（2016）粤0303民初20121号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-12-02
案件名称
李华与被告刘艮有、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李华,刘艮有,中原地产代理（深圳）有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0303民初20121号原告（反诉被告）：李华。委托诉讼代理人：周争锋。委托诉讼代理人：李旻珊。被告（反诉原告）：刘艮有。委托诉讼代理人：刘宋博。第三人：中原地产代理（深圳）有限公司，住所地深圳市福田区深南大道与民田路交界西南新华保险大厦301-303、305、306、308-313、315、316、318-321、2503B，组织机构代码：785254915。法定代表人：李耀智。委托诉讼代理人：王龙飞。原告李华与被告刘艮有、第三人中原地产代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李华及其委托诉讼代理人周争锋，被告的委托诉讼代理人刘宋博，第三人的委托诉讼代理人王龙飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即偿还原告定金15万元及按银行同期贷款利率计算的利息；2、请求判决被告赔偿监管资金169万元的银行同期贷款利率计算的利息；3、请求被告承担与本案相关的所有诉讼费用（包括但不限于原告律师费、诉讼费、保全费等）。事实与理由：原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于2016年9月10日经第三方中原地产公司介绍与被告签订房屋买卖协议书，原告于9月10日向被告支付定金1万元，于9月12日向被告刘运用主动提供的刘微微建设银行账户支付定金14万元，于10月11日在第三方中国银行办理监管资金169万元，于11月1日向深圳市房地产权登记中心递交过户相关所有资料。11月4日原告、被告双方被告知因政策原因无法办理房屋过户手续，房屋买卖无法履行。原告于11月4日当晚与被告在第三方中原地产公司协商解除房屋买卖合同问题，但协商未果。鉴于11月4日原告、被告双方被告知因政策原因导致无法达成二手房交易，并非因原告因素造成此房屋交易未果。后经原告多次与被告协商办理退还定金，并要求被告配合一同前往中国银行签字退还监管资金，被告电话口头同意退还原告定金15万元，并承诺配合原告办理退还监管资金169万事宜，但是之后被告却一直以各种理由拖延。截至至今，被告仍未给原告一个明确的答复。为维护原告的合法权益特向贵院提出诉讼，请求贵院支持原告的诉求。附证据：1.原告、被告身份证复印件；2.房屋买卖协议书；资金托管协议；4.收款收据；5.转账汇款业务回单；6.委托书；7.房产证复印件；8.房产过户退件说明。诉讼过程中，原告放弃第二项请求判决被告赔偿监管资金169万元的银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求。被告刘艮有辩称，我方的答辩意见与反诉状一致。被告刘艮有向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人向反诉人支付合同违约金90万元，并判决反诉人不予归还被反诉人己经支付的定金15万元；2、请求判令被反诉人承担本案本诉以及反诉的全部诉讼费、律师费、保全费等费用。事实与理由：反诉人与被反诉人于2016年9月10日经原诉第三方中原地产公司居间介绍签订了二手房买卖合同。合同签订后被反诉人因自身原因一直未办理购房网签手续，也未及时办理资金监管和过户手续。直至2016年10月11日才向第三方中国银行办理监管手续，并且直至2016年11月1日才向房产登记中心提交过户申请。因深圳市2016年10月4日出台了房产新政策，因此被反诉人的过户申请被驳回。反诉人认为，双方于2016年9月10签订了房屋买卖合同，直至2016年10月4日深圳市出台房产新政，有非常充足的时间（24天）可以办理网签手续，但其却一直未予办理。导致双方的合同签订时间无法获得确认，才出现被反诉人在新政策出台后不具备购房资格而无法过户的情况。因此双方房屋买卖合同无法继续履行的原因在于被反诉人。被反诉人的行为己经构成违约，并且造成了反诉人房屋无法交易完成，承担了房价下跌的重大损失，同时由于被反诉人的无理诉讼及请求，反诉人付出了律师费、诉讼费、保全费、差旅费、交通费、误工费等损失。综上所述，被反诉人的行为己经严重违反了合同的约定。因此反诉人请求法院驳回被反诉人的所有诉讼请求。同时请求法院支持反诉人全部反诉请求，维护反诉人利益。诉讼过程中，被告放弃请求判决反诉人不予归还被反诉人己经支付的定金15万元的诉讼请求。原告辩称，一、本案不能履行的根本原因是因为深圳市出台1**限购新政，虽然在104新政以前，本案的原告具有购房资格，满足325新政规定的购房条件。但因为双方在签订合同时，定金转付存在没有原、被告直接通过银行转账交易的事实，而是由原告转付给被告指定的代理人刘微微账户，导致双方在递件过户时，被不动产登记中心不符合104新政的政策而退件。合同不能履行是不可归责于双方的事由，原、被告双方均无责任。二、本案买卖合同约定的资金监管时间是2016年11月10日前，而实际上原告办理资金监管时间系2016年10月11日，比合同约定的时间要提早很多。原告是在中介公司认为104新政以后原告仍有购房资格的前提下办理的资金监管和按揭贷款手续，并且也已经在2016年10月24日取得贷款承诺函，履行完毕合同的全部义务。但是，在双方递件过户时，登记中心以原、被告双方没有直接的定金转账往来记录为由，退回双方的过户递件申请，而不是本案被告所称的原告延迟履行导致合同不能履行。三、本案的被告房产是红本在手，因此，涉案房产交易不能因为其没有发生赎楼的环节，损失几乎可以忽略不计。被告在原告自身没有任何过错的情况下提出高额的违约金，没有任何法律、事实依据。并且其诉讼请求第二项相互冲突，不符合法律的规定。第三人述称，我方已尽到合同约定的居间义务，现我方托管定金1万元，将根据法院判决返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2016年9月10日，原告李华（买方）与被告刘艮有（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定买卖双方交易的房地产位于深圳市罗湖区凤凰路中山花园B栋1507，建筑面积约为107.6平方米，转让成交价为人民币460万元整；买方同意在本合同生效之日起当日内（含当日）向买方支付定金人民币1万元整，在本合同生效后五日内（含当日）再向卖方支付定金人民币14万元整；买方须于2016年11月10日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行实际贷款额为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，买方须于2016年11月10日前（含当日）向按揭银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批手续；买卖双方约定签署《深圳市二手房买卖合同》，办理递件过户时间以下述（1）、（2）两项中时间先届满者为准（除非有特别约定，否则在第（2）项时间届满时，因一方原因致使第（1）项条件未符合，则该方须按本合同第十条、第十一条承担相应违约责任）（1）在买方按照本合同第四条约定将楼款一次性支付至买卖双方指定的第三方监管账号或取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内；（2）买方监管除定金、交楼押金之外的楼款（一次性付款时）或监管除定金、交楼押金之外的剩余首期款之日起六十日内；该物业没有设定抵押；该物业没有租约；双方协商同意在定金或首期款中预留人民币1万元作为交楼押金；若任何一方未按照合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如逾期履行超过五日的，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或选择定金罚则。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。同日，原告李华（乙方、买方）、被告刘艮有（甲方、卖方）、第三人中原地产代理（深圳）有限公司（丙方、托管方）签订《资金托管协议》，约定将定金人民币1万元整交由丙方托管。后原告李华（买方）与被告刘艮有（卖方）签订《补充协议》，约定买方保证卖方于签订合同二个月内收到全部楼款，如未以此条款收到全部楼款，则买方愿以日人民币260元整支付给卖方，直至卖方收到全部楼款。二、2016年9月12日，原告李华向被告刘艮有指定的账户名为刘微微的账户转入定金人民币14万元。被告出具了收款收据，载明收到原告定金人民币15万元。。2016年9月12日，被告刘艮有出具委托书，委托刘运用、刘纪思办理涉案物业的申请转按揭贷款、收取款项、办理资金监管、签署《房地产买卖合同》等办理房产转入所需签署的相关文件等。2016年10月12日，原告李华（甲方、买方）、被告刘艮有（乙方、卖方）的代理人刘纪思、中国银行股份有限公司深圳文锦渡支行（丙方、监管行）签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定甲乙双方自愿将涉案房产交易的资金人民币169万元委托丙方进行监管。2016年10月24日，中国银行股份有限公司深南支行向原告出具了《个人贷款承诺函》。2016年11月23日，深圳市房地产权登记中心向原告李华、被告刘艮有出具《退文通知书》，载明：根据来文材料，购买人不符合《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施的通知》（深府办【2016】28号）等相关规定。四、另查明，2016年9月14日，原告与其配偶汤波办理了离婚登记，婚内共有两处房产，离婚时分配每人各一套。2017年1月18日，原告与其配偶汤波办理了复婚登记。五、2016年10月4日，深圳市规划国土委、深圳市市场和质量监管委、深圳市公安局、深圳市住房建设局、深圳市地税局、深圳市金融办、深圳市网信办制定发布了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的若干措施》，规定：四、本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房的政策，本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房；能提供自购房之日起计算的前5年及以上在本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；购房时间的认定，以在本市房地产主管部门信息系统网签购房合同的时间为准。2016年10月8日，深圳市不动产登记中心发布《关于对我市住房限购相关事宜进行补充的通知》，第二条规定购房交易时间以本市房地产主管部门信息系统网签购房合同或网签预售商品房认购书的时间为准，购房资格认定时间以购房交易时间为准，但发生以下情形且在2016年12月31日（含12月31日）之前提供相关证明材料的，视同已发生实际交易行为，仍按照原政策办理：（一）买方向卖方支付购房定金、部分或全部房款（不含现金支付）的银行转账有效凭证（POS机购房签购单、购房转账单等，收款人需为卖方），卖方通过中介机构收取定金、部分或全部房款（不含现金支付）的，还应当提交房地产买卖居间合同或委托中介机构代收定金、部分或全部房款（不含现金支付）的协议书；（二）购房资金监管协议及支付相应费用的银行转账有效凭证。本院认为，原、被告签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。现原告要求被告返还定金即表明其不再履行合同，且现涉案合同已经无法实现目的，本院认为《二手房买卖合同》应予以解除。本案的争议焦点是，原告在履行合同的过程中有无过错。本院认为该合同签订之后，原告依约向被告支付了定金人民币15万元并办理了首期款监管手续，但该合同签订后不久，2016年10月4日，深圳市颁发相关限购政策，规定深户单身人士在深圳仅可购买一套房产。原告在签订合同时其家庭有两套房产，其虽在签订合同后办理了离婚手续，但其名下仍有一套房产，且由于原告所支付的定金是转给了案外人而非转给第三人或转给被告，深圳市房地产权登记中心认为原告不符合政策的规定。被告主张原告未及时办理网签手续导致双方的合同签订时间无法获得确认，才出现原告在新政策出台后不具备购房资格而无法过户的情况，本院认为涉案的买卖合同对何时在深圳市房地产主管部门信息系统网签购房合同并无约定，原告在2016年10月12日办理资金监管、2016年10月24日取得个人贷款承诺函，原告履行合同义务的行为并未违反合同及补充协议的约定，被告的主张没有事实和法律依据，本院不予采信。本案属因房地产调控政策的实施这不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行，故本案的房屋买卖合同应当解除，买卖双方互不承担违约责任，被告应将所收取的定金返还于原告。为此，原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求及要求被告退还定金的诉讼请求，本院予以支持；原告要求被告按照银行同期贷款利率支付定金利息的诉讼请求，本院认为被告在履行合同中亦无过错，原告要求被告支付利息损失的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。被告要求原告支付违约金90万元的反诉请求，本院不予支持。被告要求原告支付律师费的诉讼请求，本院认为我国并未实行律师强制代理制度，律师费并非行使诉讼权利的必须支出的费用，《二手房买卖合同》亦未对律师费承担问题作出约定，因此被告要求原告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告刘艮有应于本判决生效之日起十日内向原告李华退还定金人民币15万元（其中定金人民币1万元托管在第三人中原地产代理（深圳）有限公司处，由第三人中原地产代理（深圳）有限公司径付原告李华）；二、驳回原告李华的其他诉讼请求；三、驳回被告刘艮有的全部反诉请求。如果被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3300元，保全费人民币1270元，由原告负担372元，由被告负担4198元。案件反诉受理费人民币7125元，由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 钱 松人民陪审员 赖木生人民陪审员 吴伟芳二〇一七年五月四日本件与原本核对无异书 记 员 粟 妍 来源：