（2017）苏09民终655号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-14
案件名称
刘通达与高富房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘通达,高富
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终655号上诉人（原审原告）：刘通达，男，1962年12月28日生，汉族，居民，住射阳县。被上诉人（原审被告）：高富，男，1955年7月8日生，居民，住盐城市亭湖区。委托诉讼代理人：姜烨，江苏大直律师事务所律师。上诉人刘通达因与被上诉人高富房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭东商初字第00105号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘通达上诉请求：撤销原判，改判支持高富给付刘通达房款47000元及从2011年6月3日暂算至2015年3月22日的利息35945.36元；一、二审诉讼费用由高富承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.双方在合同中约定门、水、电开户费均由乙方自理，按照约定高富应当自行去供电部门申请开户、缴费接电，可是一审法院仅凭高富的一句话，就对合同约定进行了否定。2.根据《中华人民共和国电力法》第二十六条、二十七条和《电力供应与使用条例》第十二条、第二十条、第二十三条的规定，高富想要开户接电，必须依法向供电企业提出用电申请、签订供用电合同，由供电企业与高富按照安全、可靠、经济、合理和便于管理的原则协商确定双方各自的权利义务，并按规定缴纳费用，而一审法院对上述规定均未采信。3.与案涉房屋性质、土地性质相同，并且都是在2008年1月24日同时出让的，在同一规划区内的位于黄尖镇人民路南侧、镇文广中心西侧地块上的居民都是各居民于2010年向黄尖供电所申请接电的，房屋建设者和出售者杨剑成并没有出资建设用电接入工程以及变压器工程。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为刘通达与高富关于“水电开户费均由乙方自理”产生不同理解，并认为应作出不利于格式条款提供者即刘通达的解释，然而格式条款的解释首先应做文义解释，然后结合案涉合同相关条款进行理解，一审法院既没有进行文义解释和体系解释，也没有按照通常理解进行解释，故而得出了错误的结论，认为刘通达有完成用电接入工程的义务是错误的。2.一审法院错误的混淆了商品房和自建房的概念，刘通达建造的房屋是自建房，江苏省电力公司苏电发展[2008]1880号文件使用的前提是新农村集中居住区等客户，案涉房屋显然不适用该规定。高富辩称：一、案涉房屋水电接入义务是刘通达法定的，不可免责的义务，一审法院已经查清，案涉房屋至今没有接入水电，该事实是高富抗辩迟延支付尾款的合法理由，依据合同法的相关规定，在刘通达没有履行接入水电义务的情形下，高富有权利迟延履行交付房屋尾款的义务。二、一审判决适用法律正确，本案是不动产买卖，应当适用不动产买卖的相关法律规定，一审在查清案涉房屋水电没有接入的基础上依据合同法相关条款认定高富迟延付清尾款符合法律规定，因此对迟延造成的责任依法认定为刘通达，故在支持给付剩余价款的基础上不支持刘通达主张的迟延付款利息是符合法律规定的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘通达向一审法院起诉请求：高富支付刘通达房款47000元及从2011年6月3日算至2015年3月22日的利息35945.36元。一审法院认定事实：刘通达与ＸＸ玉系夫妻关系。2008年，ＸＸ玉以出让方式取得位于盐城市亭湖区黄尖镇子午路东侧1574.4平方米国有土地使用权，并于2012年7月办理了国有土地使用权证书。取得上述国有土地使用权后，经相关部门批准，刘通达开始建设房屋。2011年5月11日，刘通达（甲方）与高富（乙方）签订合同书一份。约定：1.甲方将自建位于黄尖镇子午路东侧国有出让土地上的一幢十二间楼房中的由北向南第六间楼房转让给乙方，房价为257000元；2.甲方转让给乙方的楼房是毛坯房，灯具、开关、线路、楼梯扶手、水龙头、东立面阳台窗等室内装修及门、水、电开户费均由乙方自理，西立面卷闸门由甲方做；3.合同订立时交房款6万元，2011年6月1日再交房款12万元，余款按月息9‰于2011年6月1日起计息，2011年9月1日再交1万元及相应利息，2011年12月1日再交1万及相应利息，2012年12月1日全部结清,逾期付款利息按月息18‰由乙方承担；4.甲方帮助牵头办理过户手续，所需税费由乙方承担,办理时间为乙方交清房款以后；5.如有一方违约，违约方承担违约金3万元。合同签订后的5月15日，高富向刘通达支付购房款6万元，之后，之后，其又分别于2011年6月2日、6月6日、11月16日支付8万元、6万元、1万元，合计共支付21万元。对于高富提出的另外交纳的1800元，其还提交了2013年1月14日刘通达出具的收据一份，但该收据记载的交款人（单位）为“樊菊梅”。樊菊梅系高富妻子的妹妹，她也从刘通达处购买了房屋。对于上述房屋的交付时间，双方均未能提交证明交付手续的证据，但刘通达陈述：2011年5、6月就将房屋钥匙交给了高富。2014年8月，刘通达委托盐城市房屋安全鉴定中心对于上述房屋进行了鉴定。经鉴定，该中心于2014年8月12日作出盐房鉴字[2014]第62号房屋结构安全鉴定书，鉴定结论：该住宅楼安全性等级综合评定为可安全使用级。同月，刘通达为上述房屋办理的房产证和土地使用权证，并应高富的要求，将房屋的所有权人、土地使用权人登记为其儿子高志勇、儿媳吴允秀，但上述证书现在刘通达处保管。一审法院另查明：在刘通达起诉的其他购房户追索房款的案件中，其还提交了朱云虎、唐春芹等人的购房合同，内容与案涉购房合同基本一致。刘通达对此陈述：“购房合同是双方协商一致，并由我找人打印的”。一审法院还查明：上述房屋，至今未能接入居民用电。刘通达还向一审法院提交了“居民供用电合同”一份，在该合同尾部供电人一栏中加盖了“江苏省电力公司盐城供电公司供用电合同专用章（3）”的印章，刘通达以及高富的儿子高志勇也分别签字。对此，刘通达提出接入居民用水、用电不是其合同义务，因为合同中约定“水、电开户费均由乙方自理”，另外，高富也已与供电部门签订了合同，可以接上居民用电。高富不同意该项意见。为此，一审法院在关联案件审理过程中，依法向供电部门进行了了解，其工作人员指出：“该种情况应适用省公司[2008]1880号文件第二条第二款的规定，应由房屋的开发商负责架设变压器，费用约20万元也应由其负担。至于这份我公司盖章的居民供用电合同是如何到当事人手中的，我们也不清楚。但这一户目前仍不符合接电的条件，我们是不会与他签订这种合同的。”江苏省电力公司苏电发展[2008]1880号《关于明确新农村集中居住区等客户供电工程管理意见的通知》第二条（农村居民客户供配电设施建设及收费标准）第二款（商品房性质的集中居住区）规定：“商品房性质的集中居住区是指符合城市总体规划，土地以市场价格挂牌拍卖，土地性质为国有，由房地产开发企业以商品房形式合法开发的居住区。其供配电设施建设标准按照《居住区供配电设施建设标准》执行，其接入工程根据2006年《省物价局关于供（配）电贴费中自建部分工程费用执行范围的批复》要求，与内部受电工程一并由居住区开发企业出资建设”。一审法院还向黄尖镇供水部门进行了了解，其负责人陈述：“居民个人和房屋的开发商均可以来开户接水，费用是一样的，大概在2000元。”此外，刘通达还陈述建房所需的各类配套费用共计10万元均已缴纳政府相关部门，并提交黄尖镇建设环保服务中心出具的证明以及转账凭证各一份。一审法院认为，（一）关于案涉房屋买卖合同是否有效以及履行合同的主体问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，刘通达以其妻子ＸＸ玉的名义通过有偿出让方式取得了国有土地的使用权后，建设多套房屋对外公开出售，并为购房者办理了相关权属证书。这一行为虽非真正意义上的商品房开发，但从经营流程和实际效果来看，具有部分商品房开发的性质。而刘通达、高富之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，并已办理了相关权属证书，应为有效合同。至于房屋买卖合同的履行双方，刘通达、高富对此并无异议，相关房款也一直由高富进行支付。房屋的权属证书虽应高富的要求已办理给他人，但这是高富对于自己权利的处分行为，而本案是因房屋买卖合同所引发的债务纠纷，与上述物权的登记行为也并非同一法律概念。故一审法院依法认定履行合同的双方仍应为刘通达、高富。（二）关于案涉合同能否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。双方在合同中并未约定合同解除的条件，在本案审理过程中更未能达成解除合同的一致意见。高富接受上述房屋已超出三年，如有相关问题其应当在合理的时间内提出解除合同的意思表示，且在本案审理过程中也未能举证证明存在解除合同的法定情形，亦未提起反诉，故对此一审法院不予采信。（三）关于案涉房屋是否存在质量的问题。庭审中，刘通达提交相关鉴定部门出具的鉴定书一份，证实案涉房屋安全性等级综合评定为可安全使用。对此，高富虽予以否认，但未能提交其它相反证据证明案涉房屋存在质量问题，故对于高富的此项抗辩，一审法院不予采信。（四）关于未能接入居民用电是否构成高富不支付剩余房款抗辩理由的问题。1.在双方签订的房屋买卖合同中，对于用电接入工程由谁负责完成未明确约定。江苏省电力公司苏电发展[2008]1880号文件虽是电力部门的企业文件，但相关费用的负担已经行政主管部门的核准，结合一审法院调查了解的情况，可以认定案涉房屋的用电接入工程应当由房屋建设者刘通达出资建设。但至本案庭审辩论终结前，相关接入工程仍未开工建设。故对于此项义务，作为建设者的刘通达未能完成，购房者办理接电手续的前提条件仍不具备。2.刘通达提交的供电部门加盖了印章的供电合同，现在其身边自行保管。对于这份合同能否表明可以接上居民用电，供电部门予以了明确的否认。从客观效果上来看，高富所购的房屋确仍未接上居民用电。3.刘通达虽向黄尖镇建设环保服务中心缴纳了10万元的相关配套费用，但其未能证明该笔费用与用电接入工程存在关联性，故不能作为其已经完成了上述义务的证明。4.案涉房屋买卖合同是由刘通达提供的格式合同。此合同中具有“水、电开户费均由乙方自理”的约定，但双方对此具有不同的理解。首先，《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。在本案审理过程中，刘通达未能提交相关证据证明其在合同签订时，已经尽到了上述法律规定的说明义务；其次，根据《合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，上述条款应作出不利于格式条款提供者、刘通达的解释；再次，高富作为单个购房者在办理接电手续的前提条件不具备的情况下，即使愿意负担相关费用、自行办理，但仍然无法办理成功。故合同中虽有“水、电开户费均由乙方自理”的约定，也不能免除刘通达作为案涉房屋建设者完成用电接入工程的义务。综上，刘通达作为案涉房屋的建设者和出售者，其在向购房者交付房屋时，就应当完成用电接入工程，具备购房者接入居民用电的前提条件。而根据合同中分批支付房款的约定，高富支付剩余房款的时间应在刘通达交付房屋之后。故刘通达完成用电接入前提条件的合同义务在先，高富支付剩余房款的义务在后。因此，高富应在刘通达完成居民用电接入前提条件后，支付剩余房款。（五）关于接入居民用水以及房产证的问题。根据一审法院依法向黄尖镇供水部门调查了解的情况，可知接入居民用水相关人员均可至该供水部门办理手续，并无相关前置程序。故接入居民用水问题不应成为高富不支付剩余房款的抗辩理由。案涉房屋的房产证，刘通达已按照高富的要求办理号，现因双方之间存在房款纠纷仍在刘通达处保管，对此高富可另案主张权利，一审法院在本案中不予处理。（六）关于剩余房款以及利息、逾期利息的问题。双方商定房款的总额为257000元，高富已陆续支付了21万元，故剩余房款为47000元。至于高富提出又支付1800元的意见，因其提交的相关收据中记载的交款人为樊菊梅，且樊菊梅也曾向刘通达购买房屋，高富不能证明该款项与本案的关联性，故对此抗辩意见，一审法院不予采信。案涉合同中，双方还约定了余款需计付利息以及逾期利息，该项约定系双方真实意思的表示，并不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。刘通达现主张的是2011年6月3日至2015年3月22日的利息和逾期利息。但此时，其已经向高富交付了房屋，并未完成接入居民用电的前提条件，相关合同义务并未完成，高富未支付剩余房款事出有因。如此段时间再行计算利息或逾期利息，则有失去公平，故一审法院对于刘通达的此项主张，不予支持。对于之后的利息或逾期利息，刘通达在本案中并未主张，故对此不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十一条、第六十七条、第一百三十条之规定，一审法院判决：高富应于刘通达完成相关居民用电接入手续（或是相应条件具备）后十五日内向其支付房款47000元。二、驳回刘通达的其它诉讼请求。案件受理费1880元，由刘通达负担（已交纳）。二审中，当事人均未提供新证据。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。本案的争议焦点为：刘通达是否已经按照其与高富签订的协议，将符合合同约定条件的房屋交付给了高富，高富是否应当向刘通达支付剩余房款并承担相应利息。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。刘通达和高富签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方交易的是住宅房，出卖人刘通达应当交付有供电配电条件的房屋。根据苏电发展[2008]1880号《关于明确新农村集中居住区等客户供电工程管理意见的通知》规定，农村居民客户分为农村零星居民客户、商品房性质的集中居住区和新农村集中居住区等三类，农村零星居民客户属于自建自住、单门独户，申请用电的房屋拥有乡镇房屋所有权证、集体土地使用证。新农村集中居住区是以非商品房形式建设，土地为集体土地性质的农民集中居住区。商品房性质的集中居住区是指土地以市场价格挂牌拍卖，土地性质为国有，由房地产开发企业以商品房形式合法开发的居住区。刘通达投资建设的案涉房屋，显然不属于农村零星居民、新农村集中居住区的情况。刘通达虽不是“房地产开发企业”，但其取得相关土地使用权的程序，土地使用权的性质，开发房地产的形式以及建设案涉房屋的目的的盈利性，均具备了“商品房性质的集中居住区”的特征，故其应当按照相关规定，出资建设居住区的供电配电设施。根据查明的事实，案涉房屋通电的程序为，首先架设必要的供电配电设施，如变压器等，后进行用电开户。根据刘通达和高富签订合同的约定，水、电开户费均由乙方（高富）自理，但高富进行接电开户的前提是刘通达已经履行了出资建设居住区的供电配电设施的义务。现刘通达并未履行该义务，即要求高富自行办理开户，并支付房屋尾款及利息，没有事实依据，不应采信。综上，刘通达的上诉理由不均能成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1880元，由上诉人刘通达负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东审 判 员 陈 杰代理审判员 郑娟娟二〇一七年五月四日书 记 员 施凯钰 来源：百度搜索“”