（2016）赣0502民初4159号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-09
案件名称
新余市居安物业管理有限公司与吴梅南物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
新余市渝水区人民法院
所属地区
新余市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
新余市居安物业管理有限公司,吴梅南
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0502民初4159号原告：新余市居安物业管理有限公司，住所地新余市新钢广场。法定代表人：周佩君，该公司董事长。委托代理人：任国辉、李小敏，江西辰盛律师事务所律师。被告：吴梅南，女，1973年11月23日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。。委托代理人：谢浩宇，新余市三江合律师事务所律师。原告新余市居安物业管理有限公司（下称原告）与被告吴梅南（下称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年11月14日立案受理后，依法由审判员刘雅萍适用简易程序，于2017年1月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人任国辉、李小敏，被告委托代理人谢浩宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系苗圃星城小区业主。2009年6月23日，原、被告签订一份《物业管理服务协议》，协议约定原告为被告位于苗圃星城小区25-125#、125#-1商铺提供物业管理服务，协议还对双方的权利和义务、物业费的计取，违约责任等事项进行了约定。协议签订后，原告依约履行了合同义务，但被告自2010年9月起拒绝支付物业费。为此，原告诉至法院，请求判令被告支付原告拖欠的物业管理费16587元及支付违约金11445元（违约金暂算至2016年4月30日止），合计28032元，及自2016年5月1日至实际付款之日止的违约金（按同期中国人民银行贷款年利率四倍即24%计算），诉讼费由被告承担。被告辩称，1、原告诉讼请求超过了诉讼时效不应得到支持；2、物业合同系原告单方面提供的格式合同，部分条款显失公平；3、被告作为临街店面的业主没有享受到原告的物业服务，却要承担几倍于普通小区业主的物业费；4、关于违约金，原告没有按照约定提供物业服务，其违约行为在先，被告有权支付物业费，也就不存在所谓的违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对于原告提交的物业管理协议、业主临时规约、房屋装修协议，被告未对证据本身提出异议，本院予以确认并在卷佐证；对于原告提交的催收物业费照片4张，被告不予认可，认为不能证明原告曾向被告催收过，照片中也可能是现在与以前报纸的合影，本院认为，采取张贴催收公告的形式进行催收符合一般物业费用催收的方式，该照片可以反映原告进行了催收，故对于原告该组证据，本院予以确认并在卷佐证；对于被告提交的照片34张，原告不予认可，认为无法反映拍摄时间与拍摄地点，不能证明原告需要证明的内容，本院认为，物业服务本身具有滞后性，该照片即使真实，也不能反映出原告未对照片反映的情况进行过处理，且处理的结果也与业主素质、原告的执法权限相关，被告该组证据无法反映其需要证明的内容，本院不予采信。经审理查明，被告系苗圃星城小区业主。2009年6月23日，原、被告签订一份《物业管理服务协议》，协议约定原告为被告位于苗圃星城小区25-125#、125#-1商铺提供物业管理服务，该协议约定：被告交费时间自开发商通知交房之日起计收物业费、每年一月开始交纳当年的物业费；商铺物业费按建筑面积1.5元每月每平方米，多层住宅按建筑面积每月每平方米0.25元，地下室、车库0.13元，另收楼道灯、中控门费用每月每户5元，小高层住宅按建筑面积每月每平方米0.6元，地下室0.3元，另外楼道灯、中控门费用5元每月每户，业主逾期交纳物业管理费按每日千分之五交纳滞纳金。合同签订后，原告依约履行物业管理义务。自2010年9月1日至2016年4月30日止，尚欠物业管理费16587元（被告商铺面积为162.62平方米），经原告多次催讨未果。为此，原告诉至法院，并提出前列诉请。本院认为，本案属物业服务合同纠纷。原告与被告签订物业服务合同，属双方真实意思表示，未违反法律、法规禁止性规定，依法成立，合法有效。协议签订后，原告按约定为被告小区提供管理和服务，被告作为小区业主，拖欠原告的管理费不交，系违反合同的行为。原告已提供证据证明其一直在向被告催收，故对于被告辩称本案已过诉讼时效的意见，本院不予认可，关于被告辩称的合同显失公平的意见，本院认为，1.5元每月每平方米的物业收费标准符合本市商业物业的一般收费标准，并未畸高，且被告作为有民事行为能力的自然人，在物业服务合同上签名，已表明其认可该收费标准，故对于被告这一意见，本院不予认可。截至2016年4月30日，被告拖欠物业费16587元，故对原告要求被告支付物业管理费16587元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，本院认为，虽合同约定如业主拖欠物业费按日千分之五交纳违约金，该违约金计算标准过高，本院酌情按年利率24%即月利率2%计算，至2016年4月30日违约金为162.62×1.5×2%×（1+68）÷2×68=11445元，原告主张从2016年5月1日至还清物业费时的违约金，因算至2016年4月30日违约金足以弥补原告损失，故对原告要求算至物业费还清日止的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，《国务院物业管理条例》第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吴梅南应于本判决生效之日起十日内支付原告新余市居安物业管理有限公司物业服务费16587元及违约金11445元，合计28032元；二、驳回原告新余市居安物业管理有限公司其他诉讼请求。如被告吴梅南未按本判决的指定的期限履行给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费252元，由被告吴梅南承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员 刘雅萍二〇一七年五月四日书记员 吴 凡 百度搜索“”