（2016）湘0111民初2811号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-11-02

案件名称

隋然、隋益萍与长沙兴旺房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一审民事判决书

法院

长沙市雨花区人民法院

所属地区

长沙市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

隋然,隋益萍,长沙兴旺房地产开发有限公司

案由

房屋拆迁安置补偿合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款

全文

湖南省长沙市雨花区人民法院民事判决书（2016）湘0111民初2811号原告：隋然，男，1943年12月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告：隋益萍，��，1971年6月25日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：隋然（隋益萍之父），男，1943年12月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：长沙兴旺房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段899号月湖兰亭1号栋301。法定代表人：侯四华，总经理。委托诉讼代理人：凌晨，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭军，长沙市正浩法律服务所法律工作者。原告隋然、隋益萍（以下简称原告）诉被告长沙兴旺房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案后，依法适用普通程序，于2016年7月1日、2017年4月10日公开开庭进行了审理。原告隋然及被告委托诉讼代理人凌晨、谭军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求为：1、请求判令被告违约，被告在结算中应补偿“赠送面积”12.05平方米的差价款75915元（6300元/平方米×12.05平方米）；赔偿违约封闭客厅阳台造成面积超差损失20505.5元（6300元/平方米×3.135平方米+契税387元+维修基金368元）；2、请求判令被告因违约、诉讼造成迟延入住，应自2016年8月13日起顺延支付临时安置费（即1826.64×2=3653.28元/月，不足整月的按天计算）至实际入住之日止；3、请求判决被告因违约承担全部诉讼费用；4、请求判决被告赔偿推拉门费用5000元；5、请求判决被告赔偿今后70年的房产税损失及物业费3950元或者为由被告安装推拉门、拆除客厅阳台封闭趁未办房产证时恢复合法合约的产权面积。事实和理由：2012年10��10日，被告与原告签订《房屋拆迁补偿协议》，约定阳台、花园、飘窗面积为赠送面积及面积计算方法，但被告在履行过程中违约封闭阳台，取消客厅和阳台之间的推位门，以建筑面积（含赠送面积）结算，未兑现赠送面积的约定。原告认为：一、被告必须补偿“赠送面积”约定的价款。“赠送面积”是签署拆迁协议的利益交换条件，不具有单务和无偿特征，不可撤销和免除，根据被告的《竣工图A户型平面图》所示，被告应补偿“赠送面积”价款75915元（12.05平方米×6300元/平方米）。二、被告必须赔偿规划变更给原告造成的损失。规划变更非土建变更，变更内容是取消推拉门、封闭客厅阳台，原告对此不知情，更未签署关于规划变更的补充协议，被告应赔偿单方擅自规划变更给原告造成的损失，即：1、重新安装推拉门5000元；2、房款损失19750.5元，包括产权面积差房款409.5元{（协议产权面积126.85平方米-实际产权面积126.785平方米）×6300元/平方米}、原告多付房款19341元（3.135平方米×6300元/平方米）；3、契税损失395.01元（6300元/平方米×3.135平方米×2%）、维修基金损失376.2元（120元/平方米×3.135平方米）；4、今后70年的房产税损失，尽管湖南省暂未出台房产税细则，但作为地税种类很快会出台，由法院判定；5、今后70年的物业费损失3950.1元（1.5元/月/平方米×12个月×3.135平方米×70年）；6、无赠送飘窗的补偿损失，协议约定按半面积赠送飘窗，落地飘窗高2.2米以上，实则窗台高0.7米、窗高1.4米，并未赠送飘窗，损失计算为12474元（6300元/平方米×1.98平方米）。三、被告违约封闭客厅阳台是面积变大的唯一原因，使原告产权面积变大3.135平方米，被告应承担相应责任；房屋产权证的建筑面积，是房款、契税、维修基金、房产税、物��费的计算依据，协议附件二约定阳台、花园和飘窗为赠送面积，赠送的标准是按半面积计算，被告违约封闭客厅阳台，飘窗不落地，并将不计面积的非落地飘窗作价，违反了合同法第七条、第六十二条（二）项的规定。四、如被告不采取补救措施（拆除客厅阳台的封闭、飘窗落地、将产权面积改回126.85平方米），则被告应赔偿原告上述损失。被告辩称，一、原告起诉被告违约，没有事实和法律依据。1、协议附件二中，原告所选A户型的建筑面积为126.85平方米，其中赠送面积10.9平方米，实际交房实测面积为129.92平方米，同样赠送面积为12.05平方米，原告所选户型和实际交房实测面积差为3.07平方米，原告应向被告支付面积差价款19341元（3.07平方米×6300元）；2、根据实测面积，赠送面积差为1.15平方米（12.05平方米-10.9平方米），被告基于诚信原则及让利出发，愿意主动补偿原告7245元（1.15平方米×6300元/平方米），但原告不愿意接受；3、2015年5月17日，湖南出入境检疫检验局组织包括原告在内的所有业主进行选房，在选房前，被告于2015年1月30日对该小区2号栋的规划申请变更，并按要求进行了公示，业主均未提出异议，且当时房屋未对业主进行销售或选购，故变更程序合法有效，原告在被告进行规划变更后进行了选房，依据双方所签协议，特别注明房屋面积以产权证面积为准，同时约定规划调整后，单套户型建筑面积的调整幅度不超过正负5%，故被告无任何违约。二、被告均已按时支付临时安置费，不存在继续发放。涉案房屋于2016年5月消防验收合格，于2016年8月12日综合验收合格，被告现已支付原告临时安置费至2016年8月12日，不存在继续支付临时安置费。三、原告在举证期限届满后增加诉讼请求，违反��《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十四条第（三）项的规定，被告对原告增加的诉讼请求不予认可。综上所述，原告基于对产权面积测绘的错误认识，错误计算赠送面积，从而要求被告承担违约赔偿责任，没有事实和法律依据，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月10日，原、被告签订一份《房屋拆迁补偿协议》，协议约定：被拆迁房屋位于长沙市××树木××路××号，面积101.48平方米，产权属原告共有；被告原址调换原告房屋产权，按被拆迁房屋房产证建筑面积1︰1.25的比例调换房产证建筑面积，产权调��房屋（简称商品房）建筑面积为126.85平方米（以房屋所有权证为准），同时保证商品房套内面积不小于被拆迁房屋套内面积，被拆迁房屋现有套内面积94.35平方米；被告向原告一次性支付两次搬迁费用，每次搬迁费用1000元；采取过渡安置产权调换方式，按建筑面积支付18元/平方米/月的临时安置费，每月临时安置费1827元；临时安置费计取时间自原告搬迁房屋并交付被告房屋钥匙及“两证”当日起，至被告新建住宅楼竣工验收合格且具备交房条件并书面通知原告交房之日止；被告同意支付三个月临时安置费做为原告的装修期补偿；原告搬迁交付房屋钥匙及“两证”当日，被告即向原告一次性支付搬迁费、装饰装修补偿费和其他设施补偿费，临时安置费首次由被告一次性支付原告1年的费用，以后每半年支付一次，被告在本期款项到期前一个月内将下期款项支付给原告��被告应当在原告交旧房钥匙之日起30个月内将经长沙市政府职能部门验收合格的商品房交付原告使用，原告应在被告通知约定的期限内办理收房手续，同时与被告结算补（退）房屋差价款；超过（不足）商品房建筑面积部分的价格计算，双方约定按商品房建筑面积计算超过（不足）被拆迁房屋建筑面积20%以内的价格，原告选择按6300元/平方米与被告结算补（退）差价款；超过被拆迁房屋建筑面积20%以上的，按项目开盘时周边1公里范围内同品质楼盘市场均价计算；在项目开工一年内由自然岭小区开发办与业主代表拟定选房方案，并经全体业主会表决通过；采取过渡安置产权调换方式，被告逾期交房，超过约定过渡期在12个月以内的，按约定标准的百分之五十增付临时安置费，超过约定过渡期在12个月以上的，按标准的百分之百增付临时安置费；被告未按协议约��的期限支付临时安置费、装修补偿等费用的，每延迟1个工作日按临时安置费总额支付原告0.5‰的违约金；规划调整后，单套户型建筑面积的调整幅度不超过±5%，否则，由此给原告造成损失的，由被告承担全部违约责任。上述协议附件二为“户型图”，其中原告安置的商品房对应的系其中的“A”户型，具体数据为：房型三室二厅二卫、建筑面积126.5平方米、套内面积106.09平方米、赠送面积10.17平方米（包括阳台面积5.53平方米、花园面积3.91平方米、飘窗面积0.73平方米）、分摊面积20.41平方米，分摊系数19.24%；同时注明：1、所有阳台、花园、飘窗面积按半面积计算套内面积；2、该分摊系数仅为标准层分摊；3、该户型图原则上不做大的调整，最终以政府部门批准的户型图为准。被告开发的房地产项目位于长沙市××树木××路××号，名称��“双铁城”(又名自然岭小区、双铁兴苑)。2014年5月4日，被告的项目总体规划经长沙市城乡规划局批准，其中2号栋为地上34层、地下3层。2015年1月30日，被告向长沙市城乡规划局提出规划变更申请，申请将“双铁城”2号栋住宅2至34层的开敞阳台改为封闭阳台。2015年2月5日，长沙市城乡规划局向被告出具一份《报建图审批意见告知书》，主要内容为：原则同意报建图变更，并强制要求：1、提供拟变更房屋未销售证明，如有销售应提供购房人意见；2、对变更前后效果图进行现场及网上公示；3、提供防火设计责任书，须满足消防要求。2015年2月15日，被告对上述变更事项在项目现场进行了公示；2015年2月26日，雨花区规划监察执法大队向长沙市城乡规划局出具一份《规划公示反馈意见书》，证明被告对上述变更事项已于2015年2月15日至2015年2月25日在项目现场进行了公示，��收到反馈意见。2015年3月9日，长沙市规划局对各户型设计平面图进行了审查确认，该审查确认的A户型图与涉案协议附件二的A户型图相比，封闭了客厅所对应的阳台，并取消客厅与阳台之间的推拉门。“双铁城”2号栋开工时间为2014年4月，五方竣工验收合格日期为2016年5月5日，消防验收合格日期为2016年5月19日，验收备案日期为2016年8月12日。2016年12月13日，长沙市城乡规划局向涉案项目出具《建设工程规划竣工验收合格证》，载明涉案建设工程符合规划条件和规划许可要求。2015年5月17日，自然岭小区开发办组织包括原告在内的业主进行选房，原告所选房号为“双铁城”2号栋905号房屋（A户型128.92平方米）。2016年4月15日，长沙市房地产测绘队对“双铁城”2号栋进行实测后出具的勘测结论为：��房系预测转实测，规划审批层数为地上34层，地下3层，地上部分报建面积为16113.91平方米；现实测该房为地上34层，建筑面积16099.58平方米，房屋建设基本符合规划审批图纸要求；实测面积与批建面积的差异系计算错误所致。原告所选“双铁城”2号栋905号房屋的实测面积：建筑面积129.92平方米，其中套内建筑面积103.62平方米、阳台面积12.05平方米、分摊面积26.3平方米。根据竣工A户型平面图所示，双方确认上述阳台面积12.05平方米的构成为：厨房所对应的阳台一未封闭，按半面积计算为2.1平方米；客厅所对应的阳台二进行了封闭，按全面积计算为6.27平方米；花园按半面积计算为3.68平方米；飘窗由外飘窗改为内窗，未计算面积。2016年4月14日，被告向原告发出《交付通知书》，主要内容为：交房时间为2016年5月14日至2016年5月20日；交房地点：“双铁城”2号栋1楼物业公司办公室；交付应缴费用：房款结算手续及预交1年的物业服务费。同时告知原告：由于原告自身原因，超过上述期限未办理收房手续，则视为该房已交付，临时安置费自2016年5月16日起停发。由于原告不同意向被告支付房屋面积差价款19341元（3.07平方米×6300元）、面积增加部分的契税387元、维修基金368元，共计20096元，双方未办理涉案房屋的交付手续。原告的临时安置费，实际已发至2016年8月12日。在本案诉讼中，原告明确表示其主张的临时安置费时间段为自2016年8月13日起至实际入住之日止。2016年5月13日，原告诉至本院，请求判如所请。本案经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。本院认为，原、被告签订的《房屋拆迁补偿协议》，系当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规��强制性规定，合法有效。关于被告是否违约。第一，原、被告在签订涉案协议时，涉案项目还未进行规划报建，协议所附户型图也未经规划部门核准，同时注明“该户型图原则上不做大的调整，最终以政府部门批准的户型图为准”；第二、双方在涉案协议中约定，产权调换房屋的建筑面积为126.85平方米（以房屋所有权证为准），同时约定规划调整后，单套户型建筑面积的调整幅度不超过±5%，否则，被告对原告的损失承担违约责任；经规划调整后竣工验收的房屋实测面积为129.92平方米；第三，在原告选房前，被告向规划部门申请规划变更，封闭客厅所对应的阳台，该规划变更经过了规划部门的许可，且被告对此进行了公示；第四、涉案项目竣工验收后，规划部门出具了《建设工程规划竣工验收合格证》，载明涉案建设工程符合规划条件��规划许可要求。上述事实可以证明：双方在协议中未约定禁止规划调整，且最终应以政府部门批准的户型图为准；被告的规划调整经过了规划部门的行政许可，且整个项目建设符合规划条件和规划许可要求；被告进行封闭阳台的规划调整后，原告所选A户型房屋建筑面积的调整幅度未超过协议约定的±5%。因此，被告进行封闭客厅阳台的规划变更，未违反涉案协议的约定和法律规定，原告以被告未经业主同意封闭客厅阳台为由，请求判令被告违约的诉讼主张，无事实及法律依据，本院对此不予支持。关于原告损失。对原告主张的各项损失，本院分述如下：1、关于补偿“赠送面积”12.05平方米的差价款75915元。协议所附A户型图中载明的赠送面积为10.17平方米，该赠送面积是所有阳台、花园、飘窗均按半面积计算套内面积的结果；原告所选房��经实测，阳台面积为12.05平方米，在本案诉讼中，双方确认上述12.05平方米的构成为：阳台一2.1平方米+阳台二6.27平方米+花园3.68平方米，其中阳台一和花园按半面积计算，因阳台二进行了封闭按全面积计算，导致实际赠送面积的减少，因被告封闭客厅阳台并不违反合同约定和法律规定，对原告主张的该项损失，本院不予支持，且原告按12.05平方米计算差价款完全与事实不符。2、关于赔偿封闭客厅阳台造成面积超过部分的损失20505.5元、赔偿今后70年的房产税损失、物业费损失3950元。涉案协议约定按1︰1.25进行产权置换，原告原有房屋产权登记面积101.48平方米，置换给原告的房屋面积应为126.85平方米，协议同时约定置换房屋的实际产权面积最终以房屋所有权证为准，且对置换房屋实际面积超过126.85平方米的部分如何找补差价款进行了约定，最终因客厅阳台封闭导致原告所选房屋的实测建筑面积为129.92平方米，原告主张的损失20505.5元，即为其应找补的面积差价款及相应的契税、维修基金；因被告封闭阳台并不构成违约，由此造成置换房屋产权面积增大，也意味着房屋的市场价值增大，原告应按约定找补面积差价款及相应其他费用，并按实际产权面积交纳物业服务费，该找补款项及原告应交纳的物业费并非原告的损失；原告主张的房产税并未开征，其主张该项损失缺乏事实依据。3、关于赔偿推拉门费用5000元，或者由被告安装推拉门、拆除客厅阳台封闭。封闭客厅所对应的阳台、取消推拉的规划变更，经过规划部门的行政许可，同时涉案协议也约定最终户型图以政府部门批准的为准，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，原告主张的各项损失，均建立在被告封闭客厅阳台构成违约的基础上，因被告封闭客厅阳台并不构��违约，原告的上述诉讼请求，并无其他事实及法律依据，本院对此均不予支持。关于临时安置费。根据涉案协议的约定，临时安置费支付的截止时间为房屋竣工验收合格、具备交房条件并书面通知被告交房之日止。被告向原告发出《交房通知书》中载明的交房截止时间为2016年5月20日，且涉案房屋在上述通知交房的截止时间前已达到交房条件，双方未办理交房手续是因为原告认为被告违约封闭阳台并拒交房屋面积差价款所致。因此，原告要求被告自2016年8月13日起继续支付临时安置费，不符合合同约定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决如下：驳回原告隋然、隋益萍的诉讼请求。本案受理费2407元，由原��隋然、隋益萍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审　判　长　　张建国人民陪审员　　叶政军人民陪审员　　廖　翠二〇一七年五月四日书　记　员　　唐梦苑附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履��自己的义务。关注公众号“”