（2016）粤0113民初9388号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-29
案件名称
胡冬妍与李伟、广东合富房地产置业有限公司房屋买卖合同纠纷2016民初9388一审民事判决书
法院
广州市番禺区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡冬妍,李伟,广东合富房地产置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0113民初9388号原告：胡冬妍，住广州市东山区。委托诉讼代理人：杨华红，广东瑞迪安律师事务所律师。被告：李伟，住广东省汕头市金平区。委托诉讼代理人：王浩晖，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎倩雯，广东卓信律师事务所律师。第三人：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：扶伟聪，职务董事长。委托诉讼代理人：伍志辉，该公司职员。委托诉讼代理人：孔志斌，该公司职员。原告胡冬妍诉被告李伟、第三人广东合富房地产置业有限公司（以下简称为“合富公司”）房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡冬妍及其委托诉讼代理人杨华红，被告李伟的委托诉讼代理人黎倩雯到庭参加了诉讼，合富公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡冬妍向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告、第三人于2016年3月4日签订的《存量房买卖合同》；2.请求判令被告双倍退还原告定金共计100000元；3.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：原、被告、第三人于2016年3月4日签订《存量房买卖合同》，约定由被告将其所有的坐落在广州市番禺区钟村镇汉溪路南国奥林匹克花园悉奥路3区某房（以下简称“涉讼房屋”）出卖给原告，总价格为200万元。《存量房买卖合同》签订后，原告依约支付了被告5万元购房定金，但被告却因无法提交产权证原件而逾期未能网签，更未能到房地产登记机构办理产权转移登记手续。原告于2016年3月16日知悉被告房产证丟失，原定2016年3月20日前网签已经不可能，为此，积极与被告、第三人协商，要求签订补充协议，把具体时间确定下来。但因被告、第三人始终不配合，为防被告一房二卖，原告要求再次看房均未果。因此同年5月8日，原告与被告电话沟通，表示解除《存量房买卖合同》，返还定金，各付一半中介费的意向，未果。后三方又约定于同年5月12日签订补充协议，但均因被告及第三人失约未果，又同年5月13日，第三人向原告致函，要求全额支付中介费。鉴于要求签订补充协议及再次看房均未果，原告方于同年5月17日明确告知第三人，正式要求解除《存量房买卖合同》，追究被告、第三人的违约责任。同年5月26日，被告称已经补办好房产证，并于同年6月13日致函要求在6月20日前继续履行《存量房买卖合同》，进行网签，而原告方则于同年6月16日回函被告，明确主张追究被告已经违约在前的责任，不再同意继续履行《存量房买卖合同》。第三人向原告致函要求三方再协商事宜。为妥善解决此事，原告于同年6月24日致函被告，约三方于同年6月26日面谈协商解决，但被告再次失约。同年6月27日，原告分別致函被告、第三人要求追究相应违约责任，各方意见不一，无法和解。2016年8月26，第三人诉至法院，要求原告全额支付中介费及违约金。原告认为《存量房买卖合同》合法有效，原告依约履行了支付购房定金的义务，因被告原因而未能按时网签，更未能按时办妥产权转移登记手续。《存量房买卖合同》已无法如期履行，又因被告原因未能签订补充协议，其行为明显已构成违约。原告有权要求解除合同并由被告依法承担违约责任。被告李伟辩称，不同意原告的全部诉讼请求。1.2015年10月16日，我授权代理人王浩晖、黎倩雯代为出售涉讼房屋及办理相关手续，并办理了公证；2016年3月4日，原告与我、第三人就涉讼房屋买卖事宜签订《存量房买卖合同》，约定交易价款、房款交付、房屋交付等事项，原告当天向我支付定金5万元；2016年3月16日，我告知了原告、第三人房屋产权证遗失情况及补办流程，原告对此未提出异议，同意继续履行；2016年4月1日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局受理了我补办案涉房屋产权证的申请；2016年4月14日，原告要求查看案涉房屋产权证补办的有关资料，我如约提供了《公证书》、报失材料等，并请第三人提供补充协议的样板后，原告认为可草拟及商议补充协议，并另择时间安排签订；2016年5月25日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出具了涉讼房屋的《不动产权证书》，我于当日随即告知了原告、第三人，确认涉讼房屋已具备办理网签的条件，敦促各方配合办理，但原告未就合同继续履行的安排作出任何答复；2016年6月13日，因多次催促原告继续履行《存量房买卖合同》未果，遂向原告发出《律师函》，敦促原告办理网签手续，并依约支付购房款，未果；我再次向原告发出《通知函》催告原告履行《存量房买卖合同》；2016年9月21日，因原告经我多次催告仍怠于履行《存量房买卖合同》义务，构成违约，我向原告发出《律师函》，通知解除合同，5万元定金作为违约金不予返还，保留追究原告其他违约责任的权利；原告至今未就《存量房买卖合同》于2016年9月22日通知解除提出异议。2.因自我通知《存量房买卖合同》于2016年9月22日解除，原告未在法定期限内提出异议，故《存量房买卖合同》已于2016年9月22日通知解除，原告诉请判令解除该合同，没有事实依据；原告逾期未按合同约定履行合同构成违约责任，原告作为违约方不具有法定和约定的解除权，其诉请判令解除该合同，没有法律依据。3.因原告逾期未按约定购入涉讼房屋构成违约，交易不成的过错在于原告，原告理应承担违约责任，我将原告已支付的定金应作为部分违约金，不予退还，符合合同约定和法律规定。第三人合富公司述称，我公司是涉讼房屋买卖的经纪方，经我方介绍促成原被告达成《存量房买卖合同》。交易过程中，因卖方签署合同后涉讼房屋房产证遗失，导致交易迟延，后协商由卖方补办房产权证后继续交易，但在卖方办妥房产证后，因买方未配合办理涉讼房屋的相关交易手续，导致交易未能完成，如买卖双方愿意继续进行本次交易，我公司愿意继续提供居间服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院认定如下：涉讼房屋（登记地址：广州市番禺区钟村街汉溪路汉溪大道东100号悉奥路3区9座1403）的登记权属人为李伟，占有份额为全部，登记日期为2006年7月25日，房屋用途为居住，土地权属性质为国有，房屋建筑面积117.92㎡。2015年10月16日，李伟、案外人黄晓雯在广东省广州市南方公证处办理《委托书》公证，2015年10月19日该公证处出具《公证书》，《委托书》载明：委托人李伟、黄某是夫妻，李伟与黄某是涉讼房屋的产权人，涉讼房屋虽以李伟的名义登记，“依法应属我们夫妻共同财产，现委托黎倩雯、王浩晖为我们合法代理人（任意一人均可单独办理），代表我们对上述房地产办理下列事项：一、代为出售涉讼房屋，代为办理出售涉讼房屋的买卖交易过户手续，代签定房屋买卖合同，代为办理房屋交易登记，代为办理网签手续，签署相关文件……”。2016年3月4日，李伟（卖方、甲方）的委托代理人黎倩雯，胡冬妍（买方、乙方）与合富公司（房地产中介服务机构、丙方）签订了《存量房买卖合同》（合同号：GHA0020937），约定：涉讼房屋按整套出售并计价，总金额为2000000元整；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为收齐房款的15日内；甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记……2.丙方协助办理，丙方应当与2016年4月20日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方，在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，甲乙双方应当在2016年3月20日前到向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料；甲方如未按本合同规定的期限交房的，应当每日按总房款的0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期超过十五日仍未交房的，乙方有权解除合同，如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同约定的第三条约定的房地产交付使用日期的第二日起至实际交付之日止，甲方按每日总价款的0.05%的标准支付违约金；乙方未能按照本合同第二条的约定支付房款的，应当每日按未付房款的0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过十五日仍未支付的，甲方有权解除合同；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属文件的甲乙双方当事人同意，违约方支付违约金，合同继续履行；买卖双方一致协商约定，除楼款外买方向卖方一次性支付30万作为房屋装修及家电设施的补偿款，于双方签署房屋管理局存量房买卖合同当天支付，除贷款额100万元通过银行直接划账给卖方，剩余首付楼款65万元与过户当天支付给卖方；签约当天买方支付定金5万元转账给李伟等。2016年3月5日胡冬妍向李伟支付了定金5万元。因李伟持有的原不动产权证书遗失，2016年3月25日，李伟、案外人黄晓雯在广东省广州市公证处办理《委托书》公证，委托黎倩雯、王浩晖（任何一人均可单独办理）代为执行处理“一、查询我们名下的房地产登记情况；二、代为向房屋部门办理上述房屋产权证的报失、申请补办手续，签署相关文件，办理相关手续……”。2016年5月18日广州市国土资源与规划委员会向李伟补发涉讼房屋的《不动产权证书》，2016年5月25日李伟领取了该《不动产权证书》。2016年6月13日，李伟的委托代理人黎倩雯向胡冬妍发出《律师函》，通知胡冬妍与其一同前往经纪方办理网签备案手续，并支付房款。同月16日，胡冬妍向李伟发出《复函》，写明由于李伟原因，4月20日之前没有实际履行合同约定，之后双方也没有协商签订补充协议，李伟构成根本违约等。同月24日，胡冬妍向李伟发出《会商函》，写明双方约定于6月26日在经纪方共同协商买卖涉讼房屋有关事宜，请按时赴约等。同月24日，李伟的委托代理人黎倩雯向胡冬妍发出《通知函》，写明其从未允诺于2016年6月26日在经纪方共同协商买卖事宜，胡冬妍至今没有就是否继续履行合同给出明确意见，李伟有权解除合同等。同月27日，胡冬妍向李伟发出《关于追究违约责任的函》，写明由于李伟原因未能在同年3月20日前办理网签手续，导致交易未能正常进行，之后双方也未协商签订补充协议，胡冬妍启动违约追责程序，李伟向胡冬妍支付违约金后三方再行协商后续履约事宜等。2016年9月21日，李伟向胡冬妍发出《律师函》，写明至今胡冬妍仍未按合同约定，与李伟签订正式合同及办理网签登记备案手续，基于胡冬妍的违约行为，李伟通知其《存量房买卖合同》于2016年9月22日起解除，已支付的5万元作为违约金不予返还等。对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于《存量房买卖合同》是否解除的问题。胡冬妍主张：我方在2016年5月8日和2016年5月17日向被告和第三人提出解除合同，认为当天合同已解除，并提供短信截图、微信截图、通话录音、通话记录用以证明。李伟主张：没有收到胡冬妍关于解除合同的通知，也没有收到原告的来电；房产证丢失后原告承诺合同继续履行，且合同中约定也是继续履行的；我方向胡冬妍送达解除合同律师函就已宣告2016年9月22日合同解除。本院经审查认为，因胡冬妍提供的证据中并未明确向卖方李伟及其代理人发出解除合同的通知，与李伟代理人黎倩雯的通话记录也不能证实通话内容，亦无其他证据证实已通知到李伟解除合同，应承担举证不能的法律责任，故对其认为2016年5月17日已通知解除合同的主张，本院不予采纳。李伟遗失不动产权证原件，造成《存量房买卖合同》无法如约履行，其行为已构成违约，且双方当事人就如何继续履行合同也未能达成新的协议，故李伟作为违约方，其发出的解除合同通知不发生解除合同的效力，且胡冬妍对此也不予认可，故李伟认为《存量房买卖合同》已于2016年9月22日解除的主张，本院不予支持。另，合富公司诉胡冬妍居间合同纠纷一案，本院作出的（2016）粤0113民初7452号《民事判决书》，合富公司已经提起上诉，广州市中级人民法院正在审理中。本院认为，胡冬妍与李伟、合富公司签订的《存量房买卖合同》，主体适格，是各方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是为有效，对合同当事人均具有法律约束力，当事人均应遵照履行。本案仅审查胡冬妍与李伟之间的房屋买卖合同关系。《存量房买卖合同》履行过程中，因李伟持有的房地产权证遗失，导致原合同无法继续履行，虽胡冬妍与李伟曾表示愿意继续履行合同，但双方就如何继续履行的合同主要条款，包括履行期限和方式等，未能重新达成新的协议。原《存量房买卖合同》事实上已经履行不能，现双方均主张解除《存量房买卖合同》，视为双方同意解除《存量房买卖合同》，本院予以认可。合同履行过程中，因李伟不能提供不动产权证原件，导致《存量房买卖合同》不能按照约定继续履行，其行为已构成违约，根据定金罚则，对胡冬妍要求双倍返还定金的诉请，本院予以支持，则李伟应向胡冬妍双倍返还定金10万元（5万元×2倍）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告胡冬妍和被告李伟之间的《存量房买卖合同》（合同号：GHA0020937）中的房屋买卖合同关系；二、被告李伟在本判决生效之日起七日内向原告胡冬妍双倍返还定金100000元。三、驳回原告胡冬妍的其余诉讼请求。案件受理费22800元，原告胡冬妍负担2800元，被告李伟负担20000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 易 洁人民陪审员 区伟健人民陪审员 何伟峰二〇一七年五月四日书 记 员 杜嘉华 来自：