（2017）粤01民终3899号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-05-10
案件名称
张耀与广东省建筑工程总公司房地产开发公司房屋买卖合同纠纷2017民终3899二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东省建筑工程总公司房地产开发公司,张耀
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤01民终3899号上诉人（原审被告）：广东省建筑工程总公司房地产开发公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：陈鹏，职务：董事长。委托代理人：赵以敏，广东金轮律师事务所律师。委托代理人：朱宏亮，广东金轮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张耀，澳门居民，住广州市。委托代理人：刘玉东，国信信扬律师事务所律师。委托代理人：刘远，国信信扬律师事务所律师。上诉人广东省建筑工程总公司房地产开发公司（以下简称省建筑公司）因与被上诉人张耀房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2016)粤0111民初13686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人省建筑公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判驳回张耀的全部诉讼请求；2、本案全部诉讼费用由张耀承担。事实和理由如下：一、一审查明事实不清，适用法律错误。讼争物业的《商品房买卖合同》订立前，讼争物业已由案外人设定抵押权，故应认定《商品房买卖合同》存在无效情形。张耀应向省建筑公司返还讼争物业，其诉讼请求应予驳回；二、退一步讲，张耀怠于履行支付购房款义务，已以实际行动表明不同意继续履约，《商品房买卖合同》已告解除，张耀除应支付违约金外，还应返还讼争物业。被上诉人张耀答辩称：同意一审判决，请求驳回省建筑公司的上诉请求。2016年11月3日，张耀向一审法院起诉请求判令：1.确认广州市白云区XX路48-52、62号首层商铺（预售地址：XX雅居首层101号、104、105、106号商铺）属张耀所有；2.省建筑公司在十日内为张耀办理登记在张耀名下的广州市白云区XX路48-52、62号首层商铺（预售地址：XX雅居首层101号、104、105、106号商铺）的产权证，并将产权证交付给张耀；3.省建筑公司向张耀支付违约金暂计4739913元（按全额购房款5709065元为基数，以同期银行贷款利率为标准，自2007年2月26日起算，暂计至2016年11月2日，为3598100元，并请求计算至省建筑公司实际交付房产证之日止：及购房款20%的违约金1141813元）：4.判令省建筑公司承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2005年8月9日，张耀（买受人）与省建筑公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（穗房合字99056031号），约定：买受人所购的商品房为XX雅居首层1号房；该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土框架结构，地上9层，地下1层；该商品房的建筑面积共704.8228平方米，其中套内面积687.9716平方米，公共部位与公用房屋分摊面积16.8512平方米；该商品房属现房，总金额为5709065元；签订合同当天支付全部房款的40%计2283626元；送报盘前3天支付全部房价款的55%，计3139986元；拿房产证前支付全部房价款的5%，计285453元；出卖人应当在2005年8月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经综合验收合格且符合本合同约定的商品房交付给买受人使用；出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任；出卖人应当在商品房交付使用后，将办理权属登记需由出卖提供的资料报产权登记机关备案；……。上述合同附件四合同补充协议第4条约定：从买受人收楼之日起540天内，出卖人给予办理房产证；出卖人承诺，如在540天内因出卖人原因未能为买受人办妥房产证，买受人免交该物业管理费的同时并按银行同期贷款利息向买受人支付违约金，并按月结算直至办妥房产证为止；同时出卖人若在540天内未能办妥房产证，出卖人按本合同约定总房款的20%向买受人支付违约金。当日，张耀向省建筑公司支付了首期40%的购房款2466316元。省建筑公司向张耀开具了当日的收款收据182690元及落款时间为2008年7月24日的发票2283626元（发票载明：销售的不动产为XX雅居白云区XX路48-52号、62号首层、建筑面积704.8228平方米，单价8100元，金额2283626元）。2005年9月5日，省建筑公司将涉案商铺交付给张耀使用。2014年11月26日，张耀向省建筑公司支付了剩余60%购房款3425439元。涉案商铺的登记情况为：房屋登记机关已核发白云区XX路48-62（双门牌××，68，72号的权属证明书，登记单位名为省建筑公司。其中，101商铺建筑面积为207.80平方米；104商铺建筑面积205.71平方米；105商铺建筑面积192.51平方米；106商铺建筑面积226平方米。上述涉案商铺目前由张耀使用收益，目前无案外查封、抵押。一审法院认为：张耀与省建筑公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当恪守履行。省建筑公司至今未为张耀办理涉案商铺的权属证书，其行为已经构成违约。现张耀主张省建筑公司继续履行合同，为其办理涉案商铺的权属证书的诉讼请求合理合法，予以支持。对于张耀的第一项诉讼请求，一审法院认为，张耀与省建筑公司之间系房屋买卖合同关系，张耀不能因其已履行完毕合同约定的义务而直接享有涉案商铺的物权，故该诉讼请求不予支持。对于省建筑公司提出涉案商铺的订立商品房买卖合同前，已由案外人设定抵押权，应当认定合同无效的抗辩意见，经查，涉案商铺现无设定抵押权，且抵押权仅影响合同履行，并不影响合同效力，故省建筑公司以此理由主张合同无效无事实法律依据，不予采纳。对于省建筑公司提出张耀怠于履行付款义务，已以实际行动表示不愿意履行义务，合同已经解除的抗辩意见，一审法院认为，省建筑公司从未向张耀主张过解除合同，且张耀现已付清涉案商铺的全部购房款，故本案合同并未解除，省建筑公司就此提出的抗辩意见不能成立，不予采纳。诉讼过程中，张耀申请撤回第三项诉讼请求，予以准许。案外人广东XX工贸发展有限公司申请作为第三人参加诉讼，不予准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条的规定，于2017年1月21日作出判决：一、省建筑公司于本判决生效之日起10日内按照国土房管部门的规定为张耀办理广州市白云区XX路48、50、52、62号首层商铺（预售地址：XX雅苑首层101号、104号、105号、106号商铺）的房屋权属证书，并将该证书交付给张耀；二、驳回张耀的其他诉讼请求。一审案件受理费44147元，由张耀负担44047元，由省建筑公司负担100元并于本判决生效之日起5日内向一审法院交纳。二审中，双方当事人没有提交新证据。经二审审查，一审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：一审法院对双方《商品房买卖合同》效力认定及履行情况的事实认定清楚，对张耀提出的确权、过户诉讼请求的处理适用法律正确。省建筑公司提出的涉案商铺在订立买卖合同前已抵押故合同无效以及张耀怠于履行付款义务故合同已解除的抗辩意见，一审法院均已予以阐述，说理充分，立论恰当，所作不予采纳的处理意见并无不当，可予维持。省建筑公司现提起上诉，仍坚持其一审提出的两项抗辩意见，没有新事实、新理由，本院不予支持。综上所述，省建筑公司的上诉请求与理由不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一××项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人广东省建筑工程总公司房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长 蔡培娟审判员 谭红玉审判员 李 民二〇一七年五月四日书记员 张 旭 来源：百度搜索“”