我公司申请时明确是转让，其中环节我公司不知情；2、办理过户时间，因李丹丹与王联荣共同购买，之后又王联荣退出等事宜后，确定土地证办理在反诉原告李丹丹名下后才开始办理。因此，造成延误也是由反诉原告李丹丹��己所造成的，我公司不应承担责任。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。原告青鹤公司向法庭提交证据一：《国有土地使用权转让合同》一份；证实：1、转让方为:新疆青鹤实业（集团）有限公司，受让方为：王联荣、李丹丹；担保人为李新荣。2、该合同约定了转让土地使用权的土地位于新疆和硕县新塔热乡，面积为2210.67亩，土地转让的总价款为8295347.5元；支付方式约定：乙方在签订合同之前支付转让款200万元，12月20日之前缴纳200万元。两笔款项打到甲方指定账户上后，甲方协助乙方办理土地转让过户手续，剩余款项在双方共同到国土主管部门办理完毕土地使用权过户手续之日14个工作日内支付完毕；同时也约定了违约条款。被告王联荣质证意见为：对该合同的真实性认可，中途在2015年6月份我们和第二被告签订了一个退出的协议。被告李丹丹质证意见为：真实性没有异议，1、证明李新荣是担保方；2、对合同约定的土地亩数没有异议，但实际转让的土地亩数与合同约定不一致。被告李新荣质证意见为：真实性没有异议，被告李新荣并不是受让人的担保人，而是原告向原承包人支付补偿款的担保人。证据二：和硕县国用（2013）第462号土地使用权证复印件一份（已注销）；证明内容：1、原和硕县国用（2013）第462号国有土地使用权证的土地使用权人为新疆青鹤实业（集团）有限公司。2、该块土地坐落于和硕县新塔热乡，地类（用途）为农用地，使用权类型为出让取得，终止日期为2050年5月27日。3、该块土地的面积为1310.67亩。被告王联荣质证意见为：真实性不予确认，与我无关。被告李丹丹质证意见为：证据由于是复印件对真实性不予认可，证明的问题不予认可，原告青鹤公司转让给被告的土地都是出让土地，而后有一部分变成了租赁土地。被告李新荣质证意见为：与第二被告质证意见一致。证据三：和硕县国用（2013）第457号土地使用权证复印件一份（已注销）；证明内容：1、原和硕县国用（2013）第457号国有土地使用权证的土地使用权人为新疆青鹤实业（集团）有限公司。2、该块土地坐落于和硕县新塔热乡，地类（用途）为农用地，使用权类型为出让取得，终止日期为2050年5月27日。3、该土地的面积为900亩。被告王联荣质证意见为：真实性不予确认，与我无关。被告李丹丹质证意见为：该证据由于是复印件对真实性不予认可，证明的问题不予认可。被告李新荣质证意见为：与第二被告质证意见一致。证据四：《土地合作开发和经营承包合同》��证明原告转让的两块土地于2005年12月12日开始由李新荣和王国民承包经营的事实。被告王联荣质证意见为：该证据与我无关。被告李丹丹质证意见为：对真实性没有异议；该证据与本案并无关联性。被告李新荣质证意见为：与第二被告意见一致。证据五：青鹤农场土地利用平面图、现场照片；证明，被告违反合同第七条第三项约定改变土地原貌给原告造成巨大损失。被告王联荣质证意见为：和我无关。被告李丹丹质证意见为：该照片证明不了时间及地点，真实性、关联性及证明的问题均不予认可。被告李新荣质证意见为：与第二被告意见一致。被告王联荣出示本诉部分的证据，由2015年6月王联荣与李丹丹签订的《双方协议》，证明王联荣已经退出。原告青鹤公司质证意见为：由于李丹丹本人未到庭，对真实性不发表意见；该协议并无法律效益，合同由四方签订，变更合同应当由四方一起协商。被告李丹丹质证意见为：对该份证据的真实性认可，对证明的问题认可；双方在与原告签订合同后2014年年底第一被告就决定要退出。被告李新荣质证意见为：对该份证据认可，与我无关。被告李丹丹出示反诉证据一：《国有土地使用权转让合同》一份；证明：1、转让土地面积、位置、熟地及荒地的价格及土地性质；2、协议约定，原告青鹤公司承诺转让土地中出现任何瑕疵，均由原告承担责任；合同第十二条内容约定了对另一承包人的补偿费。原告青鹤公司质证意见为：对该份证据的真实性没有异议，对证明的问题不认可；转让权利并没有瑕疵，后续手续均由被告李丹丹自己办理，出现的错误应当由被告李丹丹自己承担。被告王联荣质证意见为：对合同的真实性认可。被告李新荣质证意见为：对合同的真实性认可。证据二：两份收据；证实第二被告按照合同约定支付了前两期的合同款项。原告青鹤公司质证意见为：对两份收据的真实性认可；共收土地转让款400万，属实。证据三：两份《土地使用权证》复印件；证明：原告给第二被告转让的土地亩数与《国有土地使用权转让合同》约定不一致，出让了2068.4亩，而871.67亩办理了出让土地使用权证，剩下的办理为了租赁使用权证。原告青鹤公司质证意见为：对两份证据是复印件的真实性无法确认；1、对总面积发生的变化是认可的，土地办证时被告代办的，有一部分是属于公共部分，当时双方均认可；2、这两份证据不能证明我公司违约，如存在违约被告不应当继续办理；办证是由国土资源局办理，该证据与被告要证明的问题没有关联性。被告王联荣质证意见为：对证据的真实性认可。被告李新荣质证意见为：对证据的真实性认可。证据四：2014年刘某（另一承包人）向原告青鹤公司支付承包费的详单一份；证明，原告青鹤公司向承包人出示土地总面积中熟地面积为956.4亩。原告青鹤公司质证意见为：该证据都不是青鹤公司确认过的，没有关联性。证人刘某出庭证明：1、原告青鹤公司的土地分了好几个区，2006年开春李新荣将其承包土地中的部分土地承包给我，我和李新荣有承包合同，实际开发的是956.4亩土地（熟地）；2、2014年原告青鹤公司就把土地（包括他承包的956.4亩土地）卖给李丹丹了。被告李新荣向法庭出示证据即《通知书》一份，证实：由刘某给原告青鹤公司发出的一份通知书，证明：李新荣是作为原告青鹤公司支付刘某补偿款的担保人。原告青鹤公司质证意见为：合法性不予认可，我们并没接到通知，对真实性不发表意见；关联性与本案无关。法院依职权向和硕县国资源局调取证据《土地登记审批表》共四份，即1、国用（2013）457号《土地登记审批表》的国土资源行政主管部门初审意见内容为：”该宗地为国有农用地，新疆青鹤实业（集团）有限公司于2009年办理了国有土地使用证（国用2009第244号），使用面积为22202亩，类型出让。新疆青鹤实业（集团）有限公司现申请从22202亩国用土地证分出900亩进行分割登记，现同意给新疆青鹤实业（集团）有限公司办理国有土地使用权分割登记手续，并收回原国有土地使用证。该宗地四至清楚，无土地纠纷。根据土地登记有关规定，建议该宗地办理国有农用地使用权变更登记”。国土资源行政主管部门审核意见为”经会审研究准予登记”。国用（2015）164号《土地登记审批表》内容为”新疆青鹤实业（集团）有限公司2013年办理了和硕县国用（2013）第457号，坐落于新塔热乡，用途农用地，使用权类型出让，使用权面积900亩李丹丹于2014年12月28日和新疆青鹤实业（集团）有限公司签订了国有土地使用权转让合同，李丹丹现申请变更其中817.9965亩的国有土地使用权的地，剩余81.7790亩青鹤实业（集团）有限公司自己办理”。2、国用（2013）462号《土地登记审批表》的国土资源行政主管部门初审意见内容为：”该宗地为国有农用地，新疆青鹤实业（集团）有限公司于2009年办理了国有土地使用证（国用2009第244号），使用面积为22202亩，类型出让。新疆青鹤实业（集团）有限公司现申请从22202亩国用土地证分出1310.67亩进行分割登记，现同意给新疆青鹤实业（集团）有限公司办理国有土地使用权分割登记手续，并收回原国有土地使用证。该宗地四至界限清楚，无土地纠纷。根据土地登记有关规定，建议该宗地办理国有农用地使用权变更登记。国土资源行政主管部门审核意见为”经会审研究准予登记”，该土地变更后的使用权人为李丹丹，土地使证号为国用（2015）419号，土地面积为：1250.73亩；同时对该土地和硕县国地资源局与被告李丹丹签订了《和硕县国有土地租赁合同书》约定被告李丹丹租赁至2045年11月26日，即30年；从2016年开始，被告李丹丹向和硕县国土资源局交纳土地租金每年每亩60元。原告青鹤公司质证意见：1、对（2013）457号《审批表》土地登记审批表及附材料的真实性、合法性均已认可；（2015）164号《审批表》，这组证据充分证明在2015年3月20日原被告共同申请将原告���土地转让给被告李丹丹，并办理国有土地使用权证，原告已经完成了转让变更登记的合同义务。2、对国用（2013）462号土地登记审批表及附材料的真实性、合法性均予以认可，这份证据充分证明原告对转让的土地在转让前有合法的使用权；（2015）419号及调查表、委托书、国有土地租赁合同的真实性、合法性均予以认可，调查表中明确记载该土地由李丹丹申请办理手续，使用权的类型为出让，原告的合同义务已履行完成；《土地租赁使用书》证明李丹丹与和硕县国土资源局签订，并非是原告青鹤公司变更的。被告王联荣质证意见为：对该四组证据的真实性认可，与我无关。被告李丹丹质证意见为：对四份《土地使用权证》的真实性没有异议，该四份证据证实，本案原告青鹤公司没有履行其义务，可以证明原告青鹤公司违约；国土资源局在办理变更时原告青鹤公司的��让土地不能变更给李丹丹，只能办理为租赁土地，证明原告青鹤公司出让的土地是有瑕疵的。被告李新荣质证意见为：与第二被告意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下：原告青鹤公司2009年期间在和硕县新塔热乡取得农用土地22202亩，类型为出让。2005年12月12日原告青鹤公司（甲方）与被告李新荣及案外人王国民签订了《土地合作开发经营承包合同》约定：经甲乙双方协商，采取合作方式共同开发甲方G、H、K三个规划区的土地，耕地面积约4000亩（以开发实际测量面积为准）。第二条、土地承包方式：承包期从2006年1月1日至2025年12月30日止。承包面积以开发完成后实际测��面积为准，并以补充合同确定承包面积。双方一直在履行该承包合同。2014年12月5日，原告青鹤公司与被告王联荣、李丹丹、李新荣签订了《国有土地使用权转让合同》转让方为:新疆青鹤实业（集团）有限公司（甲方），受让方为：王联荣、李丹丹（乙方）。一、甲方转让土地的基本情况：转让土地使用权的土地位于新疆和硕县新塔热乡，面积为2210.67亩。甲方取得土地使用权方式为出让土地方式取得。转让土地的使用权号为：和硕县国用（2013）第462号，和硕县国用（2013）第457号；土地用途为农用地，甲方将剩余出让年限转让给乙方，使用年限至2050年5月27日。（两份土地使用权证）；二、转让价款双方确定，和硕县国用（2013）第462号，和硕县国用（2013）第457号土地使用权证所含土地面积共计2210.67亩，其中1：约1810.67亩每亩土地使用权转让价格为人民币4250元／亩，合计7695347.5元；最终以土地使用权证登记为准。2、约400亩每亩土地使用权的转让价格为1500元／亩，合计600000.00元；1-2项合计8295347.50元。三、土地转让价款的支付方式：乙方在签订合同之前支付转让款200万元，12月20日之前缴纳200万元。两笔款项打入甲方指定账户后，甲方协助乙方办理土地转让过户手续，剩余款项在双方共同到国土主管部门办理完毕土地使用权过户手续之日14个工作日内支付完毕。四、税款及费用的承担；土地使用权转让交易发生的契税等应缴税费及交易服务费由甲方承担。五、土地权证过户；根据第三条规定，在两项款项达到甲方指定的帐户内后，10日内甲方与乙方共同向土地主管部门递交土地过户手续，土地使用权过户到乙方名下。......十三、合同生效，本合同一式四份，双方各执一份，自双方签字或盖章并由甲方收到���方首期200万元转让款之日生效。被告李新荣在担保人处签名确认。2014年12月5日、2015年1月4日被告王联荣、李丹丹分两次共计向原告支付400万元。被告王联荣与被告李丹丹于2015年6月21日签订《双方协议》约定：1、甲方王联荣自2015年6月21日起，自愿放弃《国有土地使用权转让合同》中土地受让人身份，退出该合同履行程序，不再承担支付合同价款等所有合同约定义务，同时也不再享有合同约定的所有权利。该合同后期与甲方无关。2、乙方李丹丹同意甲方退出，并承诺在该转让合同后期履行过程中，独自享有本地。如因后期履行发生任何争议和纠纷，均自行承担所有责任，确保与甲方无任何关系。《国有土地使用权转让合同》签订后，经李丹丹的申请，和硕县国土资源局于2015年4月1日从新疆青鹤实业（集团）有限公司所有的22202亩土地中分割817.67亩土地给李丹丹办理了国用（2015）164号土地使用证，后又从该土地分割1250.73亩土地，给予李丹丹办理了国用（2015）419号土地使用权证。被告李丹丹与被告李新荣系父女关系。庭审中，被告李丹丹确认其名下土地有2068.4亩，且通过改良目前该土地均是熟地。现原告青鹤公司以被告王联荣、李丹丹未履行支付剩余土地转让款为由诉至法院。被告李丹丹以原告青鹤公司违约土地交付实际面积与约定不符，土地性质与约定不符，且过户期限超过约定期限，给被告造成损失为由提出反诉。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告新疆青鹤实业（集团）有限公司与被告王联荣、李丹丹、李新荣所签订的《国有土地使���权转让合同》是在平等自愿的基础上签订的，是双方真实意思表示。且该合同签订后双方当事人均已实际履行各自的大部分义务。本案中，本诉原告青鹤公司的土地是以出让方式取得土地使用权。庭审中被告王联荣出示《双方协议》证实其已退出该转让土地事宜，且被告李丹丹对王联荣的退出予以确认，本院予以支持。因此原告青鹤公司要求被告王联荣支付剩余款项的请求不成立。原告青鹤公司转让给李丹丹的土地现已办理国用（2015）164号土地使用权证，面积为817.67亩；国用（2015）419号土地使用权证面积为1250.73亩。双方合同约定熟地面积约1810.67亩，荒地面积约400亩。现本诉原告青鹤公司要求被告李丹丹依据《国有土地使用权转让合同》约定支付剩余的转让费的诉讼请求符合法律规定。本院予以确认，但面积应2068.4亩，支付剩余款项4081942.5元（其中熟地1810.67亩×4250元=7695347.5元；荒地面积257.73亩×1500元=386995元）。李丹丹申请办理土地过户手续的申请明确两次过户土地亩数为817.67亩及1250.73亩，和硕县国土资源局依据李丹丹申请面积办理了两份土地使用权证书。对于土地类型，原告青鹤公司所有土地面积为22202亩，类型为出让，且申请分割给李丹丹办理土地使用权证的申请内容中也明确为出让，但李丹丹将1250.73亩办理了租赁使用权的过程中未与原告青鹤公司协商或停止办理，因此后果应自负。现被告李丹丹提起反诉，请求反诉被告青鹤公司支付1250.73亩土地受让年限内的租赁费的请求无事实依据，本院不予以支持。原告青鹤公司与被告王联荣、李丹丹及李新荣签订该《国有土地使用权转让合同》后共同购买土地的王联荣退出，且当时未确定该土地使用权证办理在谁名下等问题没有确定的情况下，办理土地使用权证时间也延后。原告青鹤公司及被告李丹丹在履行《国有土地使用权转让合同》过程中双方均未按约定完全履行义务，双方存在违约行为，本院双方当事人所提出的支付违约金的请求不予以支持。原告青鹤公司要求被告李丹丹支付造成损失235000元的请求无证据证实，本院不予以支持。被告李新荣在《国有土地使用权转让合同》中作为担保人签字，且李新荣与李丹丹是父女关系，应承担连带担保责任，依据法律规定，连带责任保证是指债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。被告李新荣称，其是原告青鹤公司的担保人的辩解意见不成立。原告青鹤公司要求被告李新荣承担连带清偿责任的请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条，《中华人民共和国��同法》第八条、第四十四条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李丹丹于本判决生效后30日内一次性向原告（反诉被告）新疆青鹤实业（集团）有限公司支付剩余土地使用权转让款4081942.5元。李新荣对上述款项承担连带清偿责任。二、驳回原告（反诉被告）新疆青鹤实业（集团）有限公司的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）李丹丹的反诉请求。本案本诉受理费82102.08元，由被告李丹丹负担80000元，原告新疆青鹤实业（集团）有限公司负担2102.08元；反诉费4400元由被告李丹丹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本��交纳上诉案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审 判 长 阿勒腾审 判 员 张 丹人民陪审员 朱淑静二〇一七年五月四日书 记 员 赵娉婷 关注公众号“”