（2017）京03民终5364号
裁判日期: 2017-05-04
公开日期: 2017-06-20
案件名称
北京北辰实业股份有限公司、北京信和物业管理有限责任公司与ＸＸ缔约过失责任纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京北辰实业股份有限公司,北京信和物业管理有限责任公司,ＸＸ
案由
缔约过失责任纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京03民终5364号上诉人（原审被告）：北京北辰实业股份有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号。法定代表人：贺江川，董事长。委托诉讼代理人：李祯祯，女，北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司员工。委托诉讼代理人：陈东方，女，北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司员工。上诉人（原审被告）：北京信和物业管理有限责任公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号汇园公寓J座12门1层（地上）101室。法定代表人：郭文芝，董事长。委托诉讼代理人：周福春，北京信和物业管理有限责任公司员工。被上诉人（原审原告）：ＸＸ，女，1977年10月5日出生。委托诉讼代理人：路绪航（ＸＸ之夫），1955年1月15日出生。上诉人北京北辰实业股份有限公司（以下简称北辰公司）、上诉人北京信和物业管理有限责任公司（原名为北京市北辰信和物业管理有限责任公司，于2012年11月13日变更为现名称，以下简称信和公司）因与被上诉人ＸＸ缔约过失责任纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初68131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人北辰公司之委托诉讼代理人陈东方、上诉人信和公司之委托诉讼代理人周福春，被上诉人ＸＸ之委托诉讼代理人路绪航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。北辰公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判，驳回ＸＸ的诉讼请求；2.本案诉讼费由ＸＸ负担。事实和理由：一、一审法院对案件事实认定明显错误，依据严重不足。《私家花园使用管理协议书》系ＸＸ与信和公司所签，北辰公司非协议当事人，该协议书对北辰公司没有法律约束力。且信和公司亦表示与ＸＸ签订《私家花园使用管理协议书》时未经北辰公司同意和告知。北辰公司与信和公司没有利益关系，系两个独立法人。二、一审法院对造成ＸＸ绿植被毁原因认定错误。ＸＸ种菜行为违法，且系城管将菜拔除，而非北辰公司所为。《私家花园使用管理协议书》约定ＸＸ应经过物业公司允许后有权对花园进行布置和种植，ＸＸ种菜行为亦未得到物业公司允许。三、一审法院判决超出ＸＸ诉讼请求，ＸＸ请求赔偿范围限于被拔出绿植及付出体力、精力。以花园使用权价值为基础酌定5万元赔偿数额超过ＸＸ诉讼请求。花园使用权价值未受损，5万元数额酌定缺乏依据。四、一审法院判决北辰公司承担缔约过失责任错误。违法合同相对性原则。五、一审法院判决没有将北辰公司和信和公司义务进行划分，判决无法执行。信和公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判驳回ＸＸ诉讼请求；2.本案诉讼费由ＸＸ负担。事实和理由：ＸＸ主张经济损失5万元系因其自身行为受到城管处罚形成之法律后果，信和公司仅属物业公司，无权出售花园使用权，也未收取花园使用权对价。ＸＸ行为违反《物权法》相关规定，导致后果发生。《私家花园使用管理协议书》明确约定ＸＸ不得布设破坏小区整体效果的围栏和植物。ＸＸ行为违反合同约定，导致后续损失。ＸＸ辩称，同意一审判决，不同意北辰公司、信和公司上诉请求。ＸＸ向一审法院提出诉讼请求：1.要求北辰公司、信和公司赔偿损失5万元；2.诉讼费用由北辰公司、信和公司承担。一审法院经审理查明：2009年4月8日，北辰公司与ＸＸ签署《商品房预售合同》，ＸＸ购买位于海淀区温泉镇×地块×号住宅楼×，并于2011年10月30日获得该商品房《房屋所有权证》。2009年11月28日，ＸＸ作为甲方与信和公司作为乙方签署《私家花园使用管理协议书》，载明：根据北辰公司与甲方达成的协议，向甲方赠送首层私家花园的使用权；北辰公司委托信和公司对小区所有私家花园进行管理；私家花园使用权属于甲方；甲方可以根据自己的爱好布置和使用私家花园，但不得布设破坏小区整体效果的围栏和植物；甲方在不违反本协议的前提并取得乙方的认可后，有权对其私家花园进行布置和种植花木，但不得破坏花园内原有的公共设施。随后，ＸＸ在其私家花园种植蔬菜和葡萄秧等植物，后北京市海淀区城市管理综合行政执法监察局向ＸＸ作出《责令改正通知书》，认为违反《城市绿化条例》，并于2016年6月2日将ＸＸ私家花园种植绿植进行清除。2016年7月5日，ＸＸ向北京市朝阳区人民法院起诉信和公司，请求确认《私家花园使用管理协议书》有效。该院作出（2016）京0105民初40066号判决书，载明房屋屋前屋后绿地应属于观麓园小区的全体业主共有，ＸＸ与信和公司签署的处分该绿地使用权的协议并未得到全体业主的授权，双方所签订的《私家花园使用管理协议书》应属无效。庭审中，ＸＸ主张在与北辰公司签订《商品房预售合同》时，北辰公司曾口头承诺将涉案花园的使用权赠送ＸＸ，并据此与信和公司签订《私家花园使用管理协议书》。北辰公司对此不予认可，信和公司表示其在与ＸＸ签订《私家花园使用管理协议书》时，未经北辰公司同意，亦未向其告知。另，法院向海淀区城市管理综合行政执法监察局询问清除绿植的法律和事实依据是什么，对方回答，ＸＸ的“私人花园”属于公共绿地，不能在此处种植私人所有的绿植，违反《城市绿化条例》，故将其清除。一审法院认为，ＸＸ与信和公司的签署的《私家花园使用管理协议书》内容违背法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。北辰公司作为涉案房屋的开发商及出售方，信和公司作为涉案房屋的物业管理方，双方均应知晓位于北辰香麓观麓园×室住宅屋前屋后绿地属于公共绿地，为小区全体业主共有。虽北辰公司否认其承诺向ＸＸ赠送绿地使用权的事实，信和公司亦否认其签署《私家花园使用管理协议书》系经北辰公司同意，但根据该协议中载明的“根据北辰公司与ＸＸ达成的协议，向ＸＸ赠送首层私家花园的使用权；北辰公司委托信和公司对小区所有私家花园进行管理”的约定，及北辰公司与信和公司的利益关系，可以认定ＸＸ主张北辰公司在销售涉案房屋时承诺赠送花园使用权与事实相符。信和公司作为北辰公司受托管理方与ＸＸ签订《私家花园使用管理协议书》的行为与北辰公司上述承诺共同致使ＸＸ相信其享有涉案花园的使用权。现基于北辰公司、信和公司无权处分花园使用权的行为，致使ＸＸ丧失对涉案花园的使用权，应共同赔偿ＸＸ的经济损失。法院综合考虑，花园使用权的价值和ＸＸ所有的植物被破坏的损失，对ＸＸ主张赔偿5万元的诉讼请求予以支持。判决：北京北辰实业股份有限公司、北京信和物业管理有限责任公司于判决生效之日起七日内向ＸＸ赔偿5万元。本院二审期间，ＸＸ向法院提交企业信用信息表，以证明北辰公司和信和公司之间存在利益关系。北辰公司、信和公司对证据真实性认可，对证明目的不予认可。本院对该证据真实性予以认定，对该证据证明目的不予确认。对于一审法院审理查明事实，各方当事人没有异议，本院予以确认。本院认为，根据北辰公司、信和公司上诉请求和ＸＸ答辩意见，各方当事人存在如下争议焦点：1.北辰公司、信和公司是否构成本案适格主体；2.ＸＸ对于其损失是否存在自身过错；3.一审法院酌定赔偿数额是否适当。对于争议焦点一，北辰公司主张其非《私家花园使用管理协议书》签订方，根据合同相对性原则不应成为承责主体。但根据2009年4月8日北辰公司与ＸＸ签署《商品房预售合同》之附件七《北京市前期物业服务合同》的约定，信和公司为本项目物业服务单位。作为北辰公司委托的项目物业服务单位，信和公司与北辰公司理应对小区内绿地等管理进行商讨，故北辰公司理应知晓ＸＸ与信和公司签署的《私家花园使用管理协议书》及其内容，北辰公司虽未在《私家花园使用管理协议书》上签字，但《私家花园使用管理协议书》约定的“根据北辰公司与ＸＸ达成的协议，向ＸＸ赠送首层私家花园的使用权”应系北辰公司认可之内容，北辰公司称其从未向ＸＸ赠送私家花园与本案事实不符，本院不予采信。信和公司主张其仅属物业公司，无权出售花园使用权，也未收取花园使用权对价，但信和公司与ＸＸ签署《私家花园使用管理协议书》系信和公司的真实意思表示，现该《私家花园使用管理协议书》经法院确认无效，信和公司对此存在过错，应当承担缔约过失责任，故对信和公司的意见本院亦不予采信。综上，本院认定北辰公司、信和公司应成为本案承担责任主体。对于争议焦点二，北辰公司、信和公司主张因ＸＸ种植蔬菜，违反《私家花园使用管理协议书》约定的“不得布设破坏小区整体效果的围栏和植物”，并因此受到城管处罚，ＸＸ应承担自身过错造成损失，但ＸＸ受到城管处罚之原因在于其相信享有该花园使用权，并基于此对花园进行使用，并导致后续损失发生，ＸＸ自身并不存在过错。对于争议焦点三，一审法院结合《私家花园使用管理协议书》的性质认定的赔偿金额并无不当，应予维持。综上所述，北辰公司、信和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2100元，由北京北辰实业股份有限公司承担1050元（已交纳），由北京信和物业管理有限责任公司负担1050元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 李 丹审 判 员 付 辉代理审判员 薛 源二〇一七年五月四日法官 助理 云 凝书 记 员 刘怡然 来自：