（2017）宁01民终504号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-29
案件名称
刘丽与宁夏长城集团物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
宁夏回族自治区银川市中级人民法院
所属地区
宁夏回族自治区银川市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘某某,宁夏长城集团物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）宁01民终504号上诉人（原审被告）：刘某某，女，1971年2月22出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市。被上诉人（原审原告）：宁夏长城集团物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区银盛路领世湖城会所。法定代表人：汤某某，该公司总经理。委托诉讼代理人：王某某，女，1974年8月5日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区，系宁夏长城集团物业服务有限公司员工。上诉人刘某某因与被上诉人宁夏长城集团物业服务有限公司（以下简称长城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2016）宁0106民初5053号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月15日立案后，依法组成合议庭庭，开庭进行了审理。上诉人刘某某、被上诉人长城物业公司的委托诉讼代理人王某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某某上诉请求：依法撤销一审判决并发回重审或改判驳回长城物业公司的诉讼请求；一、二审诉讼费用由长城物业公司承担。事实与理由：原审法院对本案的事实认定不清。1、长城物业公司作为建设单位选聘的物业服务企业，应当按照《前期物业服务合同》的约定为小区业主提供配套的服务，刘某某所居住的长城领世湖城小区作为高档小区，应当有与之配套的设施，因小区是由开发商分期开发，分批支付，造成住宅配套设施和绿化环境尚未到位，小区的植被、景观施工尚未完工，对于公用区域的花草更谈不上悉心养护，使之小区公共环境较差；2、长城物业公司所收取的物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业的建设。长城物业公司私自占用23号楼一单元的地下室作为库房使用，影响业主的采暖设备维修；3、刘某某提交的照片可以证明长城物业公司物业服务不到位，但原审法院并未对该事实进行确认，只是载明长城物业公司应当在今后的工作中进一步完善、整改。长城物业公司辩称，根据相关的物业管理条例规定，长城物业公司只是按照前期物业服务合同对开发公司提供的设备进行维护、养护，对小区的业主提供相关的物业服务，配套设施是开发公司完善，故对刘某某的上诉请求及事实理由不认可。长城物业公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付拖欠的物业费4916.5元、电梯费720元，合计欠费5636.5元；2.案件受理费由被告承担。一审法院查明，刘某某系银川市金凤区长城领世湖城23-1-401室的业主，房屋面积为146.32㎡。长城物业公司与刘某某所在银川市金凤区长城领世湖城小区开发商签订二份《前期物业服务合同》，约定由长城物业公司为刘某某所在小区银川市金凤区长城领世湖城提供前期物业服务，服务期限自2012年8月30日至2014年8月29日；2014年8月30日至2016年8月29日。合同签订后，长城物业公司为银川市金凤区长城领世湖城提供了前期物业服务，按照《前期物业服务合同》及服务要求，刘某某需按每平米1.4元的标准向原告支付物业服务费，但刘某某未按时足额向长城物业公司支付2014年6月1日至2016年5月31日物业服务费用4916.5元（146.32㎡×1.4元/㎡÷30天×720天），电梯费720元（2014年6月1日-2016年5月31日），经长城物业公司多次催要未果诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，依据现有法律规定，作为体现业主决定建筑区划内重大事项及表决权的选聘物业服务企业事项，其法定的选聘主体为业主委员会、业主大会及在上述两会未成立前的建设单位。在两会未成立前，建设单位选聘物业服务企业实际是法定的一种授权行为。刘某某所在小区在业主委员会未成立之前，小区开发商通过签订《前期物业服务合同》选聘长城物业公司作为该小区的物业服务企业，属授权行为，且为有效授权。根据权利义务对等原则，谁履行了授权范围内的义务，谁就应享受相应的权利。本案长城物业公司提交证据证明其履行了物业服务义务，长城物业公司就应享受收取费用的权利。现长城物业公司要求刘某某支付2014年6月1日至2016年5月31日物业服务费用4916.5元，电梯费720元符合合同约定，本院予以支持。庭审中，刘某某同意支付电梯费720元，本院予以确认。刘某某辩称中合理化的建议部分，长城物业公司应当在今后的工作中进一步的完善、整改，但不能成为刘某某拒交物业费的理由。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：被告刘某某于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏长城集团物业服务有限公司2014年6月1日至2016年5月31日物业服务费用4916.5元，电梯费720元，合计5636.5元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘某某负担。二审期间，上诉人刘某某提交以下证据：1、在一审判决以后用手机拍摄的小区照片13张，欲证明长城物业公司没有对配套设施进行维护和整改。长城物业公司对该证据的真实性予以认可，对其关联性不予认可，其认为，长城物业公司能做到对生活垃圾进行日产日清，清理有时间段的。2、出庭证人证言二份，欲证明长城物业公司的服务质量与收费不匹配。长城物业公司对证人证言的三性及证明目的均不予认可。其认为长城物业公司的服务内容只是对公共设施的维护、养护、绿化、保洁，工作人员的服务。经本院审核，刘某某提交的证据不属于二审中的新证据，本院对该证据不予认证。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：”建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案《前期物业服务合同》系银川市金凤区长城领世湖城小区开发商与长城物业公司签订的物业服务合同，合法有效，银川市金凤区长城领世湖城小区的业主与长城物业公司均应按约定履行合同义务。刘某某系银川市金凤区长城领世湖城小区住户，享受长城物业公司提供的物业服务，应当按照上述物业服务合同的约定，向长城物业公司交纳物业费，长城物业公司也应按照合同约定提供相应服务。长城物业公司提供的证据证明其向刘某某提供了相应的服务，刘某某以长城物业公司物业服务不到位为抗辩理由拒付物业费，但未提交有效证据证明，故本院对其主张不予采信。综上所述，刘某某的上诉请求不能成立，应予以驳回；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘某某负担。本判决为终审判决。审判长 范宁萍审判员 徐开前审判员 王文花二〇一七年五月四日书记员 李丽洁 来自