（2016）辽0283民初6226号

裁判日期: 2017-05-04

公开日期: 2017-10-12

案件名称

孙福帅与姚忠华合同纠纷一审民事判决书

法院

庄河市人民法院

所属地区

庄河市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

孙福帅,姚忠华

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

庄河市人民法院民事判决书（2016）辽0283民初6226号原告：孙福帅，男，1962年3月9日出生，汉族，住址：辽宁省庄河市。委托诉讼代理人:张俊帅，系辽宁环胜律师事务所律师。被告：姚忠华，男，1963年12月22日出生，汉族，住址：庄河市。原告孙福帅诉被告姚忠华合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员刘耀华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孙福帅及其委托诉讼代理人张俊帅、被告姚忠华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付原告房款及进户费、契税合计169371元；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年，大连金鹏房地产开发有限公司开发建设×××珠三期期间，原告系×××珠×期××-××号楼的实际施工人。大连金鹏房地产开发有限公司将×××珠×期××号楼×单元××号房屋以抵顶工程款的方式抵顶给原告。抵顶工程款数额为511394元。原告于2010年8月至10月期间，曾在被告处购买过瓷砖，拖欠被告部分瓷砖货款。原告遂将××号楼×单元××号房屋以抵顶货款的方式抵顶工程款数额。但被告对抵顶瓷砖款的数额有异议，认为房屋抵顶瓷砖款的数额应为356572元，并自行按该数额实际抵顶原告拖欠其的瓷砖款。上述事实，庄河市人民法院（×××）×××第×××号和（×××）×××第×××号民事判决书中均有认定。原告认为，原告以×××珠三期××号楼×单元××号房屋抵顶给被告瓷砖款的数额为511394元，而非被告主张的356572元。对于其中的差额款项154822元，被告应向原告承担给付责任。另外，原告为该套房屋支付了进户费用6879元，缴纳了契税7670元，上述费用被告亦应给付原告。为此诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告姚忠华辩称，不同意原告的诉讼请求，原告将案涉房屋抵顶给我的时间是2010年，（×××）×××第×××号判决当中已经查明，该房屋的价格为3880元每平方米，房款总计356572元，故原告主张案涉房屋抵顶511394元没有依据，我不同意返还差价。原告主张的511394元的房价是2012年金鹏公司制作房源表的价格，该房源表中只有案涉房屋和另一套房屋价格上涨，其余还是3880元每平方米，2010年抵顶给我的房屋不能用2012年的价格抵顶给我。关于原告主张的进户费和契税我也不同意支付。经审理查明，原、被告关于位于庄河市×××珠×期××号楼×单元××号房屋抵顶货款的情况，经过多次诉讼。2014年3月19日，本院受理的姚忠卫、宋双诉姚忠华、孙福帅、大连德通建设集团有限公司、大连金鹏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，姚忠卫、宋双要求确认其与姚忠华之间的关于案涉房屋的买卖合同有效，并要求孙福帅、姚忠华及德通公司和金鹏公司配合办理产权登记。本院审理后于2014年11月11日作出（×××）×××第×××号民事判决，该判决查明的事实为：2010年4月12日，孙福帅作为德通公司的委托代理人与金鹏公司签订了补充协议书，协议书约定×××·×××珠××、××、××、××楼工程的土建、装饰、采暖、给排水、消防、电照（含有线、电话预埋及电梯井照明）等图纸设计与图纸会审的内容由德通公司承包，后该工程由被告孙福帅实际施工完成。工程施工中，×××公司将×、×、×、×、×、×、×、×中的部分房屋抵顶给孙福帅，并制作了×××·×××珠×期孙福帅项目部××楼房源表，其中包含了案涉的×号楼×单元××房屋。该房源表载明了案涉房屋的楼号（××）、房号（×-×）、面积（91.9平方米）、单价（3880元/㎡）、合价（356572元），并在设备栏中载明“主体框架工程施工到四层时，承包人可按该表销售，否则承担后果责任”。孙福帅于2010年8月2日至2010年10月15日间向姚忠华购买了瓦片、脊瓦、沟瓦、外墙砖、封头瓦、劈开砖，姚忠华自称货款合计644316元。姚忠华向孙福帅供货完成后，孙福帅欲用金鹏公司抵顶给他的房屋抵顶欠姚忠华的货款，但双方均未签订抵顶合同。诉讼中，被姚忠华称，2011年6月份，孙福帅将案涉房屋的钥匙交给他，他将房屋以抵顶价格出卖给姚忠卫、宋双，并交付了2010年9月2日的房源表和钥匙。对姚忠华的陈述，孙福帅不认可，称其当时没有案涉房屋的钥匙，姚忠华系强行占有。金鹏公司表示，开发公司与施工人员抵顶房屋后，交给施工人员一把钥匙，用于装修或维修，所以案涉房屋抵顶给孙福帅当时给了一把钥匙。姚忠卫与益民公司签订了案涉房屋的管道燃气供气使用协议书，并于2011年6月21日交纳了安装燃气所需保险费，于2011年9月26日交纳了燃气安装费、燃气费。2011年11月15日，姚忠华替姚忠卫交纳了有线电视收视费、初装费，同日，向金鹏公司缴纳了取暖费，缴纳清单上载明买受人为姚忠华，并标注“未办进户先交取暖费孙福帅抵工程款房子没办手续姚忠华”字样。姚忠卫、宋双对案涉房屋进行装修后，居住至今。诉讼中，孙福帅提供2012年4月9日与金鹏公司签订的案涉房屋买卖合同、补充协议及2012年12月8日、11日专用收款收据，证明其为案涉房屋买受人，为物权所有人。房屋买卖合同中约定，房屋面积为93.32平方米，每平方米3500元，总金额为326620元，付款方式为一次性付款。2012年12月8日的专业收款收据载明，孙福帅向×××公司交付房款503612元。×××公司表示，该买卖合同及缴款手续不是真正的房屋买卖和交付房款，而是孙福帅为办理抵顶的案涉房屋产权证要求其予以配合的结果。2013年12月1日，庄河市人民政府为孙福帅发放了产权证号为庄房权证庄字第×××号案涉房屋所有权证书。2012年，姚忠华起诉孙福帅及张乐锟，要求二人给付所欠装饰装修材料款299920元。孙福帅在本院2012年7月18日的庭审时称，案涉房屋抵给姚忠华，被告姚忠华欠其147040元房屋款项，双方没有抵债协议，系姚忠华强占，后被原告姚忠卫占有。而姚忠华称“有抵债的意向，因没有办理过户手续，所以没有抵债”，“当时有房屋抵债的意向，但其占有后，又被第三人占有”。姚忠华对“第三人占有”的解释为，有抵债意向而没有抵债成功的房屋在黄海明珠五期，不是案涉房屋，且当时其未出庭，不知道代理人所说的第三人是何意。经查，金鹏公司与孙福帅2010年9月2日的房源表中案涉房屋的价格为3880元，2012年9月3日，开发商将抵顶给孙福帅的房屋价格提高至5480元，提价前后房屋总价款的差价即为147040元。就案涉房屋抵顶价格一事，孙福帅与姚忠华曾找×××公司协商，被告×××公司的答复是他们之间抵顶的价格与公司没有关系。诉讼中，原告提供原告宋双与被告孙福帅的二次通话录音，在录音谈话中，孙福帅称案涉房屋系其抵顶欠姚忠华瓷砖款，但没有确定房子的价格，口头上讲开发商给多少钱，他就给原告多少钱。但孙福帅对录音的真实性有异议，认为该录音不全面，内容经过剪辑，但是不申请鉴定。该判决认为，“孙福帅与姚忠华就案涉房屋抵顶欠款一事双方达成一致，双方存在就案涉房屋抵顶欠款合同关系，虽然双方就案涉房屋抵顶价格未达一致，但并不影响合同其他内容的效力。姚忠华将案涉房屋给原告，虽然没有签订买卖协议，但双方对买卖房屋的事实均无异议，且原告在案涉房屋中实际居住，并交纳了有线电视费、燃气费、取暖费等相关费用，故原告与被告姚忠华之间存在房屋买卖合同关系。该合同关系不违反法律的效力性、强制性规定，合法有效。依据合同的相对性原则，姚忠华有协助原告办理房屋产权过户的义务，但案涉房屋的现产权人登记为被告孙福帅，姚忠华与孙福帅就案涉房屋抵顶价格存在争议，姚忠华只有与孙福帅就案涉房屋抵顶价格协商一致或以其他方式确定房屋价格并结算房款，被告姚忠华从孙福帅处取得房屋产权后才能配合原告办理房屋过户，现被告姚忠华尚未取得案涉房屋产权，故对原告要求被告姚忠华协助办理房屋产权登记的诉讼请求，本院不予支持。其他三被告与原告之间不存在合同关系，故对原告要求被告孙福帅、德通公司、金鹏公司协助办理房屋产权登记的诉讼请求，本案不予支持。”孙福帅对（×××）×××第×××号民事判决不服，提出上诉，大连市中级人民法院审理后作出（×××）×××第×××号民事判决，维持了（×××）×××第×××号民事判决。二审法院对一审本院查明的事实予以确认，并补充查明，2012年，姚忠华在（×××）×××第×××号案件中起诉孙福帅及张乐锟，要求二人给付所欠材料款299920元（后变更为299500元）为孙福帅于2011年在施工金鹏·黄海明珠五期时欠姚忠华的材料款。而案涉房屋抵顶的货款为孙福帅于2010年在施工×××·×××珠×期时欠姚忠华的材料款。二审法院认为，从孙福帅与宋双之间的通话内容及孙福帅在（×××）×××第×××号民事案件庭审时的陈述可知，孙福帅已将案涉房屋抵顶货款给姚忠华。上述判决生效后，姚忠华起诉孙福帅、孙国华，要求孙福帅、孙国华协助姚忠华办理房屋过户登记。本院经审理后，于2016年1月25日作出（×××）×××第×××号民事判决，认为生效判决已确认姚忠华与孙福帅之间存在用案涉房屋抵顶欠款的合同关系，之后孙福帅又取得了案涉房屋的所有权证书，孙国华为案涉房屋的共有权人，依据合同法附随义务之规定，孙福帅、孙国华有协助原告姚忠华办理房屋产权过户的义务。判决：孙福帅、孙国华于本判决生效后十日内协助姚忠华办理庄房权证庄字第×××号房屋的所有权过户手续。该判决已发生法律效力。另查，2010年9月2日的“×××·×××珠×期孙福帅项目部××～××、××楼房房源表”中关于案涉房屋的价格信息为“××号楼×××，面积91.9㎡，单价3880元/㎡，合价356572元”，2012年9月3日的“×××·×××期孙福帅项目部××楼房房源表”中关于案涉房屋的价格信息为“××号楼×××，面积91.9㎡，单价5480元/㎡，合价503612元”。2010年的房源表，被告姚忠华称是孙福帅在抵顶房屋时交给其看的，孙福帅否认给过姚忠华该房源表，但当时其手中也有该房源表。2013年12月1日，庄河市人民政府向被告孙福帅发放了产权证号为庄房权证庄字第×××号房屋，坐落于庄河市城关街道水仙委黄海明珠小区××号×单元×层×号，面积为93.32平方米，（孙国华为共有人）。原、被告均确认，18#号1单元7层01号，面积为93.32平方米的房屋，就是房源表中××号×××，面积91.9平方米的房屋，实际面积出现误差，以房屋产权证登记的面积为准。现案涉房屋的产权已经登记在被告姚忠华名下。2012年12月8日及11日，大连金鹏房屋产开发有限公司向原告开具收取案涉房屋房款及补交房款的收据两张，价款分别为503612元和7782元，合计511394元。2012年12月11日，孙福帅向大连英联华物业公司交纳了进户费6879元，被告陈述进户费包含物业管理费、水电储蓄费、垃圾清运费、电梯费、IC卡、公共维修基金及装修保证金。关于案涉房屋抵顶的孙福帅欠姚忠华瓷砖款的欠款问题，双方称该欠款至今未结算，且姚忠华已经就欠款纠纷诉至本院，尚未审结。本院所确认的上述事实有：（×××）×××第×××号民事判决、（×××）×××第×××号、（×××）×××第×××号、房款收据及进户费收据、金鹏·黄海明珠三期孙福帅项目部××～×××楼房房源表、×××·×××期孙福帅项目部××楼房房源表及当事人的陈述笔录等在案为凭。这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，本案的争议焦点为原、被告就案涉房屋抵顶货款的实际价格。已生效的（×××）×××第×××号、（×××）×××第×××号民事判决均认定，2010年孙福帅因欠姚忠华货款，孙福帅将案涉房屋抵顶货款给姚忠华，且案涉房屋的物权现已经登记在姚忠华名下，故对案涉房屋在2010年由孙福帅抵顶货款给姚忠华的事实本院予以确认。关于抵顶的房屋的价格应结合双方当时的意思表示及房屋价格来确定。当事人双方对房屋价款有约定的，从约定，但从查明的事实来看，姚忠华与孙福帅之间并没有口头或书面协议明确约定案涉房屋抵顶货款的数额，但抵顶房屋当时双方均知晓且持有金鹏公司制作的“×××·×××期孙福帅项目部××～××、××楼房房源表”，该房源表中的房屋是金鹏公司用以抵顶欠孙福帅的工程款，说明在2010年是以该房源表中载明的房屋的价款抵顶工程款给孙福帅，在该表中载明案涉房屋价格为每平方米3880元，面积91.9平方米，合计价格356572元，故孙福帅在2010年以案涉房屋抵顶欠姚忠华货款的价格应为356572元（3880元/平方米×91.9平方米）。而被告孙福帅以2012年金鹏公司对房屋价格上调且其以上调后的价格抵顶工程款为由，主张以此价款抵顶给姚忠华的意见，因该上调后的房屋价格是孙福帅与金鹏公司之间的约定，且房屋价格的调整亦是姚忠华不能预测的，根据民法公平原则，不能约束其与姚忠华在此之前已经达成的抵顶协议。故原告的该陈述意见无事实和法律依据，本院不予支持。案涉房屋现已经不动产登记部门登记的实际面积为93.32平方米，按照抵顶当时的单价每平方米3880元计算，房屋价款应为362081.6元，故结合当事人的意思表示及房屋价格表应认定原、被告之间关于抵顶案涉房屋的实际价格为362081.6元。因案涉房屋系抵顶货款，而双方关于瓷砖货款的数额并未结算，故被告抵顶的案涉房屋价款是否超出了双方的瓷砖货款，需待双方对货款结算后方能确定。关于孙福帅主张的税费，该部分费用是原告孙福帅在办理产权登记时必须向税务部门交纳的费用，双方并未约定由被告承担，故原告主张姚忠华承担无法律依据，本院不予支持。关于进户费6879元，该部分费用应由实际居住人承担，案涉房屋孙福帅已经抵顶给姚忠华，孙福帅并未实际居住，故孙福帅交纳的进户费应由受让人姚忠华承担，对原告的该部分主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告姚忠华于本判决生效后10日内给付原告孙福帅进户费6879元。二、驳回原告孙福帅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1844元，由原告孙福帅承担1744元，被告姚忠华承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。代理审判员　　刘耀华二〇一七年五月四日书　记　员　　李　敏关注公众号“”