（2017）吉24民终246号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-05-27
案件名称
珲春森林山房地产开发有限公司与侯丽房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事裁定书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珲春森林山房地产开发有限公司,侯丽,珲春边境经济合作区房屋征收办公室
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国行政诉讼法》：第十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百二十四条
全文
延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 裁 定 书（2017）吉24民终246号上诉人（原审被告）：珲春森林山房地产开发有限公司，住所地吉林省珲春边境经济合作区长岭公路西侧门市房。法定代表人：宋路祥，董事长。委托诉讼代理人：管廷坤。委托诉讼代理人：杨胜宪，吉林达公伟业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：侯丽，1962年2月2日出生，住吉林省珲春市，现住吉林省珲春市。委托诉讼代理人：薛彦玲，吉林何晓明律师事务所律师。原审被告：珲春边境经济合作区房屋征收办公室，住所地吉林省珲春边境经济合作区管委会*楼西侧。负责人：崔昌彬，主任。委托诉讼代理人：刘冰。委托诉讼代理人：俞哲辉，吉林达公伟业律师事务所律师。上诉人珲春森林山房地产开发有限公司（以下简称“森林山公司”）与被上诉人侯丽、原审被告珲春边境经济合作区房屋征收办公室(以下简称“合作区征收办公室”)房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省珲春市人民法院（2016）吉2404民初字第1269号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人森林山公司的委托诉讼代理人管廷坤、杨胜宪，被上诉人侯丽及其委托诉讼代理人薛彦玲，原审被告合作区征收办公室的委托代理人俞哲辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。森林山公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回上诉人的诉讼请求。事实与理由：1.森林山公司与合作区征收办公室签订的《委托征收协议书》违反《国有土地上房屋征收与补偿条例的规定》，不具有法律效力。2.本案为行政征收纠纷，应作为行政案件审理。侯丽辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1.森林山公司与合作区征收办公室签订的《委托征收协议书》系双方真实意思表示，合法有效。在一审中各方当事人均已同意合作区征收办公室应承担的义务由森林山公司承担。2.侯丽并非要求履行《房屋征收产权调换协议》，而是要求解除该协议，在森林山公司愿意独自赔偿侯丽损失的情况下，应属于民事案件。3.一审判决确定的损失和房屋价格符合法律规定。侯丽向一审法院起诉请求：1.解除《房屋征收产权调换协议书》;2.森林山公司赔偿候丽损失263560元[278912元（3200元/㎡×87.16㎡）-15352元）并支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，自2013年11月1日计算至实际给付之日止）；3.森林山公司支付候丽租金（按500元/月标准，自2013年11月1日计算至法院判令解除之日止）：森林山公司支付赔偿款278912元（3200元/㎡×87.16㎡）。事实和理由：2012年8月30日我与合作区征收办公室签订《房屋征收产权调换协议书》,约定合作区征收办公室将我在合作区的49㎡房屋及其他附属进行拆迁,同时约定合作区征收办公室保证在2013年10月末之前回迁完毕。2012年10月16日，合作区征收办公室和森林山公司将其开发的位于春景生态家园7栋1单元301号（候丽妹妹）和7栋1单元302号两套房屋给候丽安置。候丽多次向森林山公司提出回迁，但森林山公司告知因春景生态家园7栋1单元301、302号房屋水、电未安装好，能交付房屋时立即将房屋交付给候丽。2015年6月，候丽通过他人了解春景生太家园房屋已经交付钥匙，候丽到春景生态家园查看，得知森林山公司将春景生态家园7栋1单元302号房屋出售给他人且正在装修。合作区征收办公室、森林山公司将春景生态家园7栋1单元301号交付给候丽妹妹。因合作区征收办公室违反约定未能如期安置候丽回迁，致使候丽租赁房屋居住，同时疏于管理，致使森林山公司将房屋另卖给他人。依据合作区征收办公室提供的《委托征收协议书》，森林山公司与合作区征收办公室系委托合同关系。一审法院认定事实：2012年6月9日森林山公司与合作区征收办公室签订《委托征收协议书》将合作区征收收办公室负责拆迁新农村建设工程涉及的私有房屋拆迁。2012年8月30日候丽与合作区征收办公室签订《房屋征收产权调换协议书》载明：“甲方：合作区征收办公室，乙方（被征收人）候丽，手机：136XXXX****。根据国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》及省州市棚户区改造的相关政策，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方房屋搬迁补偿安置事宜达成如下协议：对房屋、附属物情况确认如下：第一条……房屋坐落于合作区春景区A区。《房屋所有权证》编号：330107，房屋权属：私有房屋……第二条乙方选调楼房面积87.16㎡住宅，选调商业用房面积自愿选择产权调换为唯一征收补偿安置方式，并保证不再变更补偿方式。第三条乙方不是低保护。选择产权调换房屋最终安置面积以产权部门确定面积为准。（一）甲方应向乙方提供的补偿和补助款项……（二）乙方补交的款项：依优惠价计算的超面积款1700元/㎡，15㎡，合计25500元；依市场价计算的超面积款2200元/㎡，22.16㎡，合计48752元；说明：超面积指乙方所选回迁楼超征收房屋面积部分。本条（一）（二）表格中合计（一）（二）合并计算，甲乙双方结算款为乙方应向甲方交纳15352元，结算时间为2012年8月25日至2012年8月30日，结算时乙方应提供房照注销单、土地注销单、用电注销单、身份证原件及复印件、户口本复印件、本协议书。结算地点为合作区拆迁安置办公室。第四条甲方保证在2013年10月末之前回迁完毕，乙方保证在2012年8月30日前搬迁腾空被征收房屋。……第六条分房时，甲方通过乙方在此协议上登记的电话通知乙方进行抓阄分房，乙方执行协议到场，执行协议者视为本人，不到场视为放弃，按征收房屋面积货币补偿。第七条违约责任（一）因甲方的原因未按期回迁，甲方应当承担逾期支付的民事责任，按房屋造价每日万分之一支付乙方拆迁安置补偿。（二）乙方未按期向甲方缴纳各种款项的，视为乙方自动放弃产权调换，甲方将按货币补偿方式给予乙方拆迁安置补偿。……甲方：珲春边境经济合作区房屋征收办公室（公章），崔昌利（签名），乙方：委托诉讼代理人：全然（签名），2012年8月30日。”2012年10月16日森林山公司向候丽出具的《证明》载明：“被拆迁人候丽拆迁完毕后，我公司将春景生态家园7栋1单元301号房、7栋1单元302号房两套房屋进行安置。特此证明。”2014年9月12日郭金凤与森林山公司签订《商品房买卖合同》补充协议书，森林山公司将涉案春景生态家园7栋1单元302号房屋以3200元/㎡标准出售给郭金凤。2014年9月23日孙鹏伟与森林山公司签订《商品房买卖合同》补充协议书，森林山公司将涉案春景生态家园7栋1单元301号房屋出售3100元/㎡标准出售给孙鹏伟。森林山公司于2015年8月20日向候丽出具的《交房费用详细表》，内容为“业主：候丽，房号：7-1-301，面积：84.78㎡，交费项目：装修保证金2000元，垃圾清运费200元，物业费（1年）646元（每月0.6元/㎡），储备电费300元（每月100元，正式电供应前未装修，此款退还）交房费用3146元，抵回迁补偿款，互不相欠，珲春森林山房地产开发有限公司，2015年8月20日，候丽。”，但森林山公司未向候丽交付春景生态家园7栋1单元302号房屋。庭审过程中，森林山公司认可该地区同楼商品房市场价格为3200元/㎡。一审法院认为：候丽与合作区征收办公室签订的《房屋征收产权调换协议书》系双方当事人的真实意思表示，是合法有效的协议。双方应当按照房屋拆迁安置补偿协议书的约定全面履行自己的义务。双方在履行合同过程中，森林山公司出具证明““被拆迁人候丽拆迁完毕后，我公司将春景生态家园7栋1单元301号房、7栋1单元302号两套房屋进行安置。”确认安置给候丽的房屋已确定，但森林山公司于2015年8月20日向候丽春景生态家园7栋1单元301号房屋，将春景生态家园7栋1单元302号房屋3200元/㎡标准出售给他人，且认可该地区同楼商品房市场价格为3200元/㎡。因此，认为双方应当按此标准计算涉案房屋的已付房款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，《房屋征收产权调换协议书》和2012年10月16日森林山公司向候丽出具的《证明》足以确定森林山公司以位置、用途特定的房屋对候丽予以补偿安置，森林山公司将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，候丽请求以商品房买卖合同目的不能实现的为由请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，本院应予支持。关于候丽提出解除《房屋征收产权调换协议书》，森林山公司赔偿候丽损失263560元[278912元（3200元/㎡×87.16㎡）-15352元）并支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，自2013年11月1日计算至实际给付之日止）、租金损失18000元[500元/月×36个月（自2013年11月起至2016年11月判决之日]的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于候丽要求支付赔偿款278912元（3200元/㎡×87.16㎡）的诉讼主张与上述规定不符，故按263560元[278912元（3200元/㎡×87.16㎡）-15352元）标准支持已付购房款一倍的赔偿损失。关于森林山公司提出自己不是本案适格的主体，且赔偿标准1800元/㎡计算，不同意支付租金损失及一倍损失的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条规定，判决如下：一、解除候丽与珲春边境经济合作区房屋征收办公室于2012年8月30日签订《房屋征收产权调换协议书》；二、珲春森林山房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日支付给候丽263560元及利息损失（按中国人民银行同期贷款利率，自2013年11月1日计算至实际给付之日止）、租金损失18000元[500元/月×36个月（自2013年11月起至2016年11月为止]、赔偿购房款一倍的损失263560元；三、驳回原告候丽的其他诉讼请求。案件受理费9251元，由珲春森林山房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。一审判决认定的“2014年9月23日孙鹏伟与森林山公司签订《商品房买卖合同》补充协议书，森林山公司将涉案春景生态家园7栋1单元301号房屋出售3100元/㎡标准出售给孙鹏伟”存在笔误，森林山出售给孙鹏伟的房屋应为7栋1单元401号。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为：《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十一条第二款第（二）项规定：“公民、法人或者其他组织就下列行政协议提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理：……（二）土地、房屋等征收征用补偿协议”，本案中侯丽虽然要求森林山公司承担责任，但其主张的依据是其与合作区办公室之间签订的《房屋征收产权调换协议书》，该协议的相对方是侯丽和合作区征收办公室，不能因为侯丽选择要求他人承担责任而否认本案的诉讼标的是行政协议，故本案应属于行政案件受理范围。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第十二条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十一条第二款第（二）项,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条之规定，裁定如下：一、撤销吉林省珲春市人民法院（2016）吉2404民初字第1269号民事判决；二、驳回侯丽的起诉。一审案件受理费9251元，退还给侯丽；珲春森林山房地产开发有限公司预交的二审案件受理费9251元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 全智光审判员 刘晓娟审判员 朴美兰二〇一七年五月四日书记员 段崇鹏 来源：