（2017）豫01民终350号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-06-16

案件名称

马超、高峰房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

马超,高峰,张巍巍

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终350号上诉人（原审被告）：马超，男，1986年9月8日出生，汉族，住河南省荥阳市。委托诉讼代理人：周永辉，河南中亨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高峰，男，1978年5月18日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：李燮，河南经东律师事务所律师。原审被告：张巍巍，男，1983年1月30日出生，汉族，住河南省上蔡县。上诉人马超因与被上诉人高峰、原审被告张巍巍房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院（2016）豫0105民初22320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马超上诉请求：1.依法改判上诉人不承担原判决中的6.65万元房租；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，原审法院认定上诉人支付给被上诉人租金加定金14.5万元错误，因上诉人共计支付给被上诉人的金额为19.5万元，对于原审法院不予支持的5万元，上诉人提供了微信转款凭证及存款凭条，可以充分证明上诉人向被上诉人支付5万元的相关事实。二、因被上诉人提供的房屋电力设施为220V，无法正常进行装修及工作，导致上诉人装修期间延长至75天，张巍巍与被上诉人的录音中被上诉人也承认因电力设施问题导致上诉人方无法进行装修及工作的事实，且有装修工人张春光的证言予以证明，足以证明该租赁房屋因电力设施不能正常使用的事实。对于该事实原审中并未予以认定。因租赁房屋存在电力设施不能正常使用，应当减少租金。三、根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项的规定，本案中双方签订的不定期租赁合同，上诉人与被上诉人可以随时解除，在合同解除时，上诉人不存在过错，故应当根据公平原则由上诉人与被上诉人分摊，且装饰费用高达27万元之多，应当由上诉人与被上诉人分摊。因此装修该租赁房屋的装修残值损失应当折抵房屋租金。综上所述，原审认定事实不清，适用法律错误，应当依法改判，望二审法院支持上诉人的上诉请求。高峰辩称，上诉人提交的银行存款凭条及微信凭证，不能证明5万元是上诉人向被上诉人支付的租金。关于上诉人主张的因租赁商铺电力设施存在问题导致上诉人无法进行装修及工作，要求减少租金的主张，理由不成立。上诉人一审中提交的录音证据，不能证明被上诉人供电设备存在问题。该用电问题已经双方协商后妥善处理。该录音的时间为上诉人拒付租金突然搬离租赁商铺之后，录音的内容表明其有拒付拖欠租金故意寻找借口的目的。被上诉人对该录音的观点有异议，如果上诉人因为供电问题造成损失应当进行反诉。该供电问题与本案租金拖欠问题无关联。上诉人认为装修费用应抵扣租金的理由不成立。原审被告张巍巍未答辩。高峰向一审法院起诉请求：两被告共同向原告支付拖欠的租金125000元，赔偿损失（按一个月租金计算）45000元，以上共计170000元，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年11月7日，被告欲承租原告商铺，当日被告马超向原告支付商铺定金10000元，原告向被告马超出具收据一份，载明：兹收到马超交来C102商铺定金10000元。2015年12月21日，被告张巍巍通过POS机刷卡向原告支付商铺一季度的房租135000元，原告向被告张巍巍出具收据一份，载明：兹收到张巍巍交来C102-10商铺房租135000元。原、被告双方口头达成协议，约定被告承租原告位于郑州市天荣汽配城C102号的商铺，租赁期限二年，每月租金45000元，后被告于2016年5月11日搬离商铺。原、被告在庭审中对以上事实均予以认可。庭审期间，被告提供的视听资料载明，原告称其出租涉案房子四个半月，将近五个月。原告对该份证据的真实性无异议。后因被告拖欠商铺租金，原告索要无果，遂诉至该院成讼。一审法院认为，原、被告双方达成口头协议，系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，该院予以确认。被告租赁原告房屋，原告依约履行了房屋出租义务，被告应当向原告足额交纳房屋租赁费用。对于本案房屋的交付时间，根据被告提供的视听资料，并结合原告所提交的相关证据，该院认定房屋交付时间为2015年12月21日。根据法律规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。结合本案，被告搬离商铺之日即为租赁合同解除之日，应当依照约定支付其租赁期间即2015年12月21日起至2016年5月11日止（4个月21天）的房租，共计租金211500元，被告仅支付原告租金加定金共计145000元，尚欠原告租金66500元。关于原告要求赔偿损失45000元的诉讼请求,证据不足,该院不予支持。关于被告称其还曾支付过50000元的租金，并提交了微信转账记录、存款凭条，但该证据均无法证明系被告向原告交纳房租的费用，且原告对此亦不予认可，故该院不予支持。关于被告的其他答辩意见，因无法提供相关证据予以证实，证据不足，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告马超、张巍巍于判决生效后十日内向原告高峰支付房租66500元；二、驳回原告高峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1850元，由原告高峰负担1126元，由被告马超、张巍巍负担724元。本院二审期间，马超提交两组证据：1.曹青林的工商银行借记卡账户历史明细清单一份，起始日期为2015年11月1日，截止日期为2015年11月30日，拟证明马超委托曹青林向高峰转款的事实，并称马超一审提交的转款4万元的凭条的存款人是曹青林，对方账号是高峰账号。2.微信截图三张，拟证明马超转款给高峰的事实。高峰针对马超二审提交的证据质证认为：对第一组证据的关联性有异议，曹青林与马超没有关联。转入方卡号不完整，无法核实为高峰。转款时间为2015年11月14日，该期间马超已经向高峰支付过商铺租金，没有另行支付租金的必要。双方的月租金为4.5万元，按季度支付。马超于2015年11月7日交付定金1万元，2015年12月21日交付第一季度租金13.5万元，并于当日入驻商铺。马超主张其2015年11月14日交付租金不合情理。对第二组证据微信的交易记录的真实性无异议，关联性有异议。该转款显示转给“高马二溪安化黑茶河南旗舰店～高峰”，“高马二溪安化黑茶河南旗舰店～高峰”确系高峰本人微信昵称。2015年11月9日确实收到了马超通过微信支付的两笔款项8000+2000共计1万元，但该款是马超购买黑茶向高峰支付的货款。原审被告张巍巍未质证。高峰及张巍巍二审中未提交新的证据。根据当事人的举证及质证意见，本院对马超提交的两组证据的真实性予以认定。鉴于高峰对两组证据的关联性均有异议，且马超所提交的证据不足以证明曹青林向高峰所转4万元与本案的关联性及微信转款1万元的用途，故本院对马超二审提交的两组证据与本案的关联性不予认定。本院查明的事实与原审法院查明的事实相同。本院认为，双方当事人对一审法院认定的租赁期间及租金总额均无异议，本院予以确认。马超二审中提交的证据，不能证明与本案的关联性，故一审法院对马超辩称还支付过5万元租金的主张不予支持并无不当。马超上诉称因电力设施问题导致其无法进行装修及工作，其在一审中虽提交了录音光盘及张春光证言，但张春光未出庭作证，马超提交的证据不足以证实电力设施不能正常使用的原因及给马超造成损失的具体事实，故对马超该项主张本院不予支持。关于马超要求装修残值损失应当折抵租金的主张，其在一审中提交了张春光证言及张春光出具的《速度之星报价单》，因张春光未出庭作证，马超提交的证据亦不足以证明其装修的实际花费及其搬离租赁房屋后的装修残值；且本案租赁合同因马超等人搬离商铺而解除，马超未能证明合同的解除系因不可归责于双方的事由所导致，故对马超该项上诉主张亦不予支持。综上所述，马超的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1463元，由马超负担。本判决为终审判决。审判长　　李传炜审判员　　王燕燕审判员　　柴雅琳二〇一七年五月四日书记员　　陈明真 百度搜索“”