（2017）粤13民终814号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-07-10
案件名称
文杰、李海燕房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
文杰,李海燕,惠州市港中原地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终814号上诉人（原审被告）：文杰，女，1972年1月15日出生，汉族，住重庆市涪陵区，委托诉讼代理人：万敏，广东文功律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李海燕，女，1964年1月15日出生，汉族，住河南省平顶山市湛河区，委托诉讼代理人：李嘉鼎，广东东深律师事务所律师。委托诉讼代理人：李武卫，男，汉族，1967年2月10日，住河南省商丘市，系李海燕弟弟。第三人（原审第三人）：惠州市港中原地产代理有限公司，住所地惠州市文昌一路7号华茂大厦2单元5层04、05、06、07、08号。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：杨博宏，男，汉族，1985年8月20日，住广东省惠州市惠城区，系该公司员工。上诉人文杰因与李海燕、第三人惠州市港中原地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初3368号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。当事人原审的意见原告起诉称：1.被告继续履行《二手房买卖及居间合同》，并协助原告办理惠州市惠阳区淡水镇石坑仔路江南豪苑H栋7层706单元的过户手续；2.被告支付31775元违约金（暂计至2016年9月6日，此后违约金按被告实际履行合同义务之日止）；3.本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2016年3月3日，原被告和第三人签订了《二手房买卖及居间合同》，合同约定，原告支付2万元定金给被告，被告应当在合同签订后30天内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押手续，将房产证原件交第三方或第三方指定担保公司。合同第十五条约定：“如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。”合同签订后，原告按约定交付定金2万元，同时，原被告及第三人签订《资金托管协议》，其后，被告称因赎楼资金不足，需原告帮忙赎楼，原告于2016年6月3日，支付给被告11万元购房款，原告履行合同义务，但被告却迟迟不履行赎楼义务，因被告违约侵害了原告的合法权益，故诉至法院。原告提交如下证据：1、原告身份信息；2、被告身份信息、第三人主体信息；3、《二手房买卖及居间合同》；4、《收据》、《客户告知书》、《资金托管协议》；5、银行转账凭证；6、交通银行的个人信贷业务调查审查表。被告辩称，原告起诉的不是事实，被告没有拒绝履行合同，原告没有资金购买，导致房子没有过户。同意按原来的价格卖给原告，但过户时购房款要一次性支付完毕。被告对其辩称的事实提供如下证据：1、交通银行流水明细；2、房产证复印件。第三人诉称，按照流程是签订合同后办理按揭手续，首付款存入交通银行进行资金监管，在银行贷款申请中进行报税流程，5月30日贷款批下来，准备报税的时候出台了政策，7月1日政策明朗后申请了资料，买卖双方的身份证复印件、房产复印件，递送资料给出的时间是15个工作日，国土所后来改为20个工作日。8月6日接到电话可以过户，我给被告短信通知，后来我让门店其他人去协商过户的事情。第三人未提交证据。原审法院查明的事实经审理查明，2016年3月3日，原、被告与第三人签订一份《二手房买卖及居间服务合同》，约定被告向原告转让位于惠州市惠阳区××路××房产，转让成交价为410000元，付款方式是原告在合同生效之日起三日内支付定金20000元给被告，被告在合同生效之日起30日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押手续，原告将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且被告取得房地产证原件起3个工作日内，双方须签订《广东省房地产买卖合同》，缴纳相关税费并办理产权递件过户手续，但递件时间最晚不迟于2016年7月30日。合同还约定，如原告未按照合同约定的期限履行义务，被告有权要求原告以转让成交价的基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同；如被告未按照合同约定的期限履行义务，原告有权要求被告以转让成交价的基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同。合同签订当日，原告支付购房定金20000元给被告，原告于2016年5月30日向交通银行提交贷款手续并于2016年6月1日审批通过。2016年6月3日，原告通过交通银行转账110000元的购房款给被告。被告于2016年4月13日对案涉房产办妥赎楼手续并于2016年5月18日注销案涉房产的抵押登记，取得房产证原件。因双方在规定时间内没有办理房产过户手续，合同无法履行，原告因此向本院起诉。庭审时，被告同意涉案房产按原来价格转让给原告；原告承诺双方办妥房产过户手续后的三个月内办妥银行按揭贷款或一次性支付购房余款280000元给被告。原审法院判决理由和结果原审法院认为：原被告与第三人签订的《二手房买卖及居间合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告按合同约定办理了银行按揭手续并支付了定金和首付款，被告办理了赎楼手续并取得房产证原件，双方均能履行合同。但双方没有按合同约定的时间在房产部门签署《广东省房地产买卖合同》，没有办理产权递件过户手续，致使合同无法履行。鉴于原被告庭审时表示同意继续履行合同，故原告请求被告继续履行合同并协助办理过户手续，依据充分，予以支持，请求被告承担违约责任不予支持。原告应在双方办理房产过户手续后的三个月内办妥银行按揭贷款支付给被告，如无法办妥应将购房余款280000元（购房款410000元－定金20000元－已付款110000元）一次性支付给被告。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告李海燕、被告文杰与第三人惠州市港中原地产代理有限公司于2016年3月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》继续履行。被告文杰应于本判决发生法律效力之日起7日内协助原告李海燕办理位于惠州市惠阳区××路××房产的过户手续。原告李海燕应于房产办理过户后的3个月内办妥银行按揭贷款280000元或一次性将购房余款280000元支付给被告文杰。如原告李海燕未在办理过户后的3个月内办妥银行按揭贷款280000元或一次性将购房余款280000元支付给被告，应以购房余款280000元为基数，从办理过户后3个月的次日起至付清款日止按日万分之五支付违约金给被告。二、驳回原告李海燕的其他诉讼请求。本案受理费3963元（已减半），由原告李海燕负担285元，被告文杰负担3678元。当事人二审的意见文杰不服原审判决，向本院提出上诉。请求：一、要求撤销广东省惠州市惠阳区人民法院(2016)粤1303民初3368号民事判决书第一项。二、判令由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由是：一、原审判决书第一项判决内容没有事实和法律依据，应予改判。原审法院已查明上诉人与被上诉人及第三人在2016年3月3日达成二手房买卖及居间服务合同一份，该合同约定原告将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且被告取得房地产证原件起3个工作日内，双方须签订《广东省房地产买卖合同》，缴纳相关税费并办理产权递件过户手续，但递件时间最晚不迟于2016牛7月30日。”此查明的事实，已明确说明该房屋买卖合同履行的前提条件是原告必须在2016年7月30日前一次性将购房款存入双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函。但是，直到一审庭审时，原告仍未满足该前提条件。原审法院怎能仅凭原告在一审法庭上一个口头的单方承诺就判令被告将房屋过户给原告后三个月内再由原告支付余下购房款给被告呢？上诉人认为被上诉人根本没有取得继续履行合同的能力，请求二审法院依法撤销原审法院该判项，驳回被上诉人的该项请求。被上诉人李海燕答辩称：上诉人的上诉请求和理由不符合事实和法律，对上诉人取得的交通银行的贷款承诺函，并且首期款包括定金全部支付到上诉人的账户上，完全按照合同履行全部的义务。一审法院没有对被上诉人的一审诉讼请求作出合法合理的裁判，虽然被上诉人没有上诉，但是上诉人没有根据，为了拖延过户的时间，也违反了签订买卖合同第15条的约定，一审的时候被上诉人的诉讼请求按照合同15条的规定，我方有权要求卖方支付违约金的，一审法院没有对该诉求作出合理合法的裁判，请求二审法院纠正一审的错误。请求驳回上诉人的上诉。双方当事人二审未提交新证据。本院查明的事实、判决理由及结果本院经审理查明，原审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷，原审开庭期间文杰明确表示，同意按照合同约定的价格出售涉案房产，并且三方当事人于2016年3月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》目前不存在履行不能事由，原审法院判决继续履行合同，应当予以维持。根据各方当事人在二审的上诉和答辩意见，本案上诉争议焦点为：李海燕办妥银行按揭贷款或一次性支付购房余款280000元与文杰协助办理涉案房产过户手续，两者之间的协调与衔接的问题。文杰对于原审法院判决：“先协助办理过户手续后，三个月内再办妥银行按揭贷款或一次性支付购房余款”提出上诉。对此，本院认为，依据2016年3月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》约定：“卖方在合同生效之日起30日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押手续，买方将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖方取得房地产证原件起3个工作日内，双方须签订《广东省房地产买卖合同》，缴纳相关税费并办理产权递件过户手续，但递件时间最晚不迟于2016年7月30日。”本案中，涉案房产已经办妥注销抵押手续，同时依据交通银行出具《按揭未放款证明》：“李海燕申请的个人住房商业性货款，于2016年6月1日审批通过，因未落实正式抵押，不符合贷款放款条件，未予放款。”目前，李海燕的申请贷款已经审批通过，并且提出是由于银行内部政策等原因不再出具“银行贷款承诺函”。但是，获得银行按揭审批通过，并不等同于办妥银行按揭贷款。按照上述合同的约定，支付购房款或取得银行贷款承诺函及办理产权过户手续之间具有先后顺序，原审法院审判决：“先协助办理过户手续后，三个月内再办妥银行按揭贷款或一次性支付购房余款。”不符合当事人的合同约定。此外，办理产权过户手续后三个月后，再办妥银行按揭贷款或一次性支付购房余款，将导致买卖双方的权利义务不对等，显然增加出售人的交易风险。据此，原审法院处理欠妥，予以纠正。结合本案实际情况，遵循二手房买卖的交易习惯，并按照双方当事人的合同约定，本院将原审判决第一项调整为：李海燕应于本判决发生法律效力之日起7日内办妥银行按揭贷款280000元或一次性将购房余款280000元支付给文杰，文杰在李海燕办妥银行按揭贷款280000元或一次性支付完购房余款280000之日起3日内协助李海燕办理房产的过户手续。综上所述，上诉人的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。原审判决查明事实基本清楚，适用法律基本正确，但处理李海燕办妥银行按揭贷款或一次性支付购房余款280000元与文杰协助办理涉案房产过户手续，两者之间的协调与衔接的问题上欠妥当,本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初3368号民事判决第二项及案件受理费的处理；二、变更惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初3368号民事判决第一项为：李海燕、文杰与第三人惠州市港中原地产代理有限公司于2016年3月3日签订的《二手房买卖及居间服务合同》继续履行。李海燕应于本判决发生法律效力之日起7日内办妥银行按揭贷款280000元或一次性将购房余款280000元支付给文杰。文杰应于李海燕办妥银行按揭贷款280000元或一次性支付完购房余款280000之日起3日内协助李海燕办理位于惠州市惠阳区石坑仔路江南豪苑H幢7层0××号房产的过户手续。如李海燕未在上述期限内办妥银行按揭贷款280000元或一次性将购房余款280000元支付给文杰，应以购房余款280000元为基数，自上述期限次日起至付清款日止按日万分之五支付违约金给文杰。本案二审受理费合计7926元，由文杰、李海燕各负担3963元。文杰多预交的3963元本院予以退回，李海燕应当负担的3963元限在本判决生效之日起7日内向本院缴纳，逾期未交的在本案执行中一并处理。本判决为终审判决。审 判 长 郑 杰审 判 员 寇 倩审 判 员 黄宇乐二〇一七年五月四日法官助理 黄晓娜书 记 员 赵 铎附：相关裁判依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 关注公众号“”