（2017）沪0114民初83号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-09-19
案件名称
王大中与上海铭心房产经纪有限公司、郭清峰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王大中,郭清峰,上海铭心房产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初83号原告：王大中，男，1952年12月2日生，汉族，户籍地上海市静安区。委托诉讼代理人：沈毅芬，上海震亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：付二光，上海震亚律师事务所律师。被告：郭清峰，女，1977年10月5日生，汉族，户籍地安徽省淮北市，现住上海市嘉定区。委托诉讼代理人：陈益星，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐一，上海申浩律师事务所律师。被告：上海铭心房产经纪有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：王玉粉，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵文祥。原告王大中与被告郭清峰、上海铭心房产经纪有限公司(下称“铭心房产”)间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月3日立案，由审判员周平依法适用简易程序进行审理。原告王大中及其委托诉讼代理人沈毅芬、付二光，被告郭清峰及其委托诉讼代理人陈益星、唐一，被告铭心房产的委托诉讼代理人赵文祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2016年6月28日就位于上海市嘉定区鹤望路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“涉诉房屋”)签订的《房地产买卖居间协议》，并判令被告郭清峰所付定金人民币20万元不予退还(以下币种均为人民币)；2、判令被告郭清峰向原告赔偿损失24万元(120万元*20%)。事实与理由：原告因置换房屋需要，经被告铭心房产居间介绍，于2016年6月28日与被告郭清峰签订了《房地产买卖居间协议》，约定：原告将涉诉房屋作价350万元出售给被告郭清峰，首付款150万元，第二期房款200万元以银行贷款形式支付；签署协议的次日，被告郭清峰应补足定金至20万元；双方应于2016年9月5日签订《上海市房地产买卖合同》，并于9月30日前办理过户。该合同签署后，被告郭清峰支付了定金20万元。2016年8月26日，被告铭心房产的员工突然来电称过户时间需延长两三个月，此举必将导致原告与案外人订某的买房合同无法正常履行，故原告多次要求被告郭清峰按约于9月30日前办理过户，但均协商未果。因被告郭清峰原因致使双方间的买卖合同无法履行，已构成违约。基于以上情况，原告为维护自己的权益诉至法院，要求判如所请。被告郭清峰辩称：同意解除《房地产买卖居间协议》，但该合同无法履行的原因在于原告，因此原告无权没收定金并主张赔偿损失,且原告主张的所谓损失并未实际发生。被告铭心房产辩称：同意解除《房地产买卖居间协议》，但该合同无法履行的原因在于原告，因此原告无权没收被告郭清峰交付的定金，也无权向被告郭清峰主张赔偿损失。原告围绕诉讼请求依法提交了《房地产买卖居间协议》、上海市房地产权证、律师函及邮寄凭证、录音资料两份、独生子女证，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对上述证据，当事人不持异议，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告的庭审陈述及上述证据，本院确认如下事实：涉诉房屋登记为原告所有。2016年6月28日，原告(甲方)与被告郭清峰(乙方)在被告铭心房产(丙方)居间下签订《房地产买卖居间协议》，其中约定：甲方将涉诉房屋作价350万元出售给乙方；在签订买卖合同当日乙方将首付150万元支付甲方，第二期房款200万元以贷款方式支付，放款期限以贷款银行规定为准，甲、乙双方同意从首付中扣留2万元作为尾款，于甲方将涉诉房屋交付乙方当日支付；甲、乙双方同意于2016年9月5日签订《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能履行该事项，应向乙方双倍返还定金，若乙方未能履行该事项，则甲方已收的定金不予返还；甲、乙双方约定涉诉房屋的交易过户时间为2016年9月30日前；甲方收到银行放贷后3日内，甲、乙双方对涉诉房屋进行清点、验看，确认无误后由甲方将涉诉房屋交付乙方；乙方应于签署本协议后次日内将定金补足至20万元。双方另对其他事项作了约定。当日,被告郭清峰未向原告和被告铭心房产提供其社保缴费记录，原告和被告铭心房产亦未要求被告郭清峰提供。被告郭清峰当日向原告支付定金5万元，次日向原告转账支付定金15万元。2016年8月26日，原告与被告郭清峰至被告铭心房产处商谈网签事宜。原告提出因置换房屋需要资金要求按约或者提前网签过户，但被告郭清峰因社保需至2016年9月底10月初才连续缴纳满5年，被告铭心房产建议双方将过户时间延迟至2016年10月30日，并建议被告郭清峰以自有资金支付房款250万元，银行贷款减少为100万元，被告郭清峰表示需要考虑。2016年9月5日，原告与被告郭清峰又至被告铭心房产处，原告表示未同意延迟至10月30日过户，坚持按合约应于9月30日过户，被告郭清峰表示多付首付有困难，推迟首付可以继续履行合同。当日，原告与被告郭清峰最终未能订某网签版买卖合同。2016年9月7日，原告委托律师向两被告寄送《律师函》，载明：被告铭心房产工作人员于2016年8月26日要求原告将过户时间延长2至3个月，因原告置换房屋无法答应，三方于2016年9月5日再次商谈未果，故因被告郭清峰原因致使合同履行不能，要求解除《房地产买卖居间协议》并没收定金20万元。审理中，原告为证明因被告郭清峰未按约履行合同导致其女儿王某某换房资金不足产生借款利息损失，提交了：案外人王某某对外签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、房地产权证(权利人王某某)、原告2016年8月30日出具给其哥哥王大明的《借条》(借款总额120万元，借期1年，年利率20%)、结算业务申请书、汇款通知单、交易受理单。两被告质证后认为，对案外人王某某签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖合同》、原告出具的《借条》的真实性均无法确认，对房地产权证、结算业务申请书、汇款通知单、交易受理单的真实性虽无异议，但认为借款系由原告为本案诉讼所虚构，《借条》上的120万均在原告汇款120万元给案外人王某某之后汇入原告账户，故以上证据均与本案无关。原告陈述该利息24万元尚未支付。本院认为，原告与被告郭清峰在被告铭心房产居间下签订的《房地产买卖居间协议》是买卖双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守。原、被告未能按约于2016年9月5日订某网签版买卖合同，系因被告郭清峰缴纳社保年限不足、不符合购房条件所致。买卖双方在订某合同时，均负有审慎的注意义务。被告郭清峰作为买方未详细了解自己是否符合本市购房政策即签约具有过错，而原告作为卖方未在签约时要求买方提供相应材料以判断买方的购房资格亦具有过错，故本案不适用定金罚则，原告应将定金20万元退还给被告郭清峰。原告另要求被告郭清峰赔偿损失24万元，现因该利息尚未实际支付，故本院对该项请求不予支持。现原、被告一致同意解除三方签订的《房地产买卖居间协议》，本院予以照准。被告郭清峰虽辩称原告已将过户时间延期，系因房价上涨导致原告违约的抗辩意见，原告提供的录音显示双方确就变更过户时间和首付金额进行过协商，但终未能达成一致，在此情况下仍应按《房地产买卖居间协议》的约定履行，故对该抗辩意见本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告王大中与被告郭清峰、被告上海铭心房产经纪有限公司于2016年6月28日就位于上海市嘉定区鹤望路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖居间协议》；二、驳回原告王大中的其他诉讼请求。本案受理费7,900元，减半收取3,950元，由原告王大中负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 周 平二〇一七年五月四日书记员 俞佳悦附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。…… 来自