（2017）苏09民终654号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-14
案件名称
刘通达与唐春芹房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省盐城市中级人民法院
所属地区
江苏省盐城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘通达,唐春芹
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏09民终654号上诉人（原审原告）：刘通达，男，1962年12月28日生，汉族，居民，住射阳县。被上诉人（原审被告）：唐春芹，女，1962年4月11日生，汉族，居民，住盐城市亭湖区。上诉人刘通达因与被上诉人唐春芹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭东商初字第00271号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年2月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘通达上诉请求：撤销原判，改判支持唐春芹支付刘通达房款及从2010年7月17日至2014年10月23日的利息共计26956.69元；2.由唐春芹承担违约金15000元。3.一、二审诉讼费用由唐春芹承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.双方在合同中约定，转让的案涉房屋就是毛坯房，交付时就没有水、没有电，刘通达与唐春芹之间事后也没有达成关于案涉房屋通水通电的补充协议。2.根据《中华人民共和国电力法》第二十六条、二十七条和《电力供应与使用条例》第十二条、第二十条、第二十三条的规定，唐春芹想要开户接电，必须依法向供电企业提出用电申请、签订供用电合同，由供电企业与唐春芹按照安全、可靠、经济、合理和便于管理的原则协商确定双方各自的权利义务，并按规定缴纳费用，而一审法院对上述规定均未采信。3.与案涉房屋性质、土地性质相同，并且都是在2008年1月24日同时出让的，在同一规划区内的位于黄尖镇人民路南侧、镇文广中心西侧地块上的居民都是各居民于2010年向黄尖供电所申请接电的，房屋建设者和出售者杨剑成并没有出资建设用电接入工程以及变压器工程。二、一审法院适用法律错误。1.一审法院认为刘通达与唐春芹关于水电开户费均由乙方自理产生不同理解，并认为应作出不利于格式条款提供者即刘通达的解释，然而格式条款的解释首先应做文义解释，然后结合案涉合同相关条款进行理解，一审法院既没有进行文义解释和体系解释，也没有按照通常理解进行解释，故而得出了错误的结论，认为刘通达有完成用电接入工程的义务是错误的。2.一审法院认为唐春芹承担逾期付款的利息和承担违约金存在重复，违背了刘通达与唐春芹的约定。3.一审法院错误的混淆了商品房和自建房的概念，刘通达建造的房屋是自建房，江苏省电力公司苏电发展[2008]1880号文件使用的前提是新农村集中居住区等客户，案涉房屋显然不适用该规定。唐春芹辩称：一、一审法院认定事实清楚。1.供电部门的接电义务是在符合开户接电条件下的义务，在本案中应当是房屋开发商刘通达在架设好变压器后，供电部门才有接电的义务。在刘通达未履行用电接入工程义务的前提下，唐春芹有权拒绝支付剩余房款。2.杨剑成建设的房屋所在区域的居民通上电，只能说明其符合居民开户接电条件，否则供电部门也不会接电，刘通达开发的房屋如果符合居民开户接电条件，供电部门也会履行接电义务。3.刘通达开发建设房屋行为的性质，从其经营流程和实际效果来看，具有商品房开发的性质。案涉房屋所在地在2008年经过行政区划调整后并入大市区，名为市区，实为农村的情形并不罕见，因此案涉房屋接电的程序适用苏电发展[2008]1880号文件的规定。二、一审法院适用法律正确，程序合法。1.一审法院关于格式条款的解释是正确的。刘通达采用格式条款订立合同，应当尽到提醒唐春芹注意免除或者限制其责任条款的义务，但是刘通达没有任何提醒行为，一审法院采用对其不利的解释并无不当。双方在合同中约定“水电开户费由乙方自理”，按照通常理解即到电力营业厅开户，这只需要几百元，而刘通达却认为开户范畴包括用电接入工程及变压器工程，这显然是两种不同的理解，一审法院按照通常理解，采用不利于刘通达的解释是正确的。2.唐春芹拒付尾款是基于先履行抗辩的行为，一审法院判决唐春芹不支付利息是正确的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。刘通达向一审法院起诉请求：1.唐春芹支付尚欠刘通达的房款3万元以及从2010年7月17日至2014年10月23日的利息16956.69元；2.唐春芹承担违约金15000元。一审法院认定事实：刘通达与ＸＸ玉系夫妻关系，与唐春芹是亲戚关系。2008年，ＸＸ玉以出让方式取得位于盐城市亭湖区黄尖镇子午路东侧1574.4平方米国有土地使用权，并于2012年7月办理了国有土地使用权证书。取得上述国有土地使用权后，经相关部门批准，刘通达开始建设房屋。2010年4月3日，刘通达（甲方）与唐春芹（乙方）签订合同书一份。约定：1.甲方将自建位于黄尖镇子午路东侧一幢五层综合楼中的第二层、由北向南第一个套间转让给乙方，房价为125000元；2.乙方购房时，甲方的房子已经建成，现状为毛坯房，室内装修及门、水、电开户均由乙方自理；3.合同订立时交房款2万元，2010年7月16日再交房款65000元，余款按月息9‰由乙方承担利息，并于2011年11月10日结清；4.甲方帮助牵头办理过户手续，所需税费由乙方承担，办理时间为乙方交清房款总额的95%后；5.如有一方违约，违约方承担违约金15000元；6.小车库为由北向南第一间，没有产权和土地证，价格5000元（包含在125000元房价之内）。合同签订后，唐春芹分别于2010年7月21日、2011年9月21日向刘通达交纳购房款85000元、1万元。2015年2月17日、5月13日，唐春芹又分别向刘通达支付1万元，刘通达也出具了相应的收据。在收据上均仅记载为“收到现金壹万元”。对此，刘通达认为“这两万元应当根据合同约定先抵扣利息，如有剩余再抵扣房款”，唐春芹认为应当抵扣房款。2010年5月，刘通达将上述房屋交付给了唐春芹。对于合同中约定的利息起算时间，刘通达认为应为2010年7月17日开始计算，但唐春芹提出当时刘通达的妻子曾口头承诺三年内不要利息。在本案审理过程中，一审法院依法向刘通达的妻子ＸＸ玉进行了调查了解，其否认曾作出上述承诺。2014年3月，刘通达委托盐城市房屋安全鉴定中心对于上述房屋进行了鉴定。经鉴定，该中心于2014年4月1日作出盐房鉴字[2014]第13号房屋结构安全鉴定书，鉴定结论：该楼安全性等级综合评定为可安全使用级。同年6月，刘通达为上述房屋办理的房产证和土地使用权证，房屋所有权人以及土地使用权人均登记为唐春芹，但上述证书现在刘通达处保管。一审法院另查明：在刘通达起诉的其他购房户追索房款的案件中，其还提交了朱云虎、徐洪方等人的购房合同，内容与案涉购房合同基本一致。刘通达对此陈述：“购房合同是双方协商一致，并由我找人打印的”。一审法院还查明：上述房屋，至今未能接入居民用电。刘通达认为接入居民用水、用电不是其合同义务，因为合同中约定“水、电开户均由乙方自理”，唐春芹不同意该项意见。为此，一审法院在关联案件审理过程中，依法向供电部门进行了了解，其工作人员指出：“该种情况应适用省公司[2008]1880号文件第二条第二款的规定，应由房屋的开发商负责架设变压器，费用约20万元也应由其负担”。江苏省电力公司苏电发展[2008]1880号《关于明确新农村集中居住区等客户供电工程管理意见的通知》第二条（农村居民客户供配电设施建设及收费标准）第二款（商品房性质的集中居住区）规定：“商品房性质的集中居住区是指符合城市总体规划，土地以市场价格挂牌拍卖，土地性质为国有，由房地产开发企业以商品房形式合法开发的居住区。其供配电设施建设标准按照《居住区供配电设施建设标准》执行，其接入工程根据2006年《省物价局关于供（配）电贴费中自建部分工程费用执行范围的批复》要求，与内部受电工程一并由居住区开发企业出资建设”。此外，刘通达还陈述建房所需的各类配套费用共计10万元均已缴纳政府相关部门，并提交黄尖镇建设环保服务中心出具的证明以及转账凭证各一份。一审法院认为：（一）关于案涉房屋买卖合同是否有效的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，刘通达以其妻子ＸＸ玉的名义通过有偿出让方式取得了国有土地的使用权后，建设多套房屋对外公开出售，并为购房者办理了相关权属证书。这一行为虽非真正意义上的商品房开发，但从经营流程和实际效果来看，具有部分商品房开发的性质。而刘通达、唐春芹之间签订的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，并已办理了相关权属证书，应为有效合同，对双方均有法律约束力。（二）关于案涉房屋是否存在质量的问题。庭审中，刘通达提交相关鉴定部门出具的鉴定书一份，证实案涉房屋安全性等级综合评定为可安全使用。对于唐春芹提出的漏雨等其它质量问题，其可以另案主张权利，一审法院在本案中不予理涉。（三）关于未能接入居民用电是否构成唐春芹不支付剩余房款抗辩理由的问题。1.在双方签订的房屋买卖合同中，对于用电接入工程由谁负责完成未明确约定。江苏省电力公司苏电发展[2008]1880号文件虽是电力部门的企业文件，但相关费用的负担已经行政主管部门的核准，结合一审法院调查了解的情况，可以认定案涉房屋的用电接入工程应当由房屋建设者刘通达出资建设。但至本案庭审辩论终结前，相关接入工程仍未开工建设。故对于此项义务，作为建设者的刘通达未能完成，购房者办理接电手续的前提条件仍不具备。2.刘通达虽向黄尖镇建设环保服务中心缴纳了10万元的相关配套费用，但其未能证明该笔费用与用电接入工程存在关联性，故不能作为其已经完成了上述义务的证明。3.案涉房屋买卖合同是由原告刘通达提供的格式合同。此合同中具有“水、电开户费均由乙方自理”的约定，但双方对此具有不同的理解。首先，《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。在本案审理过程中，刘通达未能提交相关证据证明其在合同签订时，已经尽到了上述法律规定的说明义务；其次，根据《合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，上述条款应作出不利于格式条款提供者、刘通达的解释；再次，唐春芹作为单个购房者在办理接电手续的前提条件不具备的情况下，即使愿意负担相关费用、自行办理，但仍然无法办理成功。故合同中虽有“水、电开户费均由乙方自理”的约定，也不能免除刘通达作为案涉房屋建设者完成用电接入工程的义务。综上，刘通达作为案涉房屋的建设者和出售者，其在向购房者交付房屋时，就应当完成用电接入工程，具备购房者接入居民用电的前提条件。而根据合同中分批支付房款的约定，唐春芹支付剩余房款的时间应在刘通达交付房屋之后。故刘通达完成用电接入前提条件的合同义务在先，唐春芹支付剩余房款的义务在后。因此，唐春芹应在刘通达完成居民用电接入前提条件后，支付剩余房款。（四）关于刘通达主张的利息以及违约金如何处理的问题。案涉合同中，双方约定了余款需计付利息以及逾期利息，该项约定系双方真实意思的表示，并不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。至于唐春芹提出的刘通达的妻子ＸＸ玉曾作出三年不要利息的承诺，对此ＸＸ玉在接受一审法院调查时明确予以了否认，且与双方在合同中的书面约定明显相违背，故对此抗辩意见一审法院不予采信。刘通达现主张的是2010年7月17日至2014年10月23日期间的利息。但此时，刘通达已经向唐春芹交付了房屋，并未完成接入居民用电的前提条件，相关合同义务并未完成，被告唐春芹未支付剩余房款事出有因。如此段时间再行计算利息，则有失公平，故一审法院对于刘通达的此项主张，不予支持。对于之后的利息，刘通达在本案中并未主张，故对此不予理涉。至于违约金，与合同中约定的利息存在一定的重复，刘通达现在本案中追索的是剩余房款，而唐春芹在此方面并不存在违约行为，故该项诉请一审法院亦不予支持。（五）关于唐春芹尚欠多少房款的问题。一审法院已依法认定，唐春芹不应当负担合同中约定的利息，对于其分别于2015年2月17日、5月13日支付给刘通达的1万元，也应当被认定为房款，而不是相关利息。再加上唐春芹之前交纳的房款95000元，唐春芹尚欠购房款1万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十一条、第六十七条、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、唐春芹应于刘通达完成相关居民用电接入手续（或是相应条件具备）后十五日内向其支付房款1万元。二、驳回刘通达的其它诉讼请求。案件受理费1370元，由刘通达负担（已交纳）。二审中，当事人没有提交新证据。对一审法院审理查明的事实，本院予以确认。本案的争议焦点为：刘通达是否已经按照其与唐春芹签订的协议，将符合合同约定条件的房屋交付给了唐春芹，唐春芹是否应当向刘通达支付剩余房款并承担相应利息及违约金。本院认为：《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。刘通达和唐春芹签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，是合法有效的合同，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，双方交易的是住宅房，出卖人刘通达应当交付有供电配电条件的房屋。根据苏电发展[2008]1880号《关于明确新农村集中居住区等客户供电工程管理意见的通知》规定，农村居民客户分为农村零星居民客户、商品房性质的集中居住区和新农村集中居住区等三类，农村零星居民客户属于自建自住、单门独户，申请用电的房屋拥有乡镇房屋所有权证、集体土地使用证。新农村集中居住区是以非商品房形式建设，土地为集体土地性质的农民集中居住区。商品房性质的集中居住区是指土地以市场价格挂牌拍卖，土地性质为国有，由房地产开发企业以商品房形式合法开发的居住区。刘通达投资建设的案涉房屋，显然不属于农村零星居民、新农村集中居住区的情况。刘通达虽不是“房地产开发企业”，但其取得相关土地使用权的程序，土地使用权的性质，开发房地产的形式以及建设案涉房屋的目的的盈利性，均具备了“商品房性质的集中居住区”的特征，故其应当按照相关规定，出资建设居住区的供电配电设施。根据查明的事实，案涉房屋通电的程序为，首先架设必要的供电配电设施，如变压器等，后进行用电开户。根据刘通达和唐春芹签订合同的约定，水、电开户费均由乙方（唐春芹）自理，但唐春芹进行接电开户的前提是刘通达已经履行了出资建设居住区的供电配电设施的义务。现刘通达并未履行该义务，即要求唐春芹自行办理开户，并支付房屋尾款、利息及违约金，没有事实依据，不应采信。综上，刘通达的上诉理由不均能成立，本院不予采纳。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1370元，由上诉人刘通达负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈 东审 判 员 陈 杰代理审判员 郑娟娟二〇一七年五月四日书 记 员 施凯钰