（2017）内2921民初388号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-13
案件名称
原告樊少波诉被告咸阳华商房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司、咸阳华商房地产开发有限责任公司、第三人卢育红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案民事判决书
法院
阿拉善左旗人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
樊少波,咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司,咸阳华商房地产开发有限责任公司,卢育红
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第四条，第一百零六条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第九十七条，第九十八条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
内蒙古自治区阿拉善左旗人民法院民 事 判 决 书（2017）内2921民初388号原告：樊少波，住内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。委托诉讼代理人：杨玲，内蒙古北杰律师事务所律师。被告：咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司，住所地内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇。负责人：冯建国，系该公司总经理。被告：咸阳华商房地产开发有限责任公司，住所地陕西省咸阳市。法定代表人：冯建国，系该公司总经理。二被告委托诉讼代理人：刘艳茹，系二被告公司法律顾问。第三人：卢育红，女，其他信息不详。原告樊少波诉被告咸阳华商房地产开发有限责任公司阿拉善盟分公司（以下简称阿盟分公司）、咸阳华商房地产开发有限责任公司（以下简称咸阳公司）、第三人卢育红房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案。本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告樊少波及其委托诉讼代理人杨玲、二被告的委托诉讼代理人刘艳茹到庭参加了诉讼。第三人卢育红经本院传唤，未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告樊少波向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《拆迁房产权调换安置合同》，被告退还房款309888元；2、被告承担惩罚性赔偿责任309888元；3、判令被告承担房款利息92966元；4、判令被告承担赔偿损失25885元（按合同违约金计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年6月11日，原、被告经过协商就拆迁房产权调换事宜签订了《拆迁房产权调换安置合同》，合同约定由被告拆迁原告坐落于某小区规划范围内住房，总建筑面积232平米，原告于2011年6月26日搬离原住房，被告于2012年8月31日安置新建砖混楼房，即向原告交付某小区*号*单元***室（面积96平米）及楼下南向车库和***号楼*单元***室（面积114.5平米）。该合同签订后，原告按照约定时间搬离，但被告仅向原告交付了***号楼*单元***室房屋，对***号*单元***室及楼下南向车库一直未交付，之后得知被告早已经将***号*单元***室楼房出售于第三人。根据以上事实，特诉至法院，请求判如所请。被告阿盟分公司、咸阳公司辩称，原告已经丧失了解除与原告签订的《拆迁房产权调换安置合同》的权利。一、关于本案事实。2011年被告根据阿拉善吉兰泰西路以南旧城改造规划，依法对规划内范围内的房屋进行拆迁。原告的房屋在拆迁范围之内。2011年6月11日被告与原告签订《拆迁房产权调换安置合同》，合同明确被告给原告进行产权调换的房屋为新建砖混楼房，经折算后双方协商产权调换房总建筑面积为232平米，原告可以在置换面积中选择为新建楼房中***号楼*单元***室，面积96平米，南向车库一间，35平米，***号楼*单元***室面积114.5平米，超出置换面积部分原告按每平米1500元的价格向被告补交，产权调换房最终面积以测绘部门所出具的测绘报告面积为准，被告对原告的安置时间为2011年8月31日。2012年8月，被告将《搬迁房产权调换安置合同》中约定应当置换给原告的***号楼*单元***室交付给原告，因合同中约定的应当置换给原告的另一套楼房***号楼*单元***室由于被告工作人员的失误已经出售给第三人卢育红，在这种情况下，被告经与原告协商，原告同意被告将正在建设中的小高层***号楼*单元****室（**层，建筑面积108平米）调整置换给原告并填写选房通知单。2015年9月，小高层***号楼完工具备交付条件后，被告通知原告办理房屋交接手续。在办理交接过程中，因《搬迁房产权调换安置合同》中约定应当置换给原告的车款经规划部门批准其用途已变更为商铺，被告要求原告按商铺的价格补足差价或给原告另行安排车库，但原告坚决要求将已变更用途的商铺按照车库进行交付，并不同意补差价。在被告与原告因车库交付问题不能达成一致的情况下，原告也未对当时已经同意调整置换的小高层***号楼*单元***室与被告办理交接手续。2016年9月原告将被告诉至阿拉善左旗人民法院，要求被告按合同约定交付车库，同时要求被告承担逾期交付车库及***号楼*单元***室的违约金****元（因合同中约定的***号楼*单元***室原告已同意置换为小高层***号楼*单元***室，故原告在起诉中未对***号楼*单元***室的交付主张权利），该案经阿左旗法院审理后以（2016）内2921民初1222号民事判决书作出判决，对尚未交付的楼房因房屋尚未交付，据以计算违约金的标的不具有确定性，故该判决中对房屋未按期交付的违约金没有确定和支持。二、基于以上事实，被告认为原告丧失了解除与原告签订的《搬迁房产权调换安置合同》的权利。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外，法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”根据以上规定，被告按合同约定向原告交付置换房屋的时间是2012年8月31日，由于被告未能按此时间向原告交付房屋，因此自2012年8月31日起原告的合同解除权发生，原告如行使合同的解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，即在2013年8月31日之前行使，显然原告现在行使合同解除权早已超过了行使合同解除权的除斥期间。事实上，从2016年6月原告向被告提起的诉讼也不难看出，原告对被告给其所置换房屋进行的调整是认可的。首先上一案原告起诉状明确，被告对合同中约定应置换的***号楼*单元***室及车库均未给其进行交付，而原告起诉时为什么只主张交付车库而对***号楼*单元***室只字未提，也未就交付问题主张权利。其次在上一案的诉讼中，原告主张要求被告承担逾期交付***号楼*单元***室的违约金，显然原告对双方签订的《搬迁房产权调换安置合同》主张的是继续履行，而不是解除合同。第三对被告同意调整置换给原告的***号楼*单元****室被告至今给原告保留着，未进行出售，被告的损失又由来承担。三、由于原告丧失了解除与原告签订的《搬迁房产权调换安置合同》的权利。故原告基于合同解除而主张的第2项、第3项、第4项诉讼请求也就依法不能成立了。综上所述，被告认为原告对被告提起的合同解除权之诉违反法律规定，依法不应得到支持，故请求驳回原告的诉前。三人卢育红未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下，2011年6月11日，原、被告就拆迁房产权调换事宜签订了《拆迁房产权调换安置合同》，合同约定由被告拆迁原告坐落于某小区规划范围内住房，由被告于2012年8月31日为原告安置某小区***号*单元***室及楼下35平米的南向车库一间和***号楼*单元***室，以上置换房屋总面积为232平方米，合同还约定了被告如逾期交付置换房屋，还应承担置换房屋总金额的每日万分之0.5的违约金。该合同签订后，原告按照约定时间搬离，但被告仅向原告交付了***号楼*单元***室房屋，对***号楼*单元***室及楼下南向车库一直未交付。原告于2016年6月3日将被告诉至本院要求被告履行《拆迁房产权调换安置合同》，向原告交付***号楼*单元***室及楼下南向车库，协助办理车库所有权登记手续，并被告向原告支付违约金91980元。本院经过审理于2016年9月1日作出（2016）内2921民初1222号民事判决书，判决被告咸阳华商房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告樊少波交付某小区***号楼的底层任意一间不低于35平方米的南向房屋。如被告交付的房屋面积大于35平方米，则多出部分由原告按每平方米1500元向被告补交；由被告咸阳华商房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告樊少波违约金15750元，现该案已经生效。被告于2013年6月21日将位于某小区的对***号楼*单元***室以309888元的价格出售给第三人卢育红。双方当事人对上述事实无异议，本院对以上事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告按照所有权调换形式订立了《拆迁房屋产权调换安置合同》，明确约定被告按房屋的位置和用途对被拆迁人予以补偿安置，该协议系双方真实意思表示，属合法有效合同，受法律保护，被告应按双方所签《拆迁房产权调换安置合同》确定的向原告交付位于内蒙古自治区阿拉善左旗巴彦浩特镇某小区***号楼*单元***室履行交付义务。被告辩称已经与原告协商将该房屋与***小高层的楼房进行了调换，对此原告不予认可，且被告亦未出示有效证据予以证实，故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。现被告已经将该房屋出售给第三人卢育红，导致了双方签订的《拆迁房产权调换安置合同》中约定的被告向原告交付某小区***号楼*单元***室的义务不能履行，合同目的不能实现，故原告诉请解除《拆迁房产权调换安置合同》的主张，本院予以支持。被告辩称原告提出解除合同的诉讼请求已经超过了法律规定的除斥期间。依据《商品房买卖合同司法解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中原告与被告之间并非房屋买卖关系，而是产权置换关系，故案涉拆迁房产权调换安置合同不适用上述司法解释。解除权行使期限属于除斥期间，超过权利行使期限，解除权消灭，故该期限的确定对当事人的权利义务具有重大影响，在法无明文规定的情况下，被告请求参照上述司法解释就商品房买卖合同所规定的解除权行使期限，缺乏事实与法律依据。故本院对被告的该抗辩理由不予采纳。关于原告主张被告退还房款，承担惩罚性责任并且承担利息及违约金的问题。本案中由于被告将补偿安置的房屋出售给第三人，现已不能履行拆迁协议进行房屋调换补偿，原告有权主张作价补偿。补偿的标准应采用回迁补偿房屋的价值予以补偿，理由是双方约定回迁补偿的房屋由于被告的严重违约，致使原告不能按约取得，回迁补偿房屋的价值就是原告的实际损失，即被告出售涉案房屋的价格309888元。对于原告主张的惩罚性赔偿的依据是《商品房买卖合同司法解释》，本案涉拆迁房产权调换安置合同不适用上述司法解释，故对原告的该项主张本院不予支持。原告主张的违约金及利息均是基于被告不能交付安置房屋这一违约行为，两者在性质上，功能上相当，根据合同法上约定优先原则，二者不能并存，应优先适用违约金条款。对于违约金的标准，原告未出示证据证明被告的违约行为造成了原告何种程度的损失，而被告亦对违约金计算提出异议，故本院对违约金进行适度调整，确定被告按已售涉案房屋总价款的20%支付违约金，即61977.6元。因咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司不具备独立法人资格，其在本案中产生的民事责任应由具有独立法人资格的总公司被告咸阳华商房地产开发有限公司承担。第三人卢育红未到庭参加诉讼，理应承担相应的法律责任。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条二款（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告樊少波与被告咸阳华商房地产开发有限公司阿拉善盟分公司于2011年6月11日签订的《拆迁房产权调换安置合同》，于2017年3月22日解除；二、被告咸阳华商房地产开发有限责任公司于本判决生效后10日内向原告樊少波支付补偿款309888元及违约金61977.6元；三、驳回原告樊少波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，逾期给付则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5593元，由被告阳华商房地产开发有限责任公司负担3439元，原告樊少波负担2154元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本四份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阿拉善盟中级人民法院。审判员 王立东二〇一七年五月四日书记员 和建明 来自