（2017）新01民终851号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-05-11
案件名称
新疆新城力鼎房地产开发有限公司与成树珍买卖合同纠纷二审民事裁定书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
新疆新城力鼎房地产开发有限公司,成树珍,中国银行股份有限公司乌鲁木齐市南湖路支行,新疆新城力鼎房地产开发有限公司,成树珍,中国银行股份有限公司乌鲁木齐市南湖路支行
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)新01民终851号上诉人（原审被告）：新疆新城力鼎房地产开发有限公司，住所地：新疆乌鲁木齐市乌鲁木齐县。法定代表人:邱新明，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵贞，新疆威宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成树珍，女，1985年10月27日出生，汉族，住甘肃省陇西县，现住乌鲁木齐市水磨沟区。委托诉讼代理人：孟维力，男，1982年2月25日出生，尔族，无固定职业，住乌鲁木齐市水磨沟区。原审第三人：中国银行股份有限公司乌鲁木齐市南湖路支行，住所地：乌鲁木齐市南湖东路15号。负责人：蒋海奇，该支行行长。委托代理人：宋桂平，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。上诉人新疆新城力鼎房地产开发有限公司（以下简称新城力鼎公司）因与被上诉人成树珍、原审第三人中国银行股份有限公司乌鲁木齐市南湖路支行（以下简称中行南湖路支行）商品房买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐县人民法院(2015)乌民一初字第472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新城力鼎公司上诉请求：一、撤销一审法院一、三项判决，依法改判；二、成树珍承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定事实不清，适用法律错误。我公司与成树珍解除《商品房买卖合同》虽经数次审判，现仍在申诉过程中。解除合同非我公司违约导致，是经法院认定成树珍依据合同行使的选择权。2、我公司未收取一审所列贷款、契税、维修基金、公证费、工本费，由我公司返还不合理。3、我公司并无违约行为，因房地产市场出现降价趋势，成树珍为了个人利益而恶意诉讼，应当予以驳回。即便按照《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，我公司也只承担贷款本金和利息，一审法院判决利息是将贷款本息及其他相关费用重新计息，属于复利，该计算无任何法律依据。综上，请求二审法院在查明事实的基础上依法改判。成树珍辩称，一审法院认定事实清楚，要求维持原判。中行南湖路支行称，根据生效的裁判文书，我行提出了诉讼请求，一审法院作出了判决，新城力鼎公司、成树珍并未提出异议。新城力鼎公司的上诉理由不成立。成树珍向一审法院起诉请求：1、判令新城力鼎公司返还购房款及购房款相关的费用264,796.57元；2、判令新城力鼎公司支付购房款利息29,983.14元；3、判令新城力鼎公司赔偿因违约造成的损失36,930.3元；4、判令解除成树珍与中行南湖路支行的《住房贷款合同》。一审法院认定事实：2013年9月22日，成树珍与新城力鼎公司签订了一份编号为1301671的《商品房买卖合同》，购买新城力鼎公司位于乌鲁木齐县萨尔达坂乡白湖路1599号力鼎新城盛世华府东区9栋2单元202号商品房一套。合同第三条约定成树珍所购房建筑面积为94.04㎡。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定的内容为：《商品房买卖合同》在履行过程中，双方不得擅自终止，如有特殊原因要终止的，经双方协商一致，责任方须承担违约责任，并按照总房款的10%赔偿对方损失。成树珍于2013年6月13日向新城力鼎公司交纳首付款136,084.72元。此后，成树珍（抵押人）与中行南湖路支行（抵押权人）及新城力鼎公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》、《阶段性担保及回购承诺函》、《借据》、《具有强制执行效力的债权文书公证书》。约定：总房款为453,084.72元，借款317,000元，贷款期限为10年。成树珍为借款人，中行南湖路支行为贷款人，新城力鼎公司为保证人，上述合同签订后，中行南湖路支行将317,000元直接支付于新城力鼎公司。《个人一手住房贷款合同》附件一第四条第一款第一项约定，保证人应按照本合同的约定承担连带保证责任。成树珍2013年8月15日起至2015年10月31日向中行南湖路支行偿还贷款及利息112,165.89元，缴纳契税6,796.27元、维修基金费9,061.69元、工本费（预告登记费、抵押权登记费、产权证、土地使用证、合同工本费）378元、公证费200元，至此，成树珍已支付相关费用共计264,796.57元。2015年3月3日，成树珍以新城力鼎公司违约解除合同为由起诉。乌鲁木齐县人民法院于2015年5月25日作出的﹙2015﹚乌民一初字第139号民事判决书，判决解除成树珍与新城力鼎公司之间的《商品房买卖合同》。新城力鼎公司不服提出上诉，2015年10月19日，本院作出（2015）乌中民四终字第1084号民事判决书，驳回新城力鼎公司的上诉，维持原判。庭审中，中行南湖路支行明确其主张利息的构成为截止2015年12月18日之前未偿还的本金为245,674.91元，利息为2,476.75元和2016年12月6日至实际给付之日期间的利息。一审法院认为，本案所涉及的成树珍与新城力鼎公司签订的《商品房买卖合同》以及成树珍与中行南湖路支行、新城力鼎公司签订的《个人一手住房贷款合同》等系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系合法有效合同，双方均应严格按约履行。关于成树珍要求解除与中行南湖路支行《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，因成树珍与新城力鼎公司的《商品房买卖合同》已经解除，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故对成树珍的该项诉讼请求，予以支持；合同解除后，尚未履行的、终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，成树珍购房所产生的费用（契税、维修基金等）虽然不是购房本金，但亦属于购房所产生的费用，且造成合同解除是新城力鼎公司交付房屋面积与约定不符的原因，新城力鼎公司对此存在过错，故成树珍要求新城力鼎公司返还购房款及相关费用264,796.57元的诉讼请求,予以支持；对于成树珍要求新城力鼎公司支付利息29,983.14元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。”成树珍主张已付款264,796.57元按照年利率3.25%计算利息，自2013年6月27日至2016年12月6日共计1254天，利息为29,983.14元（计算方式为：264,796.57元×3.25%÷12个月÷30天×1254天），成树珍的计算方式和依据正确，予以支持；关于成树珍要求新城力鼎公司赔偿因违约造成的损失36,930.3元的诉讼请求，成树珍未能提供相关证据证实此主张，不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。以担保贷款为房款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”本案中，中行南湖路支行根据该条的规定应为有独立请求权的第三人，同时中行南湖路支行提出了独立的诉讼请求，中行南湖路支行的诉讼主体地位列为有独立请求权的第三人，中行南湖路支行提出在本案中确认其为有独立请求权的第三人的辩解意见，予以采纳。关于中行南湖路支行要求解除与成树珍签订的《个人一手住房贷款合同》的诉讼请求，已在前文予以评述，该项请求应予以支持；因成树珍与新城力鼎公司的《房屋买卖合同》已经解除，中行南湖路支行与成树珍签订的《个人一手住房贷款合同》在本案中已经解除，成树珍虽为实际借款人，该笔借款实际直接支付于新城力鼎公司，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定，该笔贷款本金和利息应由新城力鼎公司负责返还，成树珍不应在本案中承担连带责任。基于上述理由，中行南湖路支行要求成树珍与新城力鼎公司连带偿还贷款本金245,674.91元和利息2,476.75元，并将利息从2016年12月6日计算至实际给付之日的诉讼请求，应由新城力鼎公司承担，中行南湖路支行明确其主张利息的构成为截止2015年12月18日之前未偿还的利息2,476.75元和2016年12月6日至实际给付之日期间的利息。因双方《个人一手住房贷款合同》对利息的偿还方式和利率有明确的约定，中行南湖路支行亦提供了尚未支付利息的计算方式和数额，该项主张有事实依据和法律依据，予以支持，但对要求成树珍承担连带责任的诉讼请求，不予支持。判决：一、解除原告成树珍与第三人中国银行股份有限公司乌鲁木齐市南湖支行签订的《个人一手住房贷款合同》；被告新疆新城力鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告成树珍购房款及相关费用264,796.57元【首付款136,084.72元、偿还贷款及利息112,165.89元、缴纳契税6796.27元、维修基金费9,061.69元、工本费（预告登记费、抵押权登记费、产权证、土地使用证、合同工本费）378元、公证费200元】；三、被告新疆新城力鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告成树珍购房款利息29,983.14元（计算方式为：264,796.57元×3.25%÷12个月÷30天×1254天）；四、驳回原告成树珍的其他诉讼请求；五、被告新疆新城力鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国银行股份有限公司乌鲁木齐市南湖支行贷款本金245,674.91元；六、被告新疆新城力鼎房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国银行股份有限公司乌鲁木齐市南湖支行2015年12月18日之前未偿还的利息2,476.75元和2016年12月6日至实际给付之日期间的利息；七、驳回第三人中国银行股份有限公司乌鲁木齐市南湖支行的其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉请求没有提交新证据。本院对一审法院查明的其它事实予以确认。本院认为，新城力鼎公司与成树珍之间因涉案的商品房买卖合同产生的争议，经（2015）乌民一初字第139号、（2015）乌中民四终字第1084号案件审理，认定新城力鼎公司违反了双方合同中关于面积的约定，根据双方合同约定和法律规定，成树珍解除合同的条件已成就，对其要求解除合同的请求予以支持，作出了“解除新城力鼎公司与成树珍签订的《商品房买卖合同》”的判决结果，该判决已发生法律效力。新城力鼎公司上诉提出解除合同非我公司违约导致，是成树珍依据合同行使的选择权的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。成树珍主张要求解除其与中行南湖路支行的《个人一手住房贷款合同》，符合上述法律规定，一审予以支持，并无不当。新城力鼎公司上诉提出撤销一审判决的第一项即解除成树珍与中行南湖路支行的《个人一手住房贷款合同》的上诉请求无法律依据，本院不予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保人和买受人。本案中成树珍因购房发生的相关费用（契税、维修基金）等虽然不是购房本金，但亦属于购房所产后的费用，且造成合同解除是新城力鼎公司交付房屋面积与约定不符的原因，新城力鼎公司对此存在过错，一审法院判决新城力鼎公司返还购房款及相关费用并不违反法律规定，本院对此应予维持。但一审法院判决主文第三项将赔偿表述为返还，属表述有瑕疵，但裁判结果正确。新城力鼎公司上诉提出成树珍属恶意诉讼及一审判决将贷款本息及其他相关费用重新计息的上诉理由无事实及法律依据，本院不予采纳。综上所述，新城力鼎公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚,适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费549.18元由新城力鼎公司负担。本判决为终审判决。审判长 董 慧审判员 谭建艳审判员 柳 燕二〇一七年五月四日书记员 姚 雷 微信公众号“”