（2017）云2801民初195号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-10-10
案件名称
西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司与李辉、唐华勇房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
景洪市人民法院
所属地区
景洪市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司,李辉,唐华勇,西双版纳曼都娱乐有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四十三条；《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2017）云2801民初195号原告：西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司。统一社会信用代码：915328007902665XXX。住所地：景洪市曼弄枫山水林溪别墅小区。法定代表人：杨梅，职务经理。委托诉讼代理人：王大虎，男，1970年1月2日出生，汉族，身份证住址景洪市，系原告员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：宋奇薇，云南法泽律师事务所律师。特别授权代理。被告：李辉，男，1980年8月24日出生，汉族，云南省普洱市人，身份证住址普洱市思茅区。被告：唐华勇，男，1979年7月29日出生，汉族，云南省景洪市人，身份证住址景洪市。二被告共同委托诉讼代理人：付云，云南云润律师事务所律师。特别授权代理。被告：西双版纳曼都娱乐有限公司。统一社会信用代码：915328000594898XXX。住所地：云南省西双版纳州景洪市龙舟外滩广场**栋。法定代表人：唐华勇。原告西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司（以下简称纳山纳水公司）诉被告李辉、唐华勇、西双版纳曼都娱乐有限公司（以下简称曼都公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法由审判员陈前妃适用简易程序于2017年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王大虎、宋奇薇，被告李辉、唐华勇委托诉讼代理人付云到庭参加诉讼。被告曼都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告纳山纳水公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《龙舟外滩商铺租赁合同》和《龙舟广场房屋租赁合同》并判令交回房屋给原告；2、判令被告支付原告所欠房屋租金3266104元、物业费53924元、水费98590元并支付违约金1131842.4元（房屋租金应计算至实际交回房屋之日止）。三、本案的相关诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年12月9日，被告李辉（曼都公司股东）与云南拓普房地产开发集团有限公司双方签订了《龙舟外难商铺租赁合同》，同时2012年2月20日被告李辉与云南拓普房地产开发集团有限公司签订了《补充协议》，依据租赁合同和补充协议约定：原告将景洪市龙舟广场龙舟外滩30栋一楼的房屋出租给乙方作为娱乐场所经营使用，房屋建筑面积1906.32平方米（含大厅走廊50%建筑面积262.26平方米），房屋租金为100元/月/平米。合同期限共8年，自2012年2月1日起至2020年10月31日止，2012年2月1日至2012年10月31日为免租时间，计租起始日为2012年11月1日起。2012年11月1日至2013年10月31日应交年租金为1972872元（面积1644.06平米，单价100元/月/平米）；2013年11月1日起计收大厅50%建筑面积262.26平米，实际计租面积为1906.32平米，房屋租金为100元/月/平米，年租金为2287584元；从2013年11月1日至2014年2月28日（7个月）应交租金为1334424元（1906.32平米X100元/月/平米X7个月=1334424元）。合同对租金的支付方式、违约金等内容进行了约定。2012年11月1日至2014年2月28日被告总计应交租金为3307296元，实际交纳租金1186436元，欠付租金2120860元。因曼都公司的股东唐华勇、李辉和王斌在经营过程中有分歧，2014年4月21日，被告唐华勇（曼都公司法定代表人）及被告曼都公司与原告告签订了《龙舟广场房屋租赁合同》，原2011年12月9日被告李辉与云南拓普房地产开发集团有限公司签订的龙舟广场30栋一楼1644.06平米房屋整体经营两年后经被告各股东协商后分为KTV和慢摇吧两个部分进行分开经营，约定KTV部分（1037平方米）为曼都公司经营，慢摇吧部分（607平方米）为原曼都公司股东之一的王斌经营。合同期限共8年，自2014年3月1日起至2022年2月28日止；月租金为70元/平方米，年租金为871080元，自2016年3月1日起年租按上一年租金标准逐年递增5%。租金按季交纳，每季度交纳217770元；物业费2元/月/平方米，每年物业费24888元。同时，合同第九条违约责任约定乙方违反本合同任何条款属于违约，应该承担合同总租金的30%违约金支付甲方。2014年3月1日至2016年10月31日被告总计应交租金为2351916元，实际交纳租金1206672元，欠付租金1145244元。截止2016年10月31日止，三被告已支付租金共2393108元，欠付租金3266104元；同时，三被告还欠物业费：2014年3月1日至2016年5月1日物业费53924元（面积1037平方米、单价2元/月/平方米、时间2年2个月）；欠付水费：2012年2月1日至2016年5月1日水费98590元（4.5元/方×21909方=98590元）。三被告未按约定履行房租、物业费、水费交纳义务，目前曼都公司去年以来就已经歇业，没有开展实际的经营活动，故被告李辉、唐华勇作为曼都公司的股东应当对上述费用应当承担连带责任。原告多次催收未果，无奈为维护原告的合法权益诉起至人民法院。被告李辉、唐华勇辩称，李辉和唐华勇不应承担本案的责任，二被告虽为曼都公司的股东但原告主张的费用与二被告个人无关；原告并没有获得本案中出租房屋的所有权即物权，原告没有本案的诉讼主体资格；在租赁合同中并没有约定租金的交付时间所以可以理解为只要2022年之前支付了租金就可以；关于水费原告无权进行收取应该由自来水公司收取；鉴于双方在租赁合同中对违约责任并未进行约定，被告并没有违约行为所以不应支付违约金。被告曼都公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告曼都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃举证和质证的权利。对当事人无异议的原告提交的证据1原告营业执照、被告李辉、唐华勇的身份证复印件、曼都公司的信用公示信息，证据3《龙舟广场房屋租赁合同》和被告李辉、唐华勇提交的曼都公司于2017年3月12日出具的证明，本院予以采信并在卷佐证。原告提交的证据2《龙舟外滩商铺租赁合同》及补充协议被告李辉、唐华勇虽认可真实性，但鉴于该合同中的出租方为云南拓普房地产开发有限公司（以下简称拓普公司），相关的租金权利应当由拓普公司进行主张，原告无权主张相关权利，故对此证据与本案无关联性，本院不予采信；证据4收据中与《龙舟广场房屋租赁合同》有关的单据可以证明被告交纳租金的情况，本院对该部分单据予以采信；证据5《房屋委托租赁管理协议》（以下简称《托管协议》）被告虽不认可，认为该协议的双方法定代表人未在协议上签字，根据协议第十条约定“本合同一式肆份，由甲乙双方各执两份，具有同等法律效力，自双方签字、盖章后生效”的约定该协议并未生效，但结合拓普公司出具的情况说明与本案中《龙舟广场房屋租赁合同》可以认定原告和云南拓普房地产开发集团有限公司西双版纳分公司（以下简称拓普版纳分公司）均已实际履行了该《托管协议》，二被告李辉、唐华勇的辩解本院不予采纳，本院对《托管协议》予以认可;证据6用水水表数为原告拍照出具的照片，对于照片的拍摄时间、地点无法确定，本院不予采信；证据7《景洪市调整城市供排水价格宣传单》和《景洪市城市供排水价格》真实性无法核实，本院不予采信；证据8景房权证景字第××号《房屋产权证书》本院予以采信；证据9水费发票上无法认定是否为被告所租赁房屋产生的相关费用且《龙舟外滩商铺租赁合同》和《龙舟广场房屋租赁合同》均未对原告应当代付水费的内容进行约定，故该证据本院不予采信；证据10拓普公司出具的情况说明与《托管协议》内容相印证部分本院予以采信。根据庭审举证、认证，本院确认如下法律事实：2011年9月28日，原告纳山纳水公司与拓普版纳分公司签订《房屋委托租赁管理协议》，主要约定：拓普版纳分公司委托原告代为租赁和管理的房屋位于景洪市龙舟广场1栋-24栋，26栋-30栋，共29栋，房屋总面积约40000平方米（以最终出租签订协议面积为准）；房屋租赁管理期限共25年，自2011年10月1日至2036年9月30日止；原告可以自己的名义与房屋实际承租人签订租赁协议，并由原告代为收取房屋租金，房屋租金标准依据市场按甲方要求确定；原告需根据与承租人签订的租赁协议，按约定的时间向承租人收取租金并在15日内交付拓普版纳分公司，不得截留；拓普版纳分公司按年度依原告出租的实际房屋面积支付委托管理费，租赁管理费一年结算支付一次；房屋租赁管理期间，发生的公共水、电、卫生费、通讯费等费用由原告承担，物业费由实际承租人承担；合同期内原告享有该房屋的租赁管理权、经营权、使用权，原告自己经营使用的按标准交纳租金，可以向第三方承租但不得私下买卖。拓普版纳分公司和原告均在《托管协议》上加盖公章。2014年4月21日，原告纳山纳水公司（甲方）与被告唐华勇（乙方）签订《龙舟广场房屋租赁合同》，主要约定：1、甲乙双方于2011年12月9日签订了房屋租赁协议，甲方将拥有经营权的景洪市龙舟广场第30栋房屋一楼的一部分（1644.06平方米）出租给乙方作为经营娱乐场所使用，经过两年以来的经营，现甲乙双方重新签署租赁合同，将该娱乐场所一分为二，一部分即房屋建筑面积为1037平方米租赁给唐华勇作为KTV包房使用，另一部分建筑面积为607平方米租赁给王斌作为慢摇吧使用；2、租赁期限共八年，自2014年3月1日起至2022年2月28日止；3、月租金为70元/月/平方米，年租金871080元，自2016年3月1日年租金按上一年年租金标准逐年递增5%；4、乙方按季度交纳房屋租金，每季度交纳217770元；5、物业费收费标准为2元/月/平方米，每年应交纳24888元；6、为保证合同的顺利履行，签约当天向甲方交纳30000元作为合同保证金；租赁期届满乙方不再续签合同时，甲方要求乙方结清相关费用且房屋设施交接验收完毕并完好并在乙方无其他违约情况下，甲方将合同保证金余额及时退还给乙方。若因乙方原因造成合同提前解除或终止，甲方不予退还合同保证金；7、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（1）未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的；8、租赁期间，乙方由下列任何行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的……（6）未按以上合同条款约定执行的；9、租赁期间，甲方违反本合同的任何条款属于违约，应当承担违约金，违约金数额同上述约定。此外，双方还约定了其他内容。被告唐华勇在合同上签字并加盖被告曼都公司公章。之后，双方实际履行了该租赁合同。2014年8月19日、2014年11月13日、2014年12月24日、2015年1月22日，被告曼都公司分别支付租金500000元、20000元、100000元和100000元。2015年1月22日、2015年5月23日、2015年7月10日、2015年9月29日，分别支付租金62669元、20000元、100000元、49503元。2015年10月21日、2016年2月3日、2016年4月8日和2016年4月9日，分别支付租金50000元、60000元、100000元和44500元，共计支付租金1206672元。另查明，拓普公司对于拓普版纳分公司与原告签订的《托管协议》予以认可。2017年3月12日，被告曼都公司出具证明一份，内容为：兹证明唐华勇（身份证号码）为我曼都公司法定代表人；李辉（身份证号码）为我公司股东。在签订我公司经营场所景洪市龙舟广场30栋租赁合同中是代表曼都公司签订，签订合同的行为是公司行为。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张及庭审查明事实，本院归纳本案争议焦点为：原告要求解除《龙舟外滩商铺租赁合同》及《龙舟广场房屋租赁合同》，并要求三被告支付租金、物业费、水费和违约金的诉讼请求是否应当支持的问题并作出如下分析认定：本案中《龙舟外滩商铺租赁合同》的出租方为拓普公司，拓普公司虽于2017年3月31日出具情况说明，表示同意授权原告纳山纳水公司主张该租赁合同中出租方的相关权利要求被告支付租金。但鉴于拓普公司为诉讼后才授权原告且被告唐华勇、李辉对此不予认可，故上述租赁合同的相关权利应由拓普公司进行主张为宜，原告要求解除《龙舟外滩商铺租赁合同》并要求三被告支付此租赁合同中的相关费用的诉请，本院不予支持。《龙舟广场房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其约定的内容不违反法律禁止性规定，根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，该合同对双方具有法律上的约束力。《龙舟广场房屋租赁合同》上虽载明承租方为被告唐华勇，但结合唐华勇为被告曼都公司法定代表人且被告曼都公司在租赁合同中加盖公章，曼都公司对于唐华勇签订合同为职务行为亦予以认可，根据《中华人民共和国民法通则》第四十三条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，该合同的承租人应为被告曼都公司。依据《龙舟广场房屋租赁合同》中“房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（6）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重损害的”的约定，被告曼都公司逾期向原告支付租金、物业费等相关费用的行为构成违约，根据《合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……”的规定，原告要求解除与被告曼都公司签订的《龙舟广场房屋租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，在原告与被告曼都公司之间的租赁合同解除情况下，被告曼都公司应当将租赁房屋向原告返还，因此原告的该项请本院予以支持。对于房屋租金，双方在《龙舟广场房屋租赁合同》约定“月租金为70元/月/平方米，年租金871080元，自2016年3月1日年租金按上一年年租金标准逐年递增5%”的内容，根据《合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，在被告曼都公司未提交证据证明已经付清所有租金的情况下，2014年3月1日至2016年10月31日的租金2275696.5元[871080元×2＋（871080+871080×5%）÷12×7],在扣减已经支付的租金1206672元后剩余租金1069024.5元被告曼都公司应当支付，原告诉请超过部分本院不予支持，对于之后的租金被告曼都公司应当继续按照上述约定支付。关于物业费，双方约定“物业费收费标准为2元/月/平方米，每年应交纳24888元”，原告要求被告支付自2014年3月1日至2016年5月1日的物业费53924元[24888×2+（24888÷12×2）]的诉请，本院予以支持。对于原告主张的水费98590元，原告未能提交有效证据证明该费用已经由原告进行代缴和代缴的具体金额，故该项诉请本院不予支持。对于违约金，被告曼都公司未按双方合同约定的时间支付租金构成违约，《龙舟广场房屋租赁合同》第九条约定“租赁期间，乙方由下列任何行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的30%向甲方支付违约金：（1）未经甲方书面同意，将房屋转租、转借他人使用的……（6）未按以上合同条款约定执行的”内容，被告唐华勇、李辉辩称协议第九条未明确约定适用条件，故不应支付违约金。鉴定第九条的第六项为一兜底条款，综合整个协议的内容理解应为被告曼都公司若违反该兜底条款前置的任何约定均应向原告支付违约金，故二被告的辩解本院不予采纳。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，二被告虽辩称该违约金计算标准过高，但鉴于双方在租赁合同中约定违约金应按照合同总租金的30%计算，但原告的诉请自愿将该计算标准调整为按照被告未支付的租金金额的30%计算，综合被告的违约情节及其违约行为可能给原告造成的损失为基础并兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度考虑，此该租金的计算标准较为合理，二被告的上述辩解本院不予采纳。被告曼都公司应向原告支付违约金320707.35元（1069024.5元×30%），原告诉请超过部分本院不予支持。因被告唐华勇签订《龙舟广场房屋租赁合同》的行为系职务行为，相应的民事责任应当由被告曼都公司承担，原告要求被告唐华勇支付租金、物业费、违约金的诉讼请求无法律依据，本院不予支持。因被告李辉不是《龙舟广场房屋租赁合同》的当事人，原告要求其承担责任无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七、第一百一十四条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司与被告西双版纳曼都娱乐有限公司于2014年4月21日签订的《龙舟广场房屋租赁合同》，被告西双版纳曼都娱乐有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司返还《龙舟广场房屋租赁合同》约定的租赁房屋。二、被告西双版纳曼都娱乐有限公司于本判决生效之日起十日内向原告西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司支付截止至2016年10月31日的房屋租金1069024.5元（2016年11月1日起的租金按合同约定的标准支付至交回房屋之日止）、物业费53924元和违约金320707.35元。三、驳回原告西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43204元，减半收取21602元，由原告西双版纳州纳山纳水物业经营管理有限公司负担12693元，由被告西双版纳曼都娱乐有限公司负担8909元。应由被告负担的案件受理费本院不另清退，由被告迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人，可在本判决书确定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 陈前妃二〇一七年五月四日书记员 朱思赟