（2017）苏03民终37号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-05-23
案件名称
王华伟与卜锦洲房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省徐州市中级人民法院
所属地区
江苏省徐州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
王华伟,卜锦洲
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏03民终37号上诉人（原审原告）：王华伟，男，1968年4月25日生，汉族，个体，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：赵鹏，江苏昭鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：马南南，江苏昭鹏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卜锦洲，男，1964年10月22日生，汉族，个体，住徐州市。委托诉讼代理人：孙杨，江苏金华星律师事务所律师。上诉人王华伟因与被上诉人卜锦洲房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院(2015)泉民初字第3662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月14日受理后，依法组成合议庭于2017年4月21日公开开庭进行了审理。上诉人王华伟及其委托诉讼代理人赵鹏、马南南、被上诉人卜锦洲的委托诉讼代理人孙杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王华伟上诉请求：请求二审法院撤销原判，依法改判。事实与理由：根据涉案承包经营合同的约定，就租赁事宜，由卜锦洲和权利人交涉，如因卜锦洲协调不好或单方毁约，致使王华伟一方不能使用该房产，卜锦洲除赔偿王华伟实际损失外，还应赔偿20万元。在实际履行过程中，因卜锦洲与房主徐州白马商业经营管理有限公司（以下简称白马公司）解除合同导致王华伟不能使用涉案房屋，造成装修损失、购买机器及履行合同可得利益损失等，上述损失应由卜锦洲承担，且卜锦洲单方违约还应赔偿王华伟违约金20万元。另外，王华伟因涉案纠纷产生的多次诉讼中均申请对房屋损失进行鉴定，但法院未予处理，导致证据灭失，现一审法院仅以王华伟举证不能为由否认卜锦洲违约的事实错误。卜锦洲辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。王华伟向一审法院起诉请求：判令卜锦洲赔偿因违约给王华伟造成的装潢损失40万元、利润损失30万元，机器损失73.7万元（含水管破裂造成机器损失43.7万元及机器提前淘汰损失30万元）并支付违约金20万元，合计163.7万元。事实和理由：王华伟与卜锦洲于2009年洽谈贵邦财富负一层的租赁事宜，约定卜锦洲将贵邦财富负一层租赁给王华伟，期限为五年。双方还就租金的金额和支付方式以及双方的权利义务等条款作了约定。由于王华伟当时没有带身份证，就由王涛沙在租赁合同上签名。王华伟在合同签订后对房屋进行了装潢并开始经营。2010年1月8日，由于租赁房屋的消防管道破裂，喷出的水造成王华伟的机器损毁，造成很大的经济损失，王华伟就此多次找卜锦洲协商未果。卜锦洲从白马公司租赁的上述房屋，2010年10月，一审法院工作人员告知王华伟白马公司已与卜锦洲解除了租赁合同，并要求王华伟搬离租赁房屋。王华伟租赁涉案房屋后，为装修支出大量的财力、物力，租赁期限为五年，因卜锦洲违约导致王华伟仅使用一年有余，造成了装潢的浪费。王华伟的机器被损毁无法使用，造成利润损失无法弥补。卜锦洲的行为使王华伟对房屋的使用年限减少，造成可得利益受损。这两个利益损失是由于卜锦洲的违约行为造成的，卜锦洲应当予以赔偿。卜锦洲一审答辩称：一、卜锦洲系依法解除与王华伟之间的涉案房屋租赁关系。双方于2009年3月15日就位于徐州市泉山区贵邦财富负一层的房屋租赁事宜进行商谈，并未签订书面房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，涉案房屋租赁应视为不定期租赁。2009年12月份，因王华伟拖欠应负租金3个月，卜锦洲要求其支付租金，否则解除双方之间房屋租赁关系。但王华伟仍未支付，且卜锦洲后期得知王华伟存在非法经营的行为，于是当面告知王华伟与其解除租赁关系。根据上述事实以及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”及第二百三十二条“当事人对合同期限没有约定或约定不明的，视为不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同”之规定，卜锦洲系依法解除与王华伟之间的租赁关系。二、王华伟的一审起诉违反了“一事不再理”原则。卜锦洲曾于2010年4月1日将王华伟诉至法院，请求判令王华伟支付拖欠的租金并解除租赁合同。该案已于2011年4月13日经法院调解结案，双方在法院主持下已就涉案房屋租赁纠纷达成一次性了结协议。至于该调解协议中手写增加的“本案”及该文字上的手印，卜锦洲毫不知情，更不予认可。王华伟起诉违反了“一事不再理”原则。三、卜锦洲不应赔偿王华伟损失。王华伟未取得从事电玩经营的许可证，系非法经营。因此，王华伟不应当产生合法的可得利益，其要求赔偿的各项损失无事实法律依据。且双方已经在法院主持下就涉案房屋租赁纠纷达成一次性了结协议。一审法院审理查明：2007年8月27日，案外人白马公司（发包人、甲方）与卜锦洲、案外人徐光（承包人、乙方）签订《承包经营合同》及附件，约定：“……第1条：甲方受其委托单位的委托，同意乙方在贵邦财富负一层实施承包经营，期限自2007年10月1日至2017年9月30日止……第2条、乙方向甲方交付承包费标准：2007年10月1日起至2008年9月30日止为90万元。2008年10月1日起至2011年9月30日止为95万元。2011年10月1日起至2012年9月30日止为96.9万元。2012年10月1日……第9条、合同的解除。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：……4、将场地擅自全部转租、转让、转借给第三人，或和其他经营户交换场地的……承包合同附件：1、负一层吊顶由甲方出资40元/平方米，由乙方自行找人吊顶……”。2008年9月1日，白马公司（发包人、甲方）与卜锦洲（承包人、乙方）签订《补充协议》，约定：“因乙方出现经营困难无法正常运营的情况，经双方协商，签订本补充协议……一、原合同第二条变更为：2008年1月1日至12月31日承包费为45万元。2009年1月1日至12月31日承包费为50万元。2010年1月1日至12月31日承包费为55万元。二、原合同第三条变更为……”2009年3月8日，卜锦洲（甲方）与案外人王涛沙（乙方）签订《承包经营合同》，约定：“……1、乙方自愿承包经营贵邦财富负一层，承包经营期限自2009年5月26日至2014年5月26日止，共计5年……3、承包费支付的方式采取先支付后使用的方式，每半年支付一次，具体如下：2009年5月26日至12月26日的承包费为25万元。2010年1月1日至12月26日的承包费为55万元。2011年1月1日至2014年5月26日的承包费根据甲方原承包合同另议。4、甲方在合同期限内计算承包费的时候不得增加利润，原发包方收取的承包费和乙方支付的承包费一致……6、乙方应按照政府管理部门的各项规定办理手续……7、乙方不得利用该地方从事非法经营，应合理使用非乙方所有的各项设施，保证各项设施不出现非正常的损坏、贬值，如需改动须事先征得甲方的同意，造成损坏的，乙方须承担赔偿和修复责任。8、未经甲方书面同意，乙方不得将该地方转租或转承包……9……如果牵扯到原发包方与乙方之间出现纠纷，甲方应从中尽力协调。10、甲方保证房屋的权利人对该承包不持异议。就该承包事宜，由甲方和权利人交涉，如果因为甲方协调不好，或甲方单方毁约，致使乙方不能使用该房产，甲方除赔偿乙方的实际损失外，另行赔偿乙方20万元作为赔偿金。11、应甲方要求，甲方和乙方签订的合作经营协议，是一个形式。对于甲乙双方的权利义务，完全按照本协议履行。合作经营协议对双方不产生效力。12、合同期满后，在同等条件下乙方有优先续租权……13、乙方在合同签订后5日内向甲方交纳履约保证金5万元（不计息）。14、如乙方违约，除应扣除保证金外，另追加20万元赔偿金。注：（1）此条款到2010年12月31日终止此条款。注：（2）在本合同期间，因不可抗力或其他不可归责于双方的原因……进场时间为2009年3月26日。”2009年6月25日，王华伟出具《保证书》，内容为：“我是贵邦财富大厦负一层使用者……特作如下保证：一、我保证“新动力”所排的污水……我们将积极整改……”。后王华伟出具《告知书》，内容为：“朝阳集团白马公司贵邦财富一层于2010年1月8日夜发生漏水事件，殃及到负一层新动力电玩城营业场地，造成数台大型机器毁损已无法使用。”2010年3月26日，白马公司具状将卜锦洲诉至该院，请求判令解除双方签订的《承包经营合同》并支付拖欠的承包费34.58万元、电费4万元及违约金10万元。卜锦洲应诉后主张其将租赁房屋转租给王华伟，由王涛沙代签合同。白马公司则主张其不知晓亦不允许卜锦洲转包。后经该院调解，白马公司与卜锦洲达成调解协议，约定双方同意解除2007年8月27日签订的《承包经营合同》及其附件。卜锦洲于十日内将租赁房屋内物品全部自费清空，并于2011年5月1日前支付白马公司承包费34.58万元、违约金5万元、水电费约4万元（按实结算）。该院于2010年9月1日向双方出具（2010）泉商初字第783号民事调解书对上述调解协议予以确认。2010年4月1日，卜锦洲具状将王涛沙诉至该院，请求判令解除双方签订的《承包经营合同》并判令王涛沙给付垫付的电费5.574万元、2009年12月27日之后的租金45.8万元。该院以（2010）泉商初字第639号予以立案。在该案的审理过程中，卜锦洲提交《申请书》一份，内容为：“请求追加王华伟为申请人诉王涛沙一案中的第三人。事实和理由：申请人在订立承包经营合同的过程中，一直都是与王华伟洽谈的，一直到合同签字的时候王涛沙才出现且签了字就离开了，此后一直没有和申请人有任何接触；合同签订后，承包费也是王华伟支付给申请人的，贵邦财富负一层的实际经营一直都是王华伟在控制、经营。因此申请人认为，虽然申请人是与王涛沙签订的合同，但是该合同的实际履行者确实王华伟，该合同是王华伟利用王涛沙名义所签订，王华伟应该作为本案的第三人……”。王涛沙应诉后陈述，其在签订合同后因资金及时间问题，将房屋交由王华伟经营，并委托其交纳水电费用。王华伟作为第三人应诉后陈述，其负责交纳贵邦财富负一层的水电费，并自2009年7月18日起实际使用贵邦财富负一层直至2010年11月，所有投资及亏损均由王涛沙负担。2011年1月13日，卜锦洲在（2010）泉商初字第639号案件庭审中提交（2010）泉商初字第783号民事调解书，证明王华伟欠付的电费数额。王华伟质证后则认为该调解书侵犯其权益，对其不发生效力。2011年4月13日，经该院调解，王华伟与卜锦洲就（2010）泉商初字第639号案件达成调解协议，约定由王华伟于2011年7月15日前支付卜锦洲承包费用22万元（含欠付的2010年5个月的租金22.9160万元、卜锦洲垫付的电费4万元），本案双方再无任何纠纷（“本案”二字为手写添加，上有捺印）。该院于当日向双方出具（2010）泉商初字第639号民事调解书对上述调解协议予以确认。2011年7月14日，王华伟以王涛沙委托代理人身份将卜锦洲诉至该院，请求判令卜锦洲赔偿装潢、机器、利润损失163.7万元及赔偿金20万元。该院对该案审理后查明王华伟提交的民事诉状中具状人落款及授权委托书落款均非王涛沙本人所签，遂于2011年11月25日作出（2011）泉民初字第1641号民事裁定，认定王华伟凭上述民事诉状及授权委托书提起诉讼不符合起诉条件，驳回王华伟以王涛沙名义提起的诉讼。2013年3月28日，王涛沙委托王华伟将卜锦洲诉至该院，请求判令卜锦洲赔偿各项损失163.7万元。该院对该案审理后，确认双方法律关系为房屋租赁合同纠纷，并查明：“王涛沙与卜锦洲于2009年3月8日签订承包经营合同，约定卜锦洲将贵邦财富负一层租赁给王涛沙，期限为2009年5月26日至2014年5月26日。双方并就租金的金额和支付方式、双方的权利义务等条款作了约定。合同签订后王涛沙并未从事经营，而是由王华伟在该场地经营电玩城，租金也是王华伟支付。2010年1月8日，由于租赁房屋的消防管道破裂，导致王华伟经营的电玩城部分机器损毁。2010年8月4日因王华伟未交租金，卜锦洲诉至该院要求与王涛沙及王华伟解除合同并支付租金，2011年4月13日双方达成调解协议。由王华伟于2011年7月15日前一次性给付卜锦洲承包费22万元。2011年7月4日王华伟以王涛沙名义以相同理由及诉请诉至该院。该院审查后发现民事诉状上具状人的签名以及授权委托书上委托人的签名均不是王涛沙本人所签。遂驳回了起诉”。该院认为，提起民事诉讼的原告应是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。依据上述查明的事实，贵邦财富负一层的实际经营人为王华伟，王涛沙虽然与卜锦洲签订了租赁合同但并未实际经营，其要求卜锦洲赔偿各项损失主体不适格，应予驳回。2013年5月22日，该院作出（2013）泉民初字第1421号民事裁定，驳回王涛沙的起诉。2014年11月18日，王华伟将卜锦洲诉至该院，请求判令卜锦洲赔偿各项损失163.7万元。该院审理后认为，双方在该院主持下所签订的和解协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。根据（2010）泉商初字第639号民事调解书，双方之间的涉案房屋租赁合同纠纷已一次性了结。王华伟在该案调解过程中并没有对卜锦洲在履行合同期间存在违约及损害赔偿问题提出主张，并签订了和解协议，说明王华伟已认可双方在涉案房屋租赁问题上再无任何纠纷。现王华伟又针对该房屋租赁合同纠纷要求卜锦洲承担违约责任，无事实和法律依据，该院不予支持。2015年1月4日，该院作出（2014）泉民初字第4721号民事判决，驳回王华伟的诉讼请求。王华伟不服上述判决，向本院提起上诉。在该案二审审理过程中，王华伟提交（2010）泉商初字第639号案件中2011年1月13日的庭审笔录，该笔录中载有“？：经合议庭评议，对于被告提出的反诉内容与本案不属于同一法律关系，故本案依法不予受理。被告可另行主张权利，是否听清？齐：听清了”。本院对该案审理后认为，（2010）泉商初字第639号民事调解书第二项载明“本案双方再无任何纠纷”，而“本案”应是卜锦洲诉王涛沙、王华伟承包合同纠纷一案，由于王涛沙在该案中提出反诉未予受理并被告知另行主张权利，且在该案调解过程中又未涉及二审所审理的争议，故一审判决认定双方之间的涉案房屋租赁合同纠纷已一次性了结缺乏事实依据。2015年7月28日，本院作出（2015）徐民终字第1451号民事裁定，撤销（2014）泉民初字第4721号民事判决，发回该院重审。该院遂另行组成合议庭进行审理。在一审庭审中，对于卜锦洲与王涛沙签订的《承包经营合同》中关于“2011年1月1日至2014年5月26日的承包费根据甲方原承包合同另议”、“注：（1）此条款到2010年12月31日终止此条款”的约定，双方均陈述记不清楚为何如此约定。对于涉案租赁房屋装饰装修残值的问题，卜锦洲主张王华伟的装修未经其同意。王华伟则陈述该院于2011年10月通过强制执行程序将涉案租赁房屋腾空，白马公司为配合法院鉴定将房屋空置两年，后租与他人，王华伟现仅能提交照片作证装修情况。一审法院认为：当事人对自己的主张负有举证证明责任。关于机器损失的问题，王华伟主张涉案租赁房屋自身漏水致使机器毁损，卜锦洲应赔偿机器损失。但王华伟在《告知书》中却陈述机器毁损的原因是因贵邦财富一层漏水殃及负一层所致，且王华伟在一审审理过程中就租赁房屋本身存在瑕疵、发生漏水并致使机器受损、机器受损的具体数额、合法经营的利润等相应主张未能完成举证证明责任，故对于其关于卜锦洲存在违约行为、应赔偿机器损失73.7万元并赔偿利润损失及违约金的诉讼请求，不予支持。关于装潢损失的问题。双方在《承包经营合同》中对装潢损失等事项并无明确约定，而根据双方的庭审陈述，涉案租赁房屋已由案外人使用，现已无法确认原始装饰装修情况，王华伟提交的其他相应证据亦无法证明装潢残值。故对于王华伟关于装潢损失40万元的诉讼请求，不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：驳回王华伟的诉讼请求。案件受理费19530元，由王华伟负担（已预交）。二审期间双方均未提交新证据。本院二审查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：王华伟主张卜锦洲因在涉案租赁合同履行过程中存在违约行为，故其应赔偿因违约给王华伟造成的损失。因此，王华伟诉讼主张的成立需要同时具备以下三个要件：1.违约行为的存在；2.损失的产生；3.违约行为与损失之间存在因果关系。因双方在合同履行过程中产生争议，作为主张权利的一方，王华伟应承担相应举证责任，在其有义务也有能力及时对损失情况进行固定并采取适当措施防止损失的扩大的情况下，从王华伟主张的损失项目分析：第一、王华伟虽主张因卜锦洲违约给其造成利润损失30万元及机器损失73.7万元，但王华伟在诉讼中并未提供有效证据证明存在利润损失、机器损失及损失金额的合理性，基于此，其主张违约金亦依据不足；第二、对王华伟主张的装修损失，其亦未提供证据证明装修残值损失40万元的合理性及计算依据。因此，王华伟对损失情况举证不能的不利法律后果，依法应由其承担。综上，上诉人上诉请求无事实及法律依据，本院依法不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19530元，由上诉人王华伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 魏志名审 判 员 苏 团代理审判员 孟文儒二〇一七年五月四日书 记 员 刘禹宏 微信公众号“”