（2017）湘0781民初84号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-15
案件名称
原告津市开元物业服务有限公司与被告张冲物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
津市市人民法院
所属地区
津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
津市开元物业服务有限公司,张冲
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条
全文
湖南省津市市人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0781民初84号原告：津市开元物业服务有限公司，住所地湖南省津市市汪家桥办事处新村社区金海岸森林水榭20#底层101号。法定代表人：王巧丽，该公司总经理。委托诉讼代理人：何小翠，女，该公司员工。被告：张冲，男，1988年5月29日出生，住湖南省津市市。原告津市开元物业服务有限公司（以下简称开元物业公司）与被告张冲物业服务合同纠纷一案，本院于2017年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何小翠及被告张冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。开元物业公司向本院提出诉讼请求：张冲支付2014年5月1日至2016年4月30日欠交物业服务费3640元及违约金196元。事实与理由：张冲系津市市欣富花园小区业主。开元物业公司与津市市欣富花园小区业主委员会签订物业服务合同，约定由开元物业公司为津市市欣富花园小区提供物业服务。开元物业公司提供了物业服务，张冲应按合同约定交纳物业服务费。张冲自2014年5月1日起停止交纳物业费，至2016年4月30日，共计欠交物业费3640元，并需支付违约金196元，共计3836元。开元物业公司多次催收未果，故酿成本诉。张冲辩称，张冲并非恶意拖欠物业费，因开元物业公司未解决张冲房屋墙面漏水问题，故未交纳物业费，张冲实际交纳物业费至2014年8月中旬。开元物业公司就其诉讼主张向本院提交了物业服务协议和欠费明细。张冲就其抗辩主张向本院提交了照片3张。开元物业公司提交的物业服务协议，张冲质证后认为该协议并非与张冲本人签订的，对此有异议。经本院审查，该物业服务协议系津市市欣富花园小区业主委员会与开元物业公司签订的，形式与来源合法，内容真实，对全体业主均有效力，本院对该证据证明效力予以采信；开元物业公司提交的欠费明细，张冲质证后对标准无异议，但认为自身已交纳物业费至2014年8月。经本院审查，张冲关于物业费已交纳至2014年8月的质证意见未提供证据证实，本院不予采信，对欠费明细予以采信。张冲提交的照片（照片内容欲证明房屋存在漏水问题），开元物业公司质证后认为张冲房屋漏水系质量问题，且发现房屋漏水时尚在质保期，应由开发商负责。经本院审查，照片上仅能反映房屋墙面漏水，无法判断出墙面漏水的原因，本院对该证据的关联性不予采信；张冲提交的照片（照片内容显示有欣富花园小区服务公示牌字样），开元物业公司质证后认为某一时间点拍摄的照片不能反映小区的整体物业服务情况。经本院审查，从照片上仅能看出保安人员的姓名，但不能得知具体人员的年龄，无法达到张冲举证目的，本院对该证据证明效力不予采信。根据当事人陈述与经审查确认的证据，本院认定事实如下：张冲系津市市欣富花园小区电梯住宅业主，该房屋建筑面积为126.37平方米。2014年5月1日，开元物业公司与津市市欣富花园小区业主委员会签订了《物业服务协议》，约定委托管理期限自2014年5月1日起至2016年4月30日止；电梯住宅物业服务费每月每平方米1.2元；物业费由业主按其物业的建筑面积交纳；业主应当于2014年5月1日起交纳物业服务费。业主未按时交纳物业费，应按每日万分之一的标准向开元物业公司支付违约金，原告多次催讨物业费未果。另查明，张冲尚欠开元物业公司自2014年5月1日至2016年4月30日物业服务费为3639.46（126.37×1.2×24）元。张冲未按时交纳物业费应支付违约金为196元。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。开元物业公司与津市市欣富花园小区业主委员会签订的《物业服务协议》系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行合同义务。该服务协议对小区全体业主具有约束力。张冲作为小区业主，接受了开元物业公司提供的物业服务，应当按约支付物业服务费。开元物业公司要求张冲支付2014年5月1日至2016年4月30日物业服务费合法有据，予以支持，具体金额以本院核算的3639.46元为准。开元物业公司主张收取违约金196元的诉讼请求，符合法律规定，予以准许。张冲关于因开元物业公司未解决张冲房屋墙面漏水问题，故未交纳物业费，并非恶意拖欠物业费的抗辩主张于法无据，张冲房屋漏水应查明漏水原因后向相应责任人主张权利，本院对该抗辩主张不予采信。张冲辩称实际交纳物业费至2014年8月中旬因未提供证据证实，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，判决如下：一、张冲支付津市开元物业服务有限公司2014年5月1日至2016年4月30日物业服务费3639.46元及违约金196元，共计3835.46元，限于本判决生效后10日内一次性付清；二、驳回津市开元物业服务有限公司未获本院支持的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由张冲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员 刘津津二〇一七年五月四日书记员 贺 博附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《物业管理条例》第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 微信公众号“”