（2017）苏05民终1624号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-10-10
案件名称
甄茂俊与刘红波房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘红波,甄茂俊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终1624号上诉人（原审被告）：刘红波，男，1982年8月9日生，汉族，户籍地江苏省涟水县，住江苏省苏州市吴中区。被上诉人（原审原告）：甄茂俊，女，1964年1月22日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。上诉人刘红波因与被上诉人甄茂俊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省苏州市吴中区人民法院（2016）苏0506民初6744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘红波的上诉请求：撤销原判，将本案发回重审或者依法改判。原审判决认定事实不清，适用法律错误。合同签订后我方并未拖欠租金，但是被上诉人甄茂俊多次刁难、威胁我方，干扰我方正常生活。在遭到拒绝后甄茂俊以此为由收回房屋，并通过张贴和邮寄的方式要求我方限期搬离。被上诉人甄茂俊的行为严重违约，请求其返还租房押金2200元，并赔偿我方违约金2200元、搬家费2000元、空调拆装费1000元、误工费1000元，甄茂俊垫付的水电费、物业费则可以从中扣除。甄茂俊辩称：上诉人刘红波多次拖欠房租，直到2016年10月份才搬离。甄茂俊向一审法院起诉请求：1、判令原审被告按照每月2200元支付自2016年8月1日起至2016年10月30日止的租金（其中应扣除被告已支付的300元）。2、判令原审被告支付所欠水费458.3元、电费435元、10个月物业费800元。本案诉讼费用由原审被告承担。原审法院经审理查明：苏州市吴中区郭巷街道国香雅苑37幢103室系甄茂俊与案外人朱家应、朱海瑞按份共有。甄茂俊（出租方）与刘红波（承租方）签订了《房屋租赁合同书》一份，约定甄茂俊将上述房屋出租给刘红波使用，租期自2016年1月2日至2017年1月1日止，租金每月2200元，租房保证金2200元，租金每三个月支付一次，第一次租金及保证金在签订本合同时即时支付，以后租金按规定的付款期限提前30天将下期房款支付出租方。水费、电费、物业管理费由承租方承担。租房保证金存放于出租方作为履约保证金，不计利息，主要用于对合同期满终止时，出租方对承租方在租赁期内发生的基本费用，包括房租、房内物品损坏、短缺等扣除清算后一次性不计利息退还承租方。如承租方违反合同约定，出租方有权终止本合同，收回房屋，没收剩余房款，如不足低于出租方损失，承租方应予以赔偿。如承租方因非房屋问题中途退房，须按一个月房租金向出租方支付违约金，出租方退回剩余租金及保证金，否则，没收剩余房租金及保证金。如承租方租赁期已超过，承租方既不续签也不退房，出租方对该房有权作出处理，后果由承租方自负。庭审时，甄茂俊陈述，刘红波实际交纳租金至2016年7月31日，租金中可余留存下月的金额为300元。此后，刘红波未支付过租金，后其于2016年10月30日搬离涉案房屋，双方合同现已解除。但刘红波拖欠其水电费及物业费未结清，甄茂俊为其垫付电费435元、水费458.30元及物业费800元。对此，甄茂俊提供了水电发票及物业费收款收据予以佐证，其中电费金额为380元、水费金额为458.30元，物业费票据中载明2016年物业费为941元。甄茂俊陈述，上述电费中包括房屋电费为380元、车库电费为55元，车库电费就不在本案中主张。另，刘红波向其交纳了租房保证金2200元，因刘红波一直结欠租金、水电费，并造成房屋受损，故按照合同约定，自己有权没收该保证金。以上事实，由甄茂俊提供的房产证、房屋租赁合同、收款收据、发票、当事人陈述及庭审笔录、询问笔录予以证实。原审法院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同，系其真实意思表示，不违反法律强制性规定，应属有效，当事人应当按约履行自己的义务。合同签订后，甄茂俊依约履行了合同义务，而刘红波应按约支付租金、水电费与物业费。现甄茂俊称刘红波已搬离，租赁合同已解除，而刘红波无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩权利。据此，原审法院采信甄茂俊的主张，经核定刘红波结欠甄茂俊的租金为6229.03元。关于保证金2200元，甄茂俊根据合同约定不予退还，该款由其双方当事人自行处理，不属本案处理范围，不予理涉。关于甄茂俊主张水费458.3元、电费435元及2016年10个月物业费800元，根据其提供的证据，经审查核定水费为458.3元、电费为380元及物业费为784.17元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：刘红波于本判决生效之日起十日内支付甄茂俊租金6229.03元、水费458.3元、电费380元、物业费784.17元，合计人民币7851.5元。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币25元，由刘红波负担。二审查明事实与原审查明的事实一致。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应当依约行使合同权利，履行合同义务，若一方拒不履行或不适当履行其义务，则构成违约，需要向守约方承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。上诉人刘红波多次拖延支付租金，属于违约行为，被上诉人甄茂俊根据合同约定行使合同解除权，上诉人刘红波也已经实际从涉案房屋中搬离，故双方的租赁合同解除。被上诉人甄茂俊主张上诉人刘红波支付租金及水电费、物业费，其诉请合法有据，依法应当予以支持。上诉人刘红波要求被上诉人甄茂俊返还租房押金并赔偿其损失，因缺乏事实及法律依据，且一审中其未提起反诉，二审依法不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘红波负担。本判决为终审判决。审判长 赵东审判员 叶刚审判员 杨兵二〇一七年五月四日书记员 孙贞 微信公众号“”