（2017）黔27民终615号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-06-29

案件名称

长顺县利尔房地产开发有限公司、陈凯商品房销售合同纠纷二审民事判决书

法院

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院

所属地区

贵州省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

长顺县利尔房地产开发有限公司,陈凯

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔27民终615号上诉人（原审被告）：长顺县利尔房地产开发有限公司，地址长顺县长寨镇长征大道，组织机构代码58065743-8。法定代表人：刘筑坪，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：陈凯，男，1977年9月28日生，布依族，湖南省衡南县人，住湖南省衡南县。上诉人长顺县利尔房地产开发有限公司（以下简称利尔房开公司）因与被上诉人陈凯商品房销售合同纠纷一案，不服长顺县人民法院（2016）黔2729民初299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，因未有足以推翻一审认定事实的新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。利尔房开公司上诉请求撤销原判，改判驳回陈凯的一审诉讼请求。事实与理由：一审法��认定利尔房开公司承担延期交房的责任显属错误。首先，一审法院认定中考和高考是可预见、认定雷雨天气和低温天气属正常现象，上述情况均不属不可抗力因素有误；其次，一审法院以出现上述情形时，利尔房开公司未到相关部门办理工期延期手续并未依合同约定告知对方当事人，从而未认定利尔房开公司免责也是错误的。根据相关法律规定，并根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，当出现上述不可抗力因素时，均为法定的免责事由。不可抗力的发生与利尔房开公司是否通知或向购房者陈凯说明逾期交房的情况和办理相关工程延期手续根本无事实和法律上的因果关系。陈凯未作答辩。陈凯向一审法院起诉请求：判令利尔房开公司支付违约金10899元（290650元×0.0003×125天）及承担本案案件受理费。一审法院认定事实：2011年8月10日，利尔房开公司注册成立，经营房地产开发销售，后经批准在长顺县城××××大道大师坡建设商品房，项目名称为“御景金湾商住小区”。陈凯作为买受人与出卖人利尔房开公司签订商品房买卖合同（合同编号为2013﹣0100号,无合同签订日期），购买“御景金湾商住小区”一期C幢1座3单元17层03号商品房，建筑面积109.56平方米，套内建筑面积92.04平方米，总价290650元。合同第八条约定付款方式为买受人在合同签订当日支付房屋首付款174650元，余款116000元以银行贷款支付。合同第十一条约定交房期限及条件为：出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房,在交付时应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中约定出卖人承诺的本项目内相关设施、��备达到的条件。合同第十三条约定的逾期交房责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按逾期时间分别处理：（1）逾期90日内交房，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人以日按已交付款万分之二计算向买受人支付违约金，并于该商品房实际交付之日起十日内支付，合同继续履行；（2）逾期超过90日交房的，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的3％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于房屋实际交付之日起十日内支付(以上1、2不作累加）。合同第十四条第（一）项约定：该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付的5日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接房屋时，出卖人应当满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定的条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担。合同签订后，利尔房开公司于2014年1月8日在长顺县住房和城乡建设局房屋管理所作备案登记；2013年11月8日，陈凯向利尔房开公司支付购房首付款174560元；庭审中，虽双方当事人均未提交证据予以证明银行按揭贷款的金额及付款时间，后经电话询问及双方当事各自提交的补充材料来看，双方认可的银行按揭贷款金额及付款时间完全一致，即2014年4月3日，陈凯办理了116000元的��行贷款并将该款划入利尔房开公司帐户，该院对该事实予以认定；陈凯亦认可利尔房开公司是2014年10月24日通知其接房。长顺县环境保护局以长环通（2013）10号文件及（2014）5号文件要求两考（中考、高考）期间禁止建筑施工单位进行产生噪声污染的施工作业。长顺县气象局出具证明，2012年11月至2014年11月长顺县共出现暴雨天气9天，日最低气温低于5摄氏度的天数为97天。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》是在平等、自愿基础上签订，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，属合法有效合同，并受法律的保护，对双方当事人均具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。但利尔房开公司未按照双方签订的合同第十一条约定在2014年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给陈凯使用，而在同年10月24日才通知陈凯接房，已构成违约，故陈凯有权依照合同中双方对逾期交房的违约责任要求利尔房开公司支付违约金。本案中合同约定交房时间为2014年6月30日，逾期交房在90日内，按每日已交购房款的万分之二支付违约金，超过90日，按每日已交购房款的万分之三支付违约金。合同签订后，陈凯已于2013年11月8日向利尔房开公司缴纳了购房首付款174650元，余款116000元于2014年4月3日以银行贷款支付。关于商品房实际交付使用的时间，因陈凯认可利尔房开公司于2014年10月24日已通知陈凯交房，可见此时房屋已到达交付使用条件，故商品房实际交付使用的时间以2014年10月24日为准。逾期交房的期间应为2014年7月1日至2014年10月23日,违约金的计算，应以约定的房屋总价款中首付款、银行贷款实际支付的时间和数额起算，即：（174650元＋116000元）×0.0003×115天＝10027.43元��利尔房开公司提出在施工期间因中考、高考、雷雨天气、低温等诸多因素导致工期延误，系不可抗力的主张，缺乏事实和法律依据，不予采信。理由：首先中考和高考是可预见的，不应认定为不可抗力；其次雷雨天气、低温是什么时段，该时段影响了利尔房开公司的哪一项工程进度，利尔房开公司没有提供证据证实，虽利尔房开公司向法庭出示了长顺县气象局出具的证明证实在2012年11月至2014年11月，长顺县共出现暴雨天气天数为9天，日最低气温低于5摄氏度的天数为97天，但在二年期间长顺县区域出现上述暴雨、低温天气应属于正常气象，系可预见，不属于不可抗力；其三如果因为不可抗力致使工期延误，利尔房开公司应当到相关的部门办理工程延期手续，并书面通知或向陈凯说明逾期交房的情况；其四双方签订的合同约定“因不可抗力不能按照合同约定履行本合��的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”。本案中利尔房开公司以不可抗力为由逾期交房并没有依照合同约定及时告知陈凯，也没有向陈凯提供证明。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决：限长顺县利尔房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内向陈凯支付违约金壹万零贰拾柒元肆角叁分（￥10027.43）。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费72.50元，减半收取36.25元，由长顺县利尔房地产开发有限公司承担。二审中，当事人没有提交��以推翻一审认定事实的新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。利尔房开公司和陈凯签订《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，一审认定该合同的效力正确，本院予以确认。因此双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的合同义务。针对利尔房开公司的上诉主张，其二审中主要争议的问题主要有二，一是在合同履行过程中，中考和高考期间、雷雨和低温期间是否作为不可抗力因素；二是如若出现法定不可抗力因素，能否免除利尔房开公司向有关部门申报工程延期和向合同相对人履行告知的义务。关于问题一，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条和《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，法律意义上的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。首先是中考和高考期间的问题，由于我国每年均有中考和高考，该时间相对固定，已形成众所周知的事实，该事实并不符合不能预见的客观情况，利尔房开公司主张该事实为不可抗力因素无法律依据；其次，雷雨和低温期间是否属于不可抗力的问题，因雷雨、干旱、低温、凝冻灾害等自然极端因素构成不可抗力因素，应当由有权部门予以认定。根据谁主张、谁举证的民事诉讼证据规则，在合同履行期间，利尔房开公司主张因自然因素构成不可抗力因素，但并未对此进行举证，因此该不利后果，应当由利尔房开公司承担。故对利尔房开公司关于本案合同履行过程中，因出现上述情况而构成不可抗力，该公司应当免责的主张，本院不予支持。关于问题二，首先，如前述，��述情况并未构成不可抗力因素；其次，根据双方当事人《商品房买卖合同》第条约定，因不可抗力不能按照合同约定履行合同，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。该约定是双方当事人经过协商后形成的合意，因此双方均应诚信履行。根据法律规定，不可抗力是责任免除可部分免除的因素。根据合同约定，利尔房开公司作为主张不可抗力免除责任一方，其有义务告知对方当事人并提供证据。综上所述，利尔房开公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费72.5元，由长顺县利尔房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　刘国红审判员　　李家荣审判员　　莫玉魁二〇一七年五月四日书记员　　黄佑荣 关注公众号“”