（2017）桂10民终169号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-10-31
案件名称
陆文界、百色市迎福物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
广西壮族自治区百色市中级人民法院
所属地区
广西壮族自治区百色市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陆文界,百色市迎福物业服务有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
广西壮族自治区百色市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）桂10民终169号上诉人（一审被告）:陆文界，男，1969年10月11日出生，壮族，干部，住广西壮族自治区德保县。被上诉人（一审原告）：百色市迎福物业服务有限责任公司，住所地：广西壮族自治区百色市城东路福州商业街86号。法定代表人：黄恒番，总经理。委托代理人：黎励，广西万荣律师事务所律师。上诉人陆文界因物业服务合同一案，不服德保县（2016）桂1024民初806号民事判决，向本院提起上诉。2017年2月7日本院受理后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。陆文界上诉请求：一、请求撤销德保县（2016）桂1024民初806号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、请求撤销上诉人与被上诉人签订的《阳光水岸小区前期物业服务协议》、《承诺书》，并由被上诉人赔偿上诉人被盗摩托车的损失5200元及承担一、二审的诉讼法。事实与理由：被上诉人于2008年入驻德保县阳光水岸小区提供物业服务，系无证经营，被上诉人系2011年10月10日才取得资质证书。被上诉人隐瞒其没有资质证书与上诉人签订《阳光水岸小区前期物业服务协议》和《承诺书》，系以欺诈手段订立合同，损害上诉人利益。被上诉人无资质提供物业服务，导致上诉人的摩托车被盗，依法应当承担赔偿责任。百色市迎福物业服务有限责任公司未作书面答辩。百色市迎福物业服务有限责任公司向一审法院起诉请求：判决陆文界支付拖欠的物业服务费。一审法院认定事实：原告百色市迎福物业服务有限责任公司系已登记注册的三级物业管理服务有限责任公司。2009年5月29日，原告与被告签订了《小区前期物业服务协议》，约定由原告提供物业管理服务，被告按规定缴纳物业服务费（住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.4元收取）。被告的房屋建筑面积为107.92平方米。同时，双方还约定被告如不按时足额缴纳物业服务费、水电费及其他相关费用的，原告从逾期之日起每天按应交物业服务费、水电费和其他相关费用的千分之三向被告收取违约金。同日，双方还签署了《小区业主临时公约》、《装饰装修管理协议书》、《小区区域防火责任书》、《承诺书》等，对其他的权利义务及违约责任进行了约定。协议签订后，双方依约实际履行权利义务。后因被告的房间漏水、车辆被盗及对原告提供的物业服务质量不满意等，被告要求原告赔偿并于2010年1月起停止缴纳物业费，双方产生争议。2016年10月31日，原告提起本案诉讼。一审法院认为，原、被告签订的《小区前期物业服务协议》、《小区业主临时公约》、《承诺书》等是双方的真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方应当按照约定各自履行合同义务。被告入住小区后，原告即为其提供了物业服务，履行了合同约定的基本物业管理服务义务，应当获得相应的报酬，故被告陆文界应当根据物业服务协议、业主临时公约等约定及时缴纳物业费。原告要求被告支付拖欠的物业费符合法律及双方合同约定，一审法院予以支持。经一审法院核实，被告自2010年1月起停止缴纳物业费，截至2016年9月共81个月累计3496.61元（0.4元/平米/月×107.92平米×81个月）。至于被告所提出的房间漏水、车辆被盗、物业管理服务质量不到位等问题，一审法院认为，首先，本案为物业服务合同纠纷，双方并未约定对于房屋质量或车辆被盗等问题由物业公司承担责任或减免物业费，被告亦未举证证明系由原告物业服务不到位造成的，如被告认为其合法权利遭受损害，要求赔偿财产损失，可通过其他的途径另行解决或依据相应法律关系另案起诉予以维权，被告以此来拒交物业费的抗辩理由不能成立。其次，对于被告认为原告没有管理好小区，服务质量不到位的问题，虽然被告所提交的图片及证人反映了物业服务有不到位之处，但这并未反映物业服务的全部，也未能有力证明物业提供的服务存在瑕疵达到重大违约，丧失根本上的合同利益的程度，故对于被告以此拒交物业费的抗辩意见，一审法院不予采纳。考虑到被告系因房间漏水、车辆被盗等问题拒绝缴纳物业费用，并非恶意拖欠，而且原告的物业服务工作也有需要进一步完善的地方，对于原告要求被告支付的违约金，一审法院不予支持。需要指出的是，物业服务工作关系民生，双方的物业服务协议具有持续性、全面性的特点，原告作为专业的物业服务机构，对业主所反映的现实性问题应当积极倾听并协助排查，通过进一步提高服务水平来减少业主不缴纳相关费用的情况发生，被告亦应全面客观的评价物业公司所持续提供的物业服务，拒交物业服务费用的方式并不利于其问题的解决，小区业主均拒交物业费，必然导致物业服务企业收入减少，从而导致其服务水平与质量不断下降，如此循环对小区业主及物业公司均无益处，今后双方应共同努力，增进理解，加强沟通，避免类似欠费纠纷。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告陆文界给付原告百色市迎福物业服务有限责任公司2010年1月至2016年9月的物业费3496.61元；二、驳回原告百色市迎福物业服务有限责任公司其他诉讼请求。本案受理费50元，依法减半收取25元，由被告陆文界负担。二审中，各方当事人均无新证据提交。一审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、被上诉人要求上诉人支付拖欠的物业费，有无事实和法律依据；二、上诉人要求撤销与被上诉人签订的《阳光水岸小区前期物业服务协议》、《承诺书》，并由被上诉人赔偿上诉人被盗摩托车的损失5200元的请求，有无事实和法律依据。一、关于被上诉人要求上诉人支付拖欠的物业费，有无事实和法律依据的问题。上诉人入住小区后，被上诉人即为其提供了物业服务，履行了合同约定的基本物业管理服务义务，应当获得相应的报酬。上诉人认为被上诉人没有管理好小区，服务质量不到位，但上诉人提供的证据不足以证明被上诉人提供的物业服务存在瑕疵达到重大违约。被上诉人要求上诉人依照物业服务协议、业主临时公约等约定缴纳物业费。原告要求被告支付拖欠的物业费符合法律及双方合同约定，一审法院予以支持。二、关于上诉人上诉要求撤销与被上诉人签订的《阳光水岸小区前期物业服务协议》、《承诺书》，并由被上诉人赔偿上诉人被盗摩托车的损失5200元的请求，有无事实和法律依据的问题。对于上诉人提出被上诉人系2011年10月10日才取得资质证书，无提供物业服务资质的主张。经一审法院核实被上诉人的资质证书载明准予从事物业管理活动的时间为2009年1月16日，被上诉人已经具备了相应的物业服务条件，故上诉人称被上诉人无证经营的上诉主张不能成立。对上诉人称被上诉人隐瞒其没有资质证书与上诉人签订《阳光水岸小区前期物业服务协议》和《承诺书》，系以欺诈手段订立合同，损害上诉人利益的主张，本院不予采纳。且上诉人要求撤销与被上诉人签订的《阳光水岸小区前期物业服务协议》、《承诺书》，并由被上诉人赔偿上诉人被盗摩托车的损失5200元的请求，系另外的法律关系，而本案中上诉人并未就此提出反诉，故上诉人该上诉请求不属于本案的审理范围，依法本院不予审理。综上所述，上诉人的上诉理由不成立，其上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人陆文界负担。本判决为终审判决。审判长 凌文楼审判员 玉 江审判员 黄小萍appoint二〇一七年五月四日书记员 梁 妮 关注公众号“”